文｜空間秘探 周一一

華僑城A（000069）披露了2023年三季報，報告顯示，今年第三季度，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入123.21億元，但依然虧損20.41億元，凈利潤及歸母凈利潤分別同比大幅下降，各版塊業(yè)務(wù)收益減少。

一年來，華僑城各種資產(chǎn)出手，股權(quán)變更，出售寶格麗公寓和寶格麗酒店多次上了熱搜，針對深圳華僑城歡樂谷旅游公司過山車車輛碰撞事故，市場監(jiān)管總局會同國務(wù)院安委會辦公室、國務(wù)院國資委在10月31日也聯(lián)合約談華僑城集團有限公司。

含著“金鑰匙”出身的央企華僑城，似乎正在經(jīng)歷著一場新時代市場化的重要變革。

賣完酒店賣公寓

近期，華僑城（亞洲）發(fā)布公告稱，旗下間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃于北京產(chǎn)權(quán)交易所通過公開掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)。公告顯示，被出售的房產(chǎn)主體位于上海靜安區(qū)，不少人猜測華僑城這次售賣的就是上海寶格麗酒店。

就在今年4月，華僑城（亞洲）以6.12億的價格成功將上海寶格麗公寓的51%的股權(quán)出售給上海盛芬徠諮詢合伙企業(yè)，實現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)并為集團之后的投資項目提供了可流動的資金?？删驮诙潭痰陌肽旰?，華僑城（亞洲）再次出售手里的資產(chǎn)，然而這次被擺上貨架的則是全球第六家，國內(nèi)第二家的上海寶格麗酒店。

上海寶格麗酒店位于擁有豐富歷史底蘊的蘇河灣區(qū)域，由上?？偵虝髽桥c48層高的寶格麗大樓組成，酒店共擁有82間套房，占地2000平方米的水療中心以及其他六個餐廳、酒吧、游泳池等高級配套設(shè)施。被譽為“奢華王牌”的寶格麗酒店，因其優(yōu)雅的景致，意式海派風(fēng)情的建筑風(fēng)格，可觀賞到上海天景的優(yōu)越位置而獲得大家的贊賞，即便是每晚7000元左右的價格，也依然有消費者買單。

作為高奢代表的上海寶格麗酒店，它一直面對的是高消費客群，然而高消費人群并不占多數(shù)，隨之加上疫情的沖擊，高昂的房價也會導(dǎo)致酒店入住率的下降，長期來看，寶格麗酒店的營收狀況并不樂觀。

根據(jù)華僑城發(fā)布的2023年中報數(shù)據(jù)顯示，上海置地項目上半年營收約1.18億元，稅前虧損920萬元，稅后虧損690萬元。在自身頻頻虧損的基礎(chǔ)上，面對手中資產(chǎn)只虧不盈的情況，這對華僑城來說無疑是“雪上加霜”。但好在寶格麗酒店作為一直以來的“流量密碼”，且又因坐落于被稱為“地王”的蘇河灣區(qū)域，依然是華僑城手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2010年，華僑城經(jīng)過百輪競價，最終以70.2億元的價格競到了“蘇河灣”地塊，羨煞旁人。后又經(jīng)歷了7年的時間，耗費約20億元，讓上海寶格麗酒店在2018年迎來了開業(yè)。根據(jù)2023年華僑城（亞洲）半年報業(yè)績顯示，截止6月30日，華僑城（亞洲）虧損約2.12億元?！拔羧湛偵虝?，今日寶格麗”正是如此具有潛力的寶格麗酒店，作為華僑城手中的“籌碼”，在華僑城現(xiàn)如今資本困局的情況下，也難逃被變賣的命運。

華僑城的“買賣”之路

華僑城集團成立于1985年，作為大型國有中央企業(yè)，華僑城的出身可謂含著“金湯匙”。1989年，華僑城開創(chuàng)了中國首個主題公園的先例，所打造的“錦繡公園”一經(jīng)開園就吸引了超萬人次的游客量。緊接著，華僑城又打造了中國民俗文化村、深圳世界之窗等微縮景觀，民俗文化的新型旅游產(chǎn)品，為當(dāng)時的旅游市場注入了新鮮的血液。

直到1998年，集團新上任的總經(jīng)理任克雷為了擴大主題公園的受眾人群，希望公園可以連鎖化、長久性發(fā)展，于是打造了深圳歡樂谷。同時他又重新確立了集團的業(yè)務(wù)發(fā)展重心為旅游、地產(chǎn)、電子科技，并將“旅游+地產(chǎn)”的模式推廣運用，開始將“歡樂谷”帶向全國各個城市，華僑城由此慢慢從深圳走向全國，同時也奠定了華僑城在旅游業(yè)的大亨地位。

