文|斑馬消費(fèi) 范建
在地產(chǎn)行業(yè)整體不濟(jì)，重要子公司美凱龍發(fā)生虧損的情況下，建發(fā)股份業(yè)績?yōu)楹文苣鎰荽笤觯?/p>
說到底，都是數(shù)字游戲。
美凱龍?zhí)?，建發(fā)賺
10月21日，美凱龍（601828.SH）及其新任控股股東建發(fā)股份，同時披露了2023年前三季度業(yè)績預(yù)告，簡直是冰火兩重天。
美凱龍主要從事家居裝飾及家具商場運(yùn)營，建發(fā)股份（600153.SH）有供應(yīng)鏈運(yùn)營和房地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)。
兩家公司的主業(yè)，均與地產(chǎn)行業(yè)的景氣度密切相關(guān)。為何會呈現(xiàn)出截然不同的業(yè)績表現(xiàn)？在重要子公司美凱龍?zhí)潛p的情況下，建發(fā)股份業(yè)績?yōu)楹未笤觯?/p>
業(yè)績預(yù)告顯示，今年前三季度，美凱龍預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-6億元至-5億元，比上年同期減少18.18億元至19.18億元，同比減少137.9%至145.5%；扣非凈利潤-3.7億元至-2.7億元，同比減少124.1%至133.0%。
同一日，建發(fā)股份披露的前三季度業(yè)績預(yù)告顯示，公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤115億元到138億元，同比增加約213%到276%，形勢看似一片喜人。不過，增長并非是由公司主業(yè)改善所帶來，同期，預(yù)計(jì)扣非凈利潤預(yù)計(jì)只有19億元-25億元，同比減少約4%到27%。
為什么要將美凱龍和建發(fā)股份放到一起來分析呢？并不僅僅因?yàn)閮杉夜臼悄缸雨P(guān)系，更因?yàn)椋òl(fā)股份這一詭譎的業(yè)績現(xiàn)象，與美凱龍有直接關(guān)系。
美凱龍業(yè)績虧損的原因很直接，受宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)的政策等因素影響，居民裝修房子購置家具的意愿降低，這是行業(yè)性問題。公司的主要收入來自家居商場的運(yùn)營，期內(nèi)，商場的出租率出現(xiàn)階段性下滑。同時，公司對符合條件的商戶部分減免租金和管理費(fèi)，使得自營和租賃收入有所下降，進(jìn)而影響了投資性物業(yè)的估值。
這并不影響建發(fā)股份通過對美凱龍的投資，獲取賬面利潤。
今年第三季度，建發(fā)股份及控股子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)，合計(jì)以62.86億元收購美凱龍29.95%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)控股并納入合并報(bào)表范圍。公司支付的對價，低于取得的美凱龍可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值，兩者之間的差額約95億元，就變成了建發(fā)股份的重組收益。這部分收益不產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流入，卻可以在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中以利潤的形式體現(xiàn)出來。
這就是財(cái)務(wù)的魔力。
抄底美凱龍
以上魔幻的數(shù)字游戲，均是由建發(fā)股份收購美凱龍，這一宗A吃A演化出來的。
車建興一手創(chuàng)建的美凱龍，是國內(nèi)商場最多、經(jīng)營面積最大、覆蓋地域最廣的家居裝飾及家具商場運(yùn)營商。截至今年6月末，公司經(jīng)營了91家自營商場，281家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場，另有以特許經(jīng)營方式授權(quán)54家特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目。
曾幾何時，美凱龍通過建家居賣場收租金，同時享受投資性物業(yè)增值所帶來的收益，業(yè)績表現(xiàn)一度非常亮眼。
