文 | 丁祖昱評(píng)樓市

2023年10月17日，媒體報(bào)道稱9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

據(jù)報(bào)道：濟(jì)南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價(jià)上限”這一動(dòng)作，多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價(jià)上限等內(nèi)容。北京、上海等核心城市仍在研究如何調(diào)整競(jìng)買規(guī)則。

“地價(jià)上限”可以追溯到2021年，同樣是在自然資源部牽頭下，全國(guó)22個(gè)主要城市的住宅用地實(shí)施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點(diǎn)要求，其中就包括單宗地溢價(jià)率不得超過15%。

2021年至今，集中供地制度已經(jīng)實(shí)施了兩年多，該制度出臺(tái)是基于彼時(shí)土地市場(chǎng)熱度高漲，初衷是為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，實(shí)現(xiàn)控制地價(jià)、降低溢價(jià)率的目標(biāo)。

受樓市下行的影響，土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)處于低位，CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：59個(gè)樣本市（縣）2023年前三季度預(yù)出讓地塊總面積為6207萬平方米，實(shí)際供應(yīng)4327萬平方米，平均預(yù)供地完成率68%。

考慮到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場(chǎng)的翹尾，也難以扭轉(zhuǎn)土地成交規(guī)模下行的趨勢(shì)。

在這樣的背景下，對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)節(jié)也在情理之中。

我們認(rèn)為，在當(dāng)前土拍市場(chǎng)整體趨冷，部分城市分化加劇的背景下，關(guān)鍵還是在于市場(chǎng)銷售面的回暖，接下來若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓仍將“艱難”。

一.年初集中供地調(diào)整后，僅滬深蓉等少數(shù)城市完成預(yù)供地

10月17日，媒體報(bào)道稱自然資源部發(fā)文建議取消地價(jià)上限。這并不是自然資源部首次對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。

2023年年初，自然資源部就曾對(duì)網(wǎng)上流傳的集中供地取消的傳言進(jìn)行回應(yīng)，表示取消集中供地制度是誤讀，并對(duì)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》進(jìn)行了解讀，稱目前只是取消全年供地次數(shù)限制，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”；并建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

事實(shí)上，自2021年年初實(shí)施集中供地以來，供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整，整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。

進(jìn)入2022年四季度，重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了較大變化。

主要表現(xiàn)在，土地出讓政策繼續(xù)放松，供應(yīng)采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式，提前摸底房企拿地意愿，為了避免撞期，減輕企業(yè)拿地壓力，各城市集中供地批次也由三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。

但整體效果并不明顯，2023年1月，房企投資依然疲軟，銷售百強(qiáng)房企有土地入賬的只有3家。在房企銷售端仍未改善的情況下，還將延續(xù)保守的投資態(tài)度，2023年無疑還將是土地市場(chǎng)“小年”。

在這背景下，自然資源部出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，土地市場(chǎng)網(wǎng)也上線了擬出讓地塊詳細(xì)清單頁面，各城市供地信息越發(fā)清晰。

CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：59個(gè)樣本市（縣）2023年前三季度平均預(yù)供地完成率68%。預(yù)供地執(zhí)行進(jìn)度較上半年情況有明顯好轉(zhuǎn)，但仍有較多地塊逾期未供。

分城市來看，除上海、深圳、成都、鄭州、青島、長(zhǎng)春等少數(shù)城市外，大多數(shù)城市未能如期完成預(yù)供地清單計(jì)劃，其中合肥、西安等城市完成率均不足一半。以西安為例，二批次計(jì)劃擬供117幅宅地，至截稿僅掛出37宗，剩余80宗地多分布在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、長(zhǎng)安等區(qū)域的非熱點(diǎn)板塊。

值得注意的是，福州預(yù)供地的落地性處于墊底水平，前三季度預(yù)出讓地塊總面積為42萬平方米，實(shí)際供應(yīng)8萬平方米，預(yù)供地完成率僅有19%。不僅如此，就連長(zhǎng)三角地區(qū)的徐州、常州、無錫等熱點(diǎn)城市逾期未供率也在40%以上，大量地塊缺少確定性的“意向買家”。

二.逾期未供地塊多集中在偏遠(yuǎn)地區(qū)，杭州“小步快跑”也未能完成

從2023年前三季度典型城市預(yù)供地清單計(jì)劃執(zhí)行情況可以看到，雖然年初時(shí)對(duì)集中供地制度進(jìn)行了調(diào)整，但整體結(jié)果并不理想。