在“歡樂谷”推出后的十年間，正值我國經(jīng)濟水平高速發(fā)展時期，旅游和地產(chǎn)板塊一路高歌，華僑城在當(dāng)時就選擇下沉市場，將文旅項目在全國快速布局，除了核心發(fā)達城市，云南、山西、陜西、河北等旅游資源豐富的區(qū)域都有了它的身影。在時代的紅利下，華僑城所打造的模式可謂對集團“錦上添花”，同時這也給它帶來了更多投資的底氣和野心。

2017年，華僑城高調(diào)宣布開發(fā)云南文旅產(chǎn)業(yè)，預(yù)計投資2000億元，建造昆明世博園等文旅項目，然而大額的投資額并沒有帶來相應(yīng)的回報。根據(jù)2022年披露的數(shù)據(jù)，昆明世博園的綜合收益僅為1081.7萬元。相比為了翻新所投入的16億，園區(qū)的收入根本是杯水車薪。

這之后的幾年內(nèi)，華僑城也是不斷加大投資力度，重點項目基本都在百億以上。2019年1月，華僑城簽約東莞水鄉(xiāng)特色小鎮(zhèn)項目，總投資約300億元；5月，與深汕合作區(qū)簽約小漠文旅項目，投資約超千億；2020年8月，華僑城平潭“歡樂南島”項目簽約，總投資約100億元。然而，文旅項目存在投資大、周期長、回報小的問題，這讓頻繁高額投資的華僑城近幾年開始“邊買邊賣”。

地產(chǎn)項目：

2019年5月，轉(zhuǎn)讓重慶悅嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。6月，華僑城集團全資控股的云南騰越翡翠城有限公司擬轉(zhuǎn)讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)。成都洛帶華僑城文化旅游開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)。7月，云南華僑城實業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓全資控股子公司云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)。

2020年，華僑城轉(zhuǎn)讓襄陽文城實業(yè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)，太原僑辰置業(yè)有限公司60%股權(quán)，深圳市和冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%股權(quán)。合計獲得收益68.90億元。

2021年，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司擬轉(zhuǎn)讓廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%股權(quán)。深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司轉(zhuǎn)讓深圳市華高商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。上海天祥華僑城投資有限公司轉(zhuǎn)讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%的股權(quán)。

2022年，華僑城旗下云南世博康旅產(chǎn)業(yè)投資有限公司轉(zhuǎn)讓安寧萬達地產(chǎn)開發(fā)有限公司部分股權(quán)。重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。

2023年，出售上海首馳企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)即上海寶格麗公寓相應(yīng)土地使用權(quán)。

文旅項目：

2020年9月，華僑城轉(zhuǎn)讓成都歡樂谷51%股權(quán)。擬轉(zhuǎn)讓大理華僑城楊麗萍大劇院95%股權(quán)。10月，擬轉(zhuǎn)讓香格里拉藍月山谷旅游46%股份和香格里拉石卡雪山索道管理46%股權(quán)。11月，轉(zhuǎn)讓麗江華世文旅部分股權(quán)。

2022年，華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓云南旅游股份有限公司旗下云南省麗江中國國際旅行社有限責(zé)任公司部分股權(quán)。掛牌轉(zhuǎn)讓麗江國旅的49.53%的股權(quán)。

2023年，華僑城擬轉(zhuǎn)讓襄陽華僑城90%以上股權(quán)。轉(zhuǎn)讓云南世博九鼎旅游20%股權(quán)。

酒店項目：

2014年，華僑城出售自持的深圳市華僑城城市客棧有限公司100%股權(quán)。

2020年，擬轉(zhuǎn)讓麗江博麗酒店100%股權(quán)和麗江鉑爾曼度假酒店100%股權(quán)。

2023年，華僑城公開掛牌擬出售上海寶格麗酒店。

縱觀華僑城幾年來出售財產(chǎn)的情況，在地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷嚴管之際，華僑城調(diào)整手中資產(chǎn)比例，剝離虧損的地產(chǎn)項目，在緩解資金壓力的同時似乎想更聚焦文旅產(chǎn)業(yè)。但總的來說，出售資產(chǎn)不少是出售標(biāo)的并沒有為母公司提供豐厚的“現(xiàn)金奶?！?，也就是說不少資產(chǎn)重組行為是虧損等原因被迫出售。

