文｜睿思網(wǎng)

歷時5年，由國華人壽投資的上?！け蓖鉃A金融中心終于在近期正式入市。成為繼“友邦金融中心”之后，虹口北外灘上的第二座保險系“金融中心”。

資料顯示，虹口國華金融中心處于虹口北外灘核心版塊，距離黃浦江僅700米，與陸家嘴隔江相望，集10萬平米的超甲雙子塔、2.7萬平米高端商業(yè)、8000平米賽事型運(yùn)動中心為一體，將打造商務(wù)、娛樂、運(yùn)動、生活一站式融合的城市綜合體。

隨著國華金融中心的落成，國華人壽的總部也搬遷至此。據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局網(wǎng)站披露的批復(fù)文件顯示，國華人壽的營業(yè)場所已變更為“上海市虹口區(qū)新建路200號國華金融中心A棟第31、32、33、35層”。

從目前來看，北外灘金融中心在國華人壽的地產(chǎn)投資版圖中，無疑是最成功的一項。

國華人壽落子地產(chǎn)

除了從事保險業(yè)務(wù)，國華人壽長期以來也斥資布局不少地產(chǎn)項目。

當(dāng)中最出名的兩大事件，當(dāng)屬2016年以32億接手SOHO上海廣場，以及聯(lián)手中國金茂高價奪得上海北外灘地塊。

事實上，國華人壽北外灘金融中心打造也經(jīng)歷了不少風(fēng)波。

2017年，國華人壽聯(lián)手中國金茂以41.24億元的高價一舉奪得了上海北外灘地塊。當(dāng)時，此舉動同時轟動了地產(chǎn)界及保險界。險資進(jìn)軍不動產(chǎn)，成為了熱點話題。

不過，這個熱度項目，后續(xù)卻因施工進(jìn)展緩慢，成為區(qū)域為數(shù)不多的“磨洋工”項目，當(dāng)中具體原因難曉，但從結(jié)果往回看，卻多少有些端倪。三年后，意興闌珊的中國金茂選擇退出該項目的開發(fā)經(jīng)營。2020年，國華人壽以11.91億元全盤接手了金茂持有的項目股份，成為了北外灘地塊的獨立操盤人。

這對從未有過開發(fā)經(jīng)驗的國華人壽來說，是個不小的挑戰(zhàn)。首先是來自建設(shè)成本的壓力，其次，則是項目的后續(xù)開發(fā)運(yùn)營。地塊中配套寫字樓、商場等商業(yè)，涉及到一系列開發(fā)、招商、運(yùn)營等環(huán)節(jié)。

此外，根據(jù)出讓要求，地塊須引入持牌金融集團(tuán)的中國總部。而彼時，國華人壽的注冊地在武漢，總部辦公位于上海中心大廈。嚴(yán)格按照引入制度，國華人壽必須進(jìn)行遷移注冊。

為了盤活該項目，國華人壽率先展開了輸血計劃。2020年，國華人壽以借款方式向項目公司上海坤茂置業(yè)提供13.6億元的財務(wù)資助；次年，國華人壽再次向上海坤茂置業(yè)提供不超過18億元的財務(wù)借款。

至于開發(fā)建設(shè)等事宜，國華人壽交由了宸嘉發(fā)展進(jìn)行全過程代建管理。經(jīng)過5年的摸爬滾打，項目終于成功入市。

除了北外灘金融中心，國華人壽旗下的地產(chǎn)項目還包括上海普陀桃浦智創(chuàng)城、長江新城康養(yǎng)綜合體等。

但從目前已披露的信息來看，國華人壽在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資焦點已明顯轉(zhuǎn)向，更偏好康養(yǎng)社區(qū)建設(shè)。

據(jù)其2022年年報披露，其在上海就擁有普陀、崇明兩個康養(yǎng)項目，并在杭州、北京、廣州等一線城市不斷儲備該類項目。

就在上月23日，國華人壽投資7億打造的普陀康養(yǎng)項目正式亮相，正式定名為“國華·合悅家上海普陀國際康養(yǎng)中心”，而“國華·合悅家”也成為國華人壽的康養(yǎng)品牌。

