文｜實習記者 劉晨

房地產(chǎn)行業(yè)銷售復(fù)蘇乏力，房企整體業(yè)績?nèi)悦媾R挑戰(zhàn)，部分央國企也不例外。

10月29日，央企中交地產(chǎn)發(fā)布第三季度公告，第三季度營業(yè)收入27.87億元，較上年同期減少0.74%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.63億元，同比減少79.23%。

今年前三季度，中交地產(chǎn)共實現(xiàn)營業(yè)收入115.5億元，較上年同期減少24.26%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-10.32億元，上年同期虧損1.74億元。

截至本報告期末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)1438.86億元，較上年末增加4.79%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)22.54億元，較上年末減少31.54%。

前三季度，中交地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑簽約銷售金額297.02億元，較上年同期減少14.37%，權(quán)益口徑簽約銷售金額215.67億元，較上年同期減少10.10%；實現(xiàn)簽約銷售面積134.39萬平方米，較上年同期減少13.49%。

綜合前三季度的房地產(chǎn)市場來看，中交地產(chǎn)銷售額、營收和利潤均下滑的表現(xiàn)并不意外。

今年以來，上市房企的業(yè)績普遍承壓，今年上半年A股上市房企中超過六成凈利潤出現(xiàn)下滑甚至虧損，同時銷售層面的季度分化、城市差異也是顯著特點。

在行業(yè)大勢下，企業(yè)更難言逆流而上，所能做的也就是集中于保項目交付和銷售回款，盡可能改善現(xiàn)金流狀況和負債表現(xiàn)。

在償債能力方面，截至三季度末，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率為87.29%，相比上年末上升1.16個百分點；有息資產(chǎn)負債率30.13%，相比上年末下降1.33個百分點。

今年上半年，中交地產(chǎn)的全口徑簽約銷售額和回款額較去年同期有一些提升，但三季度市場狀況恢復(fù)弱于預(yù)期，整體銷售額仍低于去年同期。

由于一些項目銷售不暢、中交地產(chǎn)不僅面臨較大的去化壓力，還需要繼續(xù)計提壞賬。

業(yè)績報告顯示，截至三季度期末，中交地產(chǎn)合并計提減值準備的金額21.35億元，較期初增加11.79%，本期計提3.14億元。其中，應(yīng)收賬款壞賬本期計提287.48萬元，存貨跌價準備本期計提3.11億元。

計提壞賬增多，導致中交地產(chǎn)的利潤率大幅下滑。2023年前三季度，中交地產(chǎn)的毛利率僅為5.08%，同比下降6.37個百分點；凈利率為-8.29%，較上年同期下降9.12個百分點。

在新業(yè)務(wù)層面，最近兩年，中交地產(chǎn)也加強了在代建方面的拓展。去年5月初，中交地產(chǎn)宣布聘任劉輝為公司代建板塊的總經(jīng)理。劉輝曾任世茂集團副總裁、華北區(qū)域董事長兼總裁。

中交地產(chǎn)當前的董事長李永前曾在綠城中國任職五年，對于綠城在代建方面的發(fā)展有清晰的認識。因此最近幾年，中交地產(chǎn)也希望在代建業(yè)務(wù)方面有所突破，但進展卻不如預(yù)期。

今年6月，中交地產(chǎn)在定增回復(fù)函中表示，最近三年，其代建業(yè)務(wù)收入為1050萬元、1155萬元及2477萬元，占當期營業(yè)收入比重約為0.1%，占比較低；代建業(yè)務(wù)毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建業(yè)務(wù)毛利率為負的主要原因為部分項目收入未達到確認條件。

在2020-2022年度代建業(yè)務(wù)收入保持上升趨勢，主要系近年來充分利用中交集團主業(yè)優(yōu)勢與合作方資源，積極布局代建業(yè)務(wù)。

中交地產(chǎn)當時表示，公司尚未實際開展融資代建業(yè)務(wù)。至于原因，產(chǎn)品溢價能力不足可能是一方面。

除了代建業(yè)務(wù)進展緩慢外，中交地產(chǎn)這兩年在行業(yè)調(diào)整期引入部分職業(yè)經(jīng)理人后，也暫時未看到對公司業(yè)績有明顯的提升和改善。

最近兩年，多位來自民營房企的職業(yè)經(jīng)理人加盟中交地產(chǎn)。原陽光城遼寧區(qū)域總裁顏龍，加入中交地產(chǎn)擔任投資管理部總經(jīng)理；原萬達規(guī)劃院副院長葛寧，擔任中交地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理；原宋都地產(chǎn)西南區(qū)總經(jīng)理馮瀟，加入擔任中交地產(chǎn)成本管理中心總經(jīng)理等。

房地產(chǎn)行業(yè)下行的大趨勢下，中交地產(chǎn)多個項目銷售情況不及預(yù)期，不過在負債管控方面，作為央企仍然具有一定優(yōu)勢，在融資和債務(wù)兌付方面較大多數(shù)民營房企表現(xiàn)要正常。

中交地產(chǎn)在半年報中曾表示，下半年將加強資產(chǎn)負債率、帶息負債等關(guān)鍵指標管控，做好資金接續(xù)，確保債券按期足額兌付、債務(wù)到期償還，防范財務(wù)風險。

在融資環(huán)境尚未完全回暖的當下，資源更多的向央國企傾斜，作為央企的中交地產(chǎn)也具有融資優(yōu)勢。今年上半年，中交地產(chǎn)成功發(fā)行上半年成功發(fā)行公司債、中票、供應(yīng)鏈ABS，合計超170億元。

下半年中交地產(chǎn)也繼續(xù)發(fā)行了不少債券。10月17日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布公告，擬公開或非公開發(fā)行不超過人民幣43億元（含43億元）公司債券。本次發(fā)行公司債券不向公司股東優(yōu)先配售，期限不超過5年（含5年）。

對于當前的發(fā)展狀況，中交地產(chǎn)也提到了風險問題，包括資產(chǎn)負債率偏高、商業(yè)運營整體專業(yè)能力偏弱、滯重資產(chǎn)去化慢等問題仍然沒有得到根本解決，還有產(chǎn)品溢價能力不足等。