華僑城“寒意”的背后

華僑城三十多年來的發(fā)展，旗下累積達70家旅游企業(yè)，除了標(biāo)志性的歡樂谷主題公園遍布全國各地，世界之窗、東部華僑城等文旅地標(biāo)也被大家熟知。作為文旅和地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，為何在2022年開始出現(xiàn)首次虧損，而根據(jù)財報預(yù)測，2023年可能依然是華僑城的虧損年。曾經(jīng)的央企巨頭，在市場化的變革中，已經(jīng)開始感到“寒意”。

/ 戰(zhàn)略調(diào)整

華僑城早在2018年就開始出售手中資產(chǎn)，頻繁的出售不禁讓外界好奇華僑城是否真的“負債累累”，其實不然。華僑城也曾向外界回應(yīng)，資產(chǎn)的出售是根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃前提以及業(yè)務(wù)發(fā)展需要所作出的調(diào)整。

華僑城持續(xù)發(fā)展文旅板塊，然而文旅項目耗費資金巨大，且間隔一段時間就需要投入新的資金去翻新項目，迎合當(dāng)下最新消費趨勢，所以手中需要充足的資金支撐，如沒有自持資金和融資能力，一旦資金斷裂，文旅項目的運作也將不再順利。

2018年，華僑城在青島簽約西海岸新區(qū)項目，預(yù)計投資300億；又將文化生態(tài)旅游項目落地太原晉源區(qū)，總投資500億，同時與衡陽、永州、自貢多地簽約發(fā)展文旅新項目。在這樣“狂飆”擴張的背后，對資金需求量也有了上漲。華僑城在2018年掛牌出售旗下資產(chǎn)18項，接著在2019年先后出售成都地潤、上海華合、西安思睿等多個地產(chǎn)項目的股權(quán)，產(chǎn)生了較好的金額所得。

截至2022年上半年底，華僑城的短期借款為35.4億元，而在手現(xiàn)金達500億元，債款壓力不大，然而上半年繼出售寶格麗公寓后，再次出售寶格麗酒店，去地產(chǎn)化或許只是為了帶來可流動資金，加快集團內(nèi)部周轉(zhuǎn)的舉措。

/ 地產(chǎn)困境連鎖效應(yīng)

近年來，地產(chǎn)行業(yè)正面臨著變革期的嚴峻挑戰(zhàn)。首先，行業(yè)競爭激烈。地產(chǎn)黃金期，越來越多的企業(yè)加入到了房地產(chǎn)的賽道中來，頭部企業(yè)“千億軍團”競爭一直非常激烈；其次，政策調(diào)整。在地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，國內(nèi)曾經(jīng)火爆的樓市迅速理性降溫，很多“千億軍團”的房企年銷售額下降迅速。

根據(jù)華僑城的財報數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年底，華僑城A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收90.89億元，相較去年有所改善，但跟黃金期營收相比，只能算是“零頭”，而且地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率也在不斷下降。在2018年，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售毛利率曾高達68.79%，遠超同期其他企業(yè)毛利率，而現(xiàn)在卻下滑到21.86%。

華僑城長期以來曾依靠“文旅+地產(chǎn)”的模式在全國五十多個城市投資，然而因為回報周期過長，給集團帶來了巨大的資金壓力。又因為疫情的沖擊，華僑城的文旅業(yè)務(wù)壓力巨大。在2022年，華僑城內(nèi)部開始對“文旅+地產(chǎn)”的模式進行重新調(diào)整，將兩大重點業(yè)務(wù)板塊進行分割。

/ 文旅發(fā)展難撐大旗

去年，華僑城上市十五年來首次年度虧損，文旅綜合業(yè)務(wù)收入共272億元，同比降低37%。作為帶領(lǐng)華僑城集團起家的文旅業(yè)務(wù)，現(xiàn)在要與“地產(chǎn)”板塊“分道揚鑣”，即便一直以來是華僑城的主營業(yè)務(wù)，如今也需要單獨面對文旅市場的全新挑戰(zhàn)。

華僑城發(fā)展初期，在國內(nèi)主題公園還未引進時，華僑城帶來了最具代表性的歡樂谷樂園，讓華僑城賺得盆滿缽滿。而后華強方特、長隆集團、融創(chuàng)紛紛開始著手主題公園的建設(shè)，與華僑城的歡樂谷共同競爭。隨著迪士尼、環(huán)球影城等國際品牌加入國內(nèi)市場，現(xiàn)在就連一些潮流品牌，例如泡泡瑪特也開始運用IP打造主題公園，在日趨激烈的競爭下，華僑城的文旅業(yè)務(wù)近年來似乎改變不多，尋找新的突破口迫在眉睫。