這主要是因?yàn)?，逾期未供地塊大都位于偏遠(yuǎn)地區(qū)、素質(zhì)一般。

從典型城市來看，截止9月30日，西安有超100宗地逾期未供，南京有17宗逾期未供地塊。

西安逾期未供地塊大都集中在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、長(zhǎng)安等區(qū)域的非熱點(diǎn)板塊，南京則大都分布而在江寧、浦口、六合、雨花臺(tái)等郊區(qū)，秦淮、建鄴等主城區(qū)僅有2宗。對(duì)這19宗地塊進(jìn)行追溯，發(fā)現(xiàn)有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地塊、質(zhì)量較為一般，建鄴區(qū)江心洲地塊即在其中，再度掛牌成功出讓的信心不足，因此逾期還未供地。

截止9月底，采用“少而精”的供地策略的杭州盡管已經(jīng)進(jìn)行了11輪次集中土拍，小步快跑也沒來及完成供應(yīng)，依然有超兩成地塊逾期未供。其中，房?jī)r(jià)較低的臨安、房?jī)r(jià)領(lǐng)跑的上城、拱墅供地進(jìn)度較慢。

不過值得注意的是，盡管杭州有大量地塊逾期未供，但其土地成交金額依舊領(lǐng)先全國(guó)，前三季度土拍收金1623億元，超過北京和上海，居全國(guó)首位。

三.熱點(diǎn)城市下半年土拍降溫，全國(guó)土地交易規(guī)模仍將低位運(yùn)行

市場(chǎng)熱度方面，盡管中央、地房相繼發(fā)布信貸、降首付等新政，但由于房企現(xiàn)金流未得到明顯改善，樓市增長(zhǎng)依舊乏力。

在此背景之下，前三季度土地市場(chǎng)熱度有所下滑，整體溢價(jià)率降至5.6%，較2023年上半年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。具體城市來看，雖然杭州、上海、南京、寧波、合肥、臺(tái)州等長(zhǎng)三角城市前三季度平均溢價(jià)率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場(chǎng)呈降溫趨勢(shì)，蘇、杭、寧、蓉、甬等熱點(diǎn)城市溢價(jià)率較上半年均有不同程度地下降。

2023年前三季度僅3個(gè)城市的成交建面超過1000萬平方米，較2022年同期少4個(gè)。成交金額來看，也僅有京、滬、杭三城超過千億元，較往年相對(duì)偏少。

目前房企拿地信心仍在低位。這主要是由于，盡管中央、地房相繼發(fā)布信貸、降首付等新政，但房企現(xiàn)金流未得到明顯改善，樓市增長(zhǎng)依舊乏力。在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購買力、需求支撐的核心區(qū)域地塊，才能吸引房企積極參拍。

因此，我們認(rèn)為，此次若是真的取消地價(jià)和遠(yuǎn)郊區(qū)容積率的限制，并不能從根本上改變整體土拍市場(chǎng)遇冷的趨勢(shì)，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞觿〕鞘屑皡^(qū)域之間的分化。

整體來看，當(dāng)前土地市場(chǎng)遇冷是綜合因數(shù)導(dǎo)致的。在城市選擇上，退出三四線、聚焦一二線已經(jīng)成為了當(dāng)下各大房企的共識(shí)。

一方面，積極投資的龍頭房企需要保持較優(yōu)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，且雄厚的資金實(shí)力足以支撐此類房企繼續(xù)在一二線拿地；另一方面，從投資前景上看，三四線目前市場(chǎng)低迷，需要更漫長(zhǎng)的修復(fù)期，在三四線城市投資，既難以對(duì)業(yè)績(jī)提升有明顯助力，又難以通過快周轉(zhuǎn)的方式獲得高額利潤(rùn)。

在當(dāng)前土地交易規(guī)?？s量的背景下，企業(yè)拿地更偏向于確定性高的項(xiàng)目。因此，即使放開地價(jià)限制，在樓市銷售未能轉(zhuǎn)好的情況下，整體地市熱度仍將延續(xù)低位運(yùn)行，其中或有個(gè)別城市出現(xiàn)熱度較高區(qū)域。