文｜睿思網

近日，中國人壽正式成立了公募REITs戰(zhàn)略配售基金，重點參與消費類基礎設施、綠色能源、高端物流等行業(yè)的公募REITs發(fā)行。

據(jù)了解，該基金由國壽投資公司旗下國壽資本公司發(fā)起設立，國壽投資公司擔任投資顧問，中國人壽系統(tǒng)內資金作為基石投資人，同時引入財信人壽出資認購。

值得一提的是，這是保險行業(yè)首支專注公募REITs戰(zhàn)略配售份額投資的策略型基金。自此，險資將正式以“資產證券化管理人+投資人”的雙重身份參與到公募REITs業(yè)務中。

險資多了個“新身份”

市場認為，對REITs市場而言，此舉不僅能帶來增量資金，進一步改善市場流動性，借助險資在基礎設施領域豐富的投資、管理、運營經驗，也將有助于進一步實現(xiàn)基礎設施項目的全周期融資。

險資參與REITs已不是新鮮事，在首批21只REITs產品中，保險機構配售額就超百億，并于日后不斷買入。

僅以普洛斯REIT為例，其十大持有人中，險資就占六席，包括泰康人壽、橫琴人壽、大家控股、新華人壽、中國保險投資基金，國任財險等。

盡管險資一直對公募REITs飽有熱情，但結合歷史情況來看，由于保險資金投資約束較多，風險偏好較低，REITs資產一直未能像保債計劃一樣契合保險負債特征并被保險資金大量配置。因此，險資過往僅以投資者身份參與其中。

今年3月，滬深交易所發(fā)布《保險資產管理公司開展資產證券化業(yè)務相關要求（試行）》，拓展了資產證券化及不動產投資信托基金業(yè)務主體，將資產證券化管理人的范圍拓展至公司治理健全、內控管理規(guī)范、資管能力突出的保險資產管理公司，明確了保險資產管理公司開展ABS及REITs業(yè)務的申請條件、申請程序、自律監(jiān)管等關鍵事項。

10月，深滬兩市同意5家險資管理公司試點開展ABS及REITs業(yè)務，分別為：中國人壽資產管理有限公司、泰康資產管理有限責任公司、太平洋資產管理有限責任公司、中國人保資產管理有限公司、平安資產管理有限責任公司。

“本次試點可以預期保險資管公司將全面參與公募REITs業(yè)務。”彼時曾有觀點指出。而險資亦實現(xiàn)了身份的跨越——從投資者向資產證券化管理人邁進。

如今，中國人壽率先行動，相信后續(xù)其它四家險資將快速跟進。

加速搶灘萬億藍海

市場人士指出，近期REITs上新的速度明顯提速，多單新項目已處于滬深交易所審核階段，預計年內要上市的項目，會在本月中旬前后完成申報。險資此時推出戰(zhàn)略配售基金，也有助于相關REITs項目的加速發(fā)行。

從投資戰(zhàn)略上來看，消費類基礎設施、綠色能源、高端物流等行業(yè)是目前險資們的重點投資方向，這亦契合當下行業(yè)發(fā)展趨勢及需求。

“預計年內將有一批消費基礎設施REITs上市，這是對中央經濟工作會議和政府工作報告精神的積極響應，有利于優(yōu)先擴內需，將恢復和改善消費擺在首位。”相關市場人士指出。

目前首批四只消費基礎設施公募REITs已完成上報并獲受理，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產REIT、中金印力消費REIT。據(jù)各基金公告，底層資產包括購物中心、社區(qū)商業(yè)物業(yè)等，合計評估價值為143億元，預計募資127億元。

當前，公募REITs的總募資規(guī)模已超過千億大關，全市場公募REITs數(shù)量達29只，隨著各類政策的持續(xù)推進，REITs市場表現(xiàn)有望企穩(wěn)上行?！拔磥砦覈鳵EITs是萬億藍海市場”，這對于一直苦于投資渠道有限的險資來說，具有極大的誘惑力。

市場普遍認為，險資與REITs資金屬性適配性高，首先REITs資產存續(xù)時間較長，與險資的長線投資理念非常契合；其次，公募REITs有強制分紅的規(guī)定，每年至少有一次分紅，并要求年度可供分配金額的九成以上分配予投資人，據(jù)業(yè)內人士統(tǒng)計測算，分紅率基本在4%以上，如疊加穩(wěn)健的交易策略，年收益率或達到6%以上。在利好前景帶動下，相信后續(xù)會看到險資在公募市場上的更多動作。

而對REITs項目而言，險資以資產證券化管理人的身份全面進入，更將進一步推動REIT“投、融、管、退”資產實現(xiàn)全流程管理建設，提升資產的風險及質量管理。

當然，目前公募REITs尚處于起步階段，一大批前景突出的項目正意欲加速搶跑，隨著市場的進一步放開，各類項目齊頭并進。如何優(yōu)中選優(yōu)，如何避開陷阱，這同樣對公募REITs戰(zhàn)略配售基金管理者提出了更高要求。