界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

受地產(chǎn)板塊影響，近期物業(yè)股普遍下跌，表現(xiàn)較為低迷。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，9月恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)、65家上市物企、港股通物企、非港股通物企分別下跌11.38%、11.93%、13.99%、8.20%，同期恒生指數(shù)和滬深300分別下跌5.49%和4.14%。

在65家上市物業(yè)公司中，市值下滑的達(dá)到了60家，百億市值以上的物企僅剩7家，分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活（約699.59億港元）、中海物業(yè)（約222.52億港元）、萬(wàn)物云（266.33億港元）、碧桂園服務(wù)（約235億港元）、保利物業(yè)（約177億港元）、招商積余（約145億港元）和綠城服務(wù)（約108億港元），數(shù)量較今年年初再減少3家。

截止2023年9月30日，港股上市物業(yè)企業(yè)中，大部分企業(yè)（57家）均已公布了最新的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。整體來(lái)看，上市物業(yè)企業(yè)營(yíng)收均值雖在提升，但整體增速卻有明顯回落。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)港股市場(chǎng)57家上市企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年港股上市物企營(yíng)收均值約為22.31億元，同比增速僅為9.91%，該值僅為去年同期增速的1/5左右。

在房地產(chǎn)增長(zhǎng)放緩的背景下，國(guó)央企與民企業(yè)績(jī)持續(xù)分化，擁有穩(wěn)健國(guó)企背景的物管公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性持續(xù)性較高，而且能夠持續(xù)兌現(xiàn)行業(yè)較佳的業(yè)績(jī)，受到房地產(chǎn)政策調(diào)控等因素的影響，民營(yíng)企業(yè)則面臨一定的壓力，二者之間的分化進(jìn)一步加劇。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，港股上市的央國(guó)企業(yè)物業(yè)公司表現(xiàn)仍然較為突出，營(yíng)收均值達(dá)到54.92億元，增速雖有下滑，但仍保持超過(guò)20%的速度增長(zhǎng)；地方國(guó)有物業(yè)企業(yè)營(yíng)收均值為9.44億元，同比增長(zhǎng)18.44%。

2023中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，像物管行業(yè)頭部的中海物業(yè)、招商積余、保利物業(yè)等企業(yè)，都實(shí)現(xiàn)了近20%的營(yíng)收增長(zhǎng)，體量較小的京城佳業(yè)更實(shí)現(xiàn)了30%的營(yíng)收增長(zhǎng)，同時(shí)，利潤(rùn)也都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

從近兩年?duì)I收增速來(lái)看企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的持續(xù)性，國(guó)央企表現(xiàn)也普遍較好，近兩年整體均保持著25%以上的速度增長(zhǎng)。

民營(yíng)物企的表現(xiàn)則相對(duì)遜色，營(yíng)收均值同比增速僅為6.74%，較去年同期下降40.37個(gè)百分點(diǎn)。

一些民營(yíng)物企由于受到地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的影響，即便自身經(jīng)營(yíng)狀況良好，但仍難打破來(lái)自市場(chǎng)和投資者的質(zhì)疑，擺脫關(guān)聯(lián)方的依賴，加強(qiáng)企業(yè)自身造血能力，是這些企業(yè)擺在眼前的難題。

國(guó)金證券首席分析師杜昊旻指出，短期來(lái)看，關(guān)聯(lián)房企的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)物企仍有較大影響，國(guó)企開發(fā)商在銷售、拿地、融資端的表現(xiàn)均好于民企，部分頭部央國(guó)企及改善型房企具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有望實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，因此短期國(guó)企物企業(yè)績(jī)更為穩(wěn)健。

另外，在資本市場(chǎng)中，物業(yè)企業(yè)的估值也被低估。截至10月9日，今年僅有2家物企成功在香港上市，分別為眾安智慧生活和潤(rùn)華服務(wù)。

10月12日，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在2023年中國(guó)國(guó)際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上表示，在存量不動(dòng)產(chǎn)管理中，物業(yè)企業(yè)將扮演越來(lái)越重要的角色，物業(yè)行業(yè)作為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)歷久彌新的重要角色，作為業(yè)主大會(huì)委托決策執(zhí)行的重要角色是物業(yè)企業(yè)的1，而其他的多種經(jīng)營(yíng)則是0。

沒(méi)有這個(gè)1，資本市場(chǎng)甚至都無(wú)法給出這個(gè)行業(yè)真實(shí)的貝塔估值，以至于到今天物業(yè)行業(yè)走勢(shì)仍在被地產(chǎn)行業(yè)顯著影響，亟需走出獨(dú)立趨勢(shì)。

與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)也正在迎來(lái)一場(chǎng)重要的數(shù)字轉(zhuǎn)型，在時(shí)代科技發(fā)展的浪潮之下，靠信息不對(duì)稱、數(shù)人頭的經(jīng)營(yíng)模式變得越來(lái)越不可行。

朱保全指出，基于AI發(fā)展，對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行大膽預(yù)測(cè)“五化”趨勢(shì)，即崗位物聯(lián)網(wǎng)化、作業(yè)流程化與機(jī)械化、服務(wù)AI化，管理報(bào)告數(shù)據(jù)化。

程鵬物業(yè)觀察認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)不能缺位AI浪潮，要找到行業(yè)可能的切入點(diǎn)。新一輪的AI已來(lái)，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)不僅不能缺位，而且一定會(huì)大放異彩，甚至可能是改變物業(yè)行業(yè)困境的一把利刃。