在美凱龍之外，車建興還在地產(chǎn)、文娛、金融、互聯(lián)網(wǎng)等諸多行業(yè)廣泛投資。在最風(fēng)光的時候，車建興還曾出手，一擲千金馳援自己的老朋友黃紅云和他的金科股份。
可當(dāng)他的商業(yè)帝國搖搖欲墜之時，卻最終沒能找到幫手。
不得已之下，他只能將旗下最核心的資產(chǎn)美凱龍擺上貨架，建發(fā)股份順勢接盤進(jìn)入。
建發(fā)股份是廈門國資控制的上市公司，主營供應(yīng)鏈運(yùn)營和房地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)板塊，前者貢獻(xiàn)收入，后者貢獻(xiàn)利潤。其控股股東建發(fā)集團(tuán)，為世界500強(qiáng)企業(yè)。
建發(fā)股份主要項(xiàng)目和勢力范圍集中在福建省內(nèi)，尚不能算一個真正的全國性房企。2022年，公司以1673億元操盤金額，首次躋身克而瑞地產(chǎn)榜TOP10。在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)陷入冰封期的背景下，公司需要尋求新的增長點(diǎn)。
在建發(fā)股份看來，美凱龍所處的家居裝飾行業(yè)，還有巨大的潛力可挖。美凱龍從上海出發(fā)，輻射全國，具有很強(qiáng)的品牌影響力。收購?fù)瓿珊?，建發(fā)股份可以上海為中心的長三角作為“橋頭堡”輻射全國，從區(qū)域龍頭逐步升級為全國性綜合性企業(yè)。
更何況，美凱龍的估值正處于低位。收購時，該公司總資產(chǎn)為1281.11億元，凈資產(chǎn)535.48億元，最終評估機(jī)構(gòu)對其的整體估值為210億元。
車建興警報(bào)未解除
在出讓美凱龍股份之前，車建興對公司具有絕對的控制權(quán)。
截至今年3月末，紅星控股直接持有美凱龍52.86%股權(quán)，并通過西藏奕盈及常州美開間接持股1.98%。紅星控股由車建興和其妹妹車建芳分別持股92%和8%。交易完成后，紅星控股仍直接和間接持有美凱龍24.89%股權(quán)。
今年8月，美凱龍已披露公告，紅星控股及其一致行動人，擬于今年9月6日-2024年2月29日，通過集中競價和大宗交易，合計(jì)減持不超過3%股權(quán)，減持的目的是用于償還公司債利息等到期債務(wù)。
由此可見，在出讓了美凱龍的控制權(quán)，回籠了數(shù)十億資金后，懸在車建興頭頂?shù)膫鶆?wù)警報(bào)仍沒有完全解除。
從一個建筑工地的木工，到建立起龐大的美凱龍商業(yè)王國，車建興花去了數(shù)十年時間。而危機(jī)的爆發(fā)則在一瞬之間。
2015年和2018年，他先后將美凱龍送上港股和上交所主板，成為了國內(nèi)家居行業(yè)首家“A+H”雙平臺企業(yè)。
隨著公司的上市，車建興的財(cái)富隨之水漲船高。2020年，他以430億元財(cái)富，現(xiàn)身胡潤全球富豪榜，位列357位。
就在這時，流動性危機(jī)突然襲來。
車建興果斷出手，通過資產(chǎn)出售來回籠資金。2021年7月，他將旗下紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，以40億元賣給了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。
紅星地產(chǎn)在車建興手中運(yùn)作了十年，2020年，曾以480.6億元操盤金額，位列地產(chǎn)百強(qiáng)榜第66位。
但通過一系列資產(chǎn)出售換來的資金，在集中到來的債務(wù)壓力面前，仍是杯水車薪。
截至2022年末，車建興旗下的核心企業(yè)紅星控股擁有貨幣資金44.11億元，同期短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計(jì)達(dá)136億元。因債務(wù)逾期，債權(quán)人起訴，資產(chǎn)凍結(jié)等，又會帶來嚴(yán)重的連鎖反應(yīng)。
截至今年9月，紅星控股合并層面到期未能償還的債務(wù)總金額為12.35億元。
轉(zhuǎn)讓美凱龍股權(quán)，紅星控股產(chǎn)生投資損益-244.77億元，導(dǎo)致該公司今年上半年凈利潤虧損高達(dá)274.26億元。