華僑城的“未來猜想”

華僑城作為“文旅+地產(chǎn)”的先行者，近年來的發(fā)展卻不盡如意。在遭受地產(chǎn)新形勢和文旅新挑戰(zhàn)的同時，華僑城的未來會走出怎樣一條新道路？我們不妨大膽猜想一番。

/ 售賣資產(chǎn)，輕裝上陣

華僑城瘋狂買地，巨額投資文旅項目的行為也為華僑城的資金周轉(zhuǎn)埋下了潛在的隱患。在2021年，華僑城的營業(yè)收入在疫情后首次達到了1026億元，實現(xiàn)了千億規(guī)模，然而它的凈利潤卻只有71億元。

截止2023年6月底，華僑城的有息負債總額為13.43億元，有息負債率達到了33.09%，半年虧損超13億，面對這樣的現(xiàn)況，華僑城不得不開始“割肉減重”。在2020年轉(zhuǎn)讓售賣旗下11個項目，獲得收益68.09億元；2021年股權(quán)轉(zhuǎn)讓近10余項，獲得金額超30億元；2022年華僑城連續(xù)幾個月一直掛牌出售旗下資產(chǎn)股份，持續(xù)到2023年，華僑城將上海寶格麗公寓，上海寶格麗酒店擺上貨架，或許華僑城剝掉這些資產(chǎn)，是為了能夠轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，為其他項目提供資金基礎(chǔ)，謀取更好的發(fā)展。

/ 發(fā)展自持新版塊

華僑城集團下文旅和地產(chǎn)板塊一直相輔相成，在前期集團持續(xù)擴張文旅項目急需資金支撐的同時，華僑城頻頻變賣地產(chǎn)項目，成為文旅項目發(fā)展的堅實后盾，然而一味的“拆東墻補西墻”并不是長久之計。

就如集團當(dāng)年將首個主題公園“錦繡中華”帶入國內(nèi)市場一般，新項目的開發(fā)才可以有新的賺錢風(fēng)口。秉持了許多年的“文旅+地產(chǎn)”模式，現(xiàn)階段也可以找尋其他板塊進行融合創(chuàng)新。華僑城集團下有26家酒店，數(shù)量不多，大多是作為集團旗下景區(qū)的配套設(shè)施，同時自持“嘉途”“藍汐”等酒店品牌。近年來，華僑城推出的“藍楹灣”主題度假酒店，獲得了消費者的青睞。在今年五一期間，旗下藍汐精品酒店、藍楹灣度假酒店連續(xù)滿房，總?cè)胱÷蕜?chuàng)五年新高。繼續(xù)深耕自持的酒店品牌或許會給華僑城帶來新的驚喜。

/ 文旅新升級

如今文旅行業(yè)涌現(xiàn)出更多新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品，華僑城一直以歡樂谷、瑪雅海灘水公園、錦繡中華、世界之窗等產(chǎn)品為主，然而這些產(chǎn)品隨著時間推移，沒有進行迭代換新就勢必會遭到市場的淘汰，失去消費群體。

在當(dāng)下消費者追求“新鮮，潮流”的需求下，華僑城旗下的文旅產(chǎn)品顯得單一、陳舊。且因為華僑城當(dāng)初把“文旅+地產(chǎn)”的模式簡單復(fù)制到全國各地，這些主題公園可能會失去對消費者的吸引力，變得不再具有獨特性。相比華強方特近年來更新打造的“熊出沒”IP吸引了許多的消費者，華僑城在IP原創(chuàng)度方面相對薄弱，曾聯(lián)動《大鬧天宮》《哪吒鬧?！返葒a(chǎn)IP，但影響卻不如預(yù)期。

在現(xiàn)階段，或許只有抓住消費熱點，打造更具有核心競爭力的產(chǎn)品，對現(xiàn)有的文旅項目進行升級，才可以讓消費者“眼前一亮”。所以，華僑城未來肯定要在文旅新升級板塊苦修內(nèi)功，跟上新世代的審美和休閑娛樂潮流。

綜上，華僑城發(fā)展至今，沉沉浮浮，不斷擴展業(yè)務(wù)的同時又頻繁售賣資產(chǎn)，剛剛經(jīng)歷國央企改革三年后的華僑城，確實又迎來了新一輪改革的關(guān)鍵期。今年，華僑城曾對外表示，在對于地產(chǎn)或文旅項目的收購計劃時，集團將本著穩(wěn)中求進、優(yōu)中選優(yōu)的原則，將風(fēng)險降到可控范圍內(nèi)，更加謹慎、穩(wěn)妥的開展收購工作。