文 | 時(shí)代財(cái)經(jīng)App 鐘黛
編輯 | 韓迅
上海地產(chǎn)市場(chǎng)的大宗交易市場(chǎng)風(fēng)起云涌，繼陸家嘴頂豪公寓中糧海景壹號(hào)易主后，上海寶格麗酒店也被擺上貨架。
近日，華僑城（亞洲）（03366.HK）公告稱，計(jì)劃公開掛牌出售上海蘇河灣項(xiàng)目酒店系列資產(chǎn)，交易價(jià)格不低于24.3億元。
上述資產(chǎn)指向了全球第六家、中國(guó)第二家寶格麗酒店。其共分為6個(gè)價(jià)格檔位，以10月13日預(yù)訂價(jià)格為例，官網(wǎng)報(bào)價(jià)最低為5200元/晚，最高為259488元/晚；攜程網(wǎng)報(bào)價(jià)為最低6064元/晚，最高為182631元/晚。最高檔位的寶格麗套房，面積達(dá)393平方米，可360度俯瞰江景及上海天際線景觀。
不止于此，2023年以來，多個(gè)知名開發(fā)商在滬出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)，2023年第三季度，上海投資市場(chǎng)共錄得28宗成交，成交總金額達(dá)144億元，較上一季度環(huán)比增長(zhǎng)38.9%，與去年同比增長(zhǎng)6.1%。
買家則呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)，除傳統(tǒng)保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)外，一些地方政府和私人買家正積極進(jìn)入市場(chǎng)，中東財(cái)團(tuán)紛紛在中國(guó)設(shè)立辦公室。第三季度投資型買家占比64%。
華僑城出售寶格麗公寓及酒店
上海靜安，蘇河灣畔，寶格麗大樓坐落于此。
公開資料顯示，寶格麗大樓于2016年建成，大樓總高48層，其中5-39層為公寓，41-46層為酒店。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，距離僅外灘1公里，距離南京東路500米，距離人民廣場(chǎng)1公里。
持有近5年后，華僑城亞洲決定將這一“壓箱底”的核心資產(chǎn)出售回血。
根據(jù)10月11日的公告，華僑城亞洲擬出售該項(xiàng)目的酒店房產(chǎn)主體及其他建筑，總建筑面積合計(jì)約3.52萬平方米。
或源于疫情的因素，擬售資產(chǎn)近兩年陷入虧損，不過2023年上半年虧損有收窄的趨勢(shì)。公告顯示，該擬售資產(chǎn)的2021年、2022年及今年上半年，擬售資產(chǎn)的收入分別為2.49億元、1.40億元和1.19億元，稅后虧損分別為1076.8萬元、5225.1萬元和690萬元。
公告顯示，擬售資產(chǎn)的未經(jīng)審核賬面凈值約為20.1億元，而華僑城亞洲的掛牌底價(jià)為24.3億元。如果以底價(jià)成交，華僑城亞洲預(yù)計(jì)，所得款項(xiàng)凈額約為20.7億元，產(chǎn)生收益約5700萬元。董事會(huì)擬將所得款項(xiàng)凈額用于償還貸款及借款，及╱或用于一般營(yíng)運(yùn)資金。
此前，華僑城亞洲已經(jīng)將寶格麗大樓的自持公寓資產(chǎn)擺上貨架。
2023年4月，華僑城亞洲公告，出售上海首馳51%的股權(quán)予上海盛芬徠企業(yè)咨詢合伙企業(yè)。A股“游戲王”世紀(jì)華通（002602.SZ）間接持有后者99.5%的股權(quán)。
標(biāo)的公司的物業(yè)包括133套公寓及相應(yīng)土地使用權(quán)，公寓的建筑面積為2.49萬平方米。
2020年、2021年以及2022年前八個(gè)月，標(biāo)的公司分別實(shí)現(xiàn)收入9345.5萬元、9812.8萬元、6762.3萬元，稅后虧損5071.9萬元、5235.1萬元以及3695.3萬元。
華僑城亞洲為該筆股權(quán)交易設(shè)定的底價(jià)為5.85億元，最終成交價(jià)為6.12億元。
即使按底價(jià)成交，華僑城亞洲預(yù)計(jì)，所得款項(xiàng)凈額約為5.51億元，產(chǎn)生收益約4.26億元。所得款項(xiàng)凈額同樣用于償還本集團(tuán)貸款及借款，及╱或作為一般營(yíng)運(yùn)資金。
華僑城亞洲公告稱，還打算出售標(biāo)的公司剩余的49%股權(quán)。
對(duì)于華僑城亞洲而言、出售核心資產(chǎn)，可回籠超25億元資金，緩解現(xiàn)金流壓力，并取得一定收益。對(duì)于買家來說，上海寶格麗酒店及公寓堪稱“獎(jiǎng)杯資產(chǎn)”，此時(shí)抄底，后期隨著酒店消費(fèi)復(fù)蘇，或?qū)⑷〉貌诲e(cuò)的運(yùn)營(yíng)收益。
截至2023年6月末，華僑城亞洲的總有息負(fù)債為90.21億元，其中一年內(nèi)到期的銀行及其他貸款為65.77億元，較去年年底增加近40億元。而公司期末所持的貨幣資金為25.6億元。