據(jù)介紹，國華·合悅家上海普陀國際康養(yǎng)中心總建筑面積4.1萬平方米，內(nèi)含267套獨立養(yǎng)老公寓，96張護(hù)理床位，逾3000平方米的康養(yǎng)會所以及1000平方米的為老服務(wù)中心，計劃在2024年正式開業(yè)運(yùn)營，目前僅對外開放了體驗中心。

國華人壽透露，作為其重點培養(yǎng)的戰(zhàn)略新業(yè)務(wù)之一，國華·合悅家以上海、武漢項目為起點，未來將逐步形成東西南北中五大康養(yǎng)生態(tài)中心。目前，國華人壽已落地上海普陀國際康養(yǎng)中心、上海崇明國際醫(yī)養(yǎng)中心、武漢長江新城國際醫(yī)養(yǎng)中心三大康養(yǎng)項目。

值得注意的是，上海普陀國際康養(yǎng)中心的代建管理者，同樣為宸嘉發(fā)展。

在國華人壽的地產(chǎn)投資版圖中，宸嘉發(fā)展是個極其重要的存在，不僅參與了部分項目的代建管理，還接手了國華人壽不少地產(chǎn)項目。當(dāng)然，這與他們的背后大老板同為劉益謙相關(guān)。

劉益謙的地產(chǎn)騰挪

劉益謙被媒體稱為“資本狂人”，因其以2.8億港元買下了雞缸杯，并以10.48億元拍得《側(cè)臥的裸女》，在資本圈名聲大噪。

通過在投資界長袖善舞，劉益謙家族的財富如今已經(jīng)積累到380億元，并在2023胡潤全球富豪榜中位列第513位。

暫且拋開項目不談，劉益謙本身就是個地產(chǎn)投資愛好者。市場傳聞，他曾于2009年動用60億資金參與保利地產(chǎn)、首開股份和金地集團(tuán)等8家公司的定向增發(fā)，只是后因樓市調(diào)控股價大跌導(dǎo)致有所虧損。

劉益謙曾公開表示，自己在上海有數(shù)百套房產(chǎn)，“多到數(shù)不清”，其中一套就是2008年以約7540萬元購買的557平方米湯臣一品公寓。據(jù)傳言，其在上海浦東有三套湯臣高爾夫別墅。

此外，2010年，劉益謙更耗資買下5.34億元上海環(huán)球金融中心69、70層辦公物業(yè)，單價8.2萬元/平米。

對地產(chǎn)情有獨鐘的劉益謙，自然不會放過地產(chǎn)開發(fā)生意。

除了通過控股國華人壽切入住宅地產(chǎn)并試水康養(yǎng)地產(chǎn)賽道，劉益謙還成立了一家地產(chǎn)開發(fā)公司，也就是上文提及的“宸嘉發(fā)展”。

資料顯示，宸嘉發(fā)展成立于2020年11月，業(yè)務(wù)板塊包括不動產(chǎn)投資開發(fā)、全過程代建管理、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理，設(shè)有上海、深圳、武漢、成都四個區(qū)域公司和一個項目管理中心。

公司由香港企業(yè)宸嘉發(fā)展持股100%。據(jù)股權(quán)穿透，該香港企業(yè)背后實控人正是劉益謙。

而擔(dān)任宸嘉發(fā)展董事長的陳佳，另一個身份是劉益謙的女婿，目前陳佳還擔(dān)任國華人壽保險投資總監(jiān)兼不動產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理。

這也不難解釋，為何宸嘉發(fā)展的大部分項目，都是從國華人壽手中獲得。

如宸嘉發(fā)展在武漢的成名之作“宸嘉100-嘉佰道項目”，地塊最初是由國華人壽旗下地產(chǎn)公司摘得；宸嘉發(fā)展旗下持有的成都錦江區(qū)順江路項目即阿瑪尼藝術(shù)公寓，國華人壽亦是項目兩大資方之一。

類似的項目不勝列舉。通過不停地左右倒騰，宸嘉發(fā)展也一度迅速成為地產(chǎn)界的“黑馬”。

只是，這也引發(fā)投資者的好奇：國華人壽真金白銀接手的地產(chǎn)項目，為何大部分已經(jīng)轉(zhuǎn)到宸嘉發(fā)展名下？是資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓？轉(zhuǎn)讓金額是多少？是代建？國華從拿地開發(fā)變成財務(wù)投資？項目利潤又怎么分配？

對于以上一系列疑問，國華人壽尚沒有給出正面回答。