上海地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易火熱
在日前的三季度媒體交流會(huì)上，仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁魏駿亞觀察分析稱，當(dāng)下酒店投資市場(chǎng)供需兩旺。
一方面，三條紅線政策持續(xù)推動(dòng)酒店出售熱潮。開發(fā)商希望通過剝離非核心資產(chǎn)以緩解資金壓力，并改善資產(chǎn)負(fù)債表。另一方面，高凈值投資人也希望尋求優(yōu)質(zhì)、高性價(jià)比資產(chǎn)。
而促成雙方達(dá)成的交易包括：買賣雙方的價(jià)格預(yù)期回歸理性；隨著出行限制的解除，境內(nèi)及入境休閑旅游和商務(wù)旅行的需求大幅回升，國(guó)內(nèi)門戶城市及度假城市酒店市場(chǎng)的前景和恢復(fù)力將重燃投資人的信心，帶動(dòng)投資人視時(shí)機(jī)入市交易。
當(dāng)下，上海地產(chǎn)市場(chǎng)的大宗交易資產(chǎn)類別呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，多個(gè)開發(fā)商在滬出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
9月27日，大悅城（000031.SZ）公告，上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)以41.42億元成交，買方為上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司。此前的公告顯示，標(biāo)的公司的核心資產(chǎn)為中糧海景壹號(hào)5號(hào)樓、6號(hào)樓和7號(hào)樓，位于上海市浦東陸家嘴核心地段，房屋類型為公寓。其凈資產(chǎn)評(píng)估值為41.42億元。
此外，10月7日，上海萬達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的股權(quán)關(guān)系發(fā)生變更。大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出100%股權(quán)，上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）及蕪湖浦煜股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）接盤。
上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)由大家投資控股有限責(zé)任公司持股90.91%，大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司間接持股。5月，大家保險(xiǎn)已從大連萬達(dá)商管手中接過了上海松江萬達(dá)廣場(chǎng)。
資料顯示，上海萬達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)旗下資產(chǎn)為周浦萬達(dá)廣場(chǎng)，于2009年9月開業(yè)，是繼上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)之后，萬達(dá)集團(tuán)在上海營(yíng)運(yùn)的第二個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。
項(xiàng)目總投資超過25億元，總建筑面積達(dá)32萬平方米，其中商業(yè)面積達(dá)15萬平方米。此外，項(xiàng)目共有六棟高層，一期三棟27層公寓式酒店，二期三棟辦公樓。
上海周浦萬達(dá)廣場(chǎng)一直是萬達(dá)商管的現(xiàn)金奶牛，從第三方數(shù)據(jù)來看，2019年、2020年，該項(xiàng)目分別實(shí)現(xiàn)銷售額24.3億元及21億元，位列萬達(dá)廣場(chǎng)銷售額的前10位。
據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)，三季度，上海零售物業(yè)共收錄4宗成交，成交金額占比達(dá)28%。酒店共收錄兩宗成交，成交金額占比12%。辦公、工業(yè)、長(zhǎng)租公寓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成交金額占比分別為19%、17%、14%及9%。
“上海仍為中國(guó)最具吸引力的房地產(chǎn)投資目的地。第四季度投資市場(chǎng)有望延續(xù)回暖，表現(xiàn)更加強(qiáng)勁?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎總結(jié)道。