文|豹變 詹方歌
編輯|邢昀
「核心提示」
北京鏈接下調(diào)中介費(fèi)率：中介費(fèi)買賣雙方各收1%，總費(fèi)率由2.7%下調(diào)至2%。諸多跡象都表明，北京樓市多年來(lái)形成的、牢不可破的賣方市場(chǎng)已經(jīng)被撼動(dòng)。
9月25日晚，北京鏈家將要下調(diào)中介費(fèi)率的消息悄悄在市場(chǎng)中流傳，不少房產(chǎn)大V都開(kāi)始建議買家再等等，等全新的中介費(fèi)率落地再簽約。
落地比想象中更快，26日一早，就有鏈家中介人員收到了公司方面的通知：中介費(fèi)買賣雙方各收1%，總費(fèi)率由2.7%下調(diào)至2%，立即執(zhí)行，但不公開(kāi)宣傳。
這也就意味著，北京二手房的買家從之前最高負(fù)擔(dān)2.7%的中介費(fèi)，到如今可能只需要承擔(dān)1%，傭金負(fù)擔(dān)降幅超過(guò)六成。
其他中介公司方面，似乎還未接到立刻下調(diào)中介費(fèi)的通知，但有其他平臺(tái)的中介告訴《豹變》：大概也要下調(diào)，可我們現(xiàn)在優(yōu)惠完也就只有2%。
包括此次中介費(fèi)率下調(diào)在內(nèi)的諸多跡象都表明，北京樓市多年來(lái)形成的、牢不可破的賣方市場(chǎng)已經(jīng)被撼動(dòng)。
博弈開(kāi)始了
“交了中介費(fèi)還沒(méi)網(wǎng)簽，該怎么辦？”社交平臺(tái)上，有人發(fā)文。
在北京的二手房交易流程中，一般中介費(fèi)會(huì)在雙方面談完成簽約后，即由買家付給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，屬于較先付的那一筆錢，隨后中介會(huì)協(xié)助進(jìn)行網(wǎng)簽、貸款、繳稅過(guò)戶等流程。
鏈家，作為北京二手房交易市場(chǎng)的龍頭老大，一直是人們口中的“綠中介”，以服務(wù)專業(yè)、能力強(qiáng)、房源多著稱，但是高達(dá)2.7%的中介費(fèi)，也讓買家苦其久已。
500萬(wàn)成交的房子，按照2.7%的中介費(fèi)，買家需要額外支付13.5萬(wàn)元中介費(fèi)，鏈家對(duì)于連環(huán)單可以最低優(yōu)惠至2.35%。即便如此，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，房屋總價(jià)越高，需要額外付出的中介費(fèi)越高，而收獲的服務(wù)并不會(huì)提升更多。
2023年5月，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，希望規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，明確指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”等。
此次鏈家北京將總費(fèi)率由2.7%下調(diào)至2%，買賣雙方各承擔(dān)1%，正是對(duì)政策的回應(yīng)。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來(lái)，存量時(shí)代下“賣一買一”的換房需求突出，剛需也逐步轉(zhuǎn)向購(gòu)買存量房，房地產(chǎn)交易周期拉長(zhǎng)，摩擦在增大，迫切需要降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)率和調(diào)整收費(fèi)模式。
不過(guò)，正處在買賣交易中的雙方，成了最先博弈的那批人。
剛剛經(jīng)歷了成交的買家，只剩情緒波動(dòng)：“可惜我變成大怨種了”。得知中介費(fèi)率下調(diào)的阿甘對(duì)《豹變》說(shuō)。他在8月購(gòu)入了一套望京的房子，當(dāng)時(shí)中介費(fèi)還全額由買家承擔(dān)。
如果按照總房款800萬(wàn)計(jì)算，原本2.7%的中介費(fèi)率全部由買家承擔(dān)，也就是要支付21.6萬(wàn)元；而現(xiàn)在買家只需要負(fù)擔(dān)1%，也就是8萬(wàn)元。作為買家來(lái)說(shuō)，可以省13.6萬(wàn)元，這不是一筆小費(fèi)用。
天平的另一端，站著大驚失色的賣家。
9月初，北京落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，一波置換需求得以釋放，二手房掛牌量顯著增加，中介帶看量和成交也開(kāi)始扭轉(zhuǎn)之前局面。曉闌想趁此機(jī)會(huì)賣掉小房子，換個(gè)大的。房子正掛著，中介費(fèi)率下調(diào)的消息隨之而來(lái)，雖然總體費(fèi)用下調(diào)，但原本不用承擔(dān)任何費(fèi)用的賣家如今卻要負(fù)擔(dān)一半。這讓曉闌難以接受：買房的時(shí)候全額出了中介費(fèi)，現(xiàn)在賣又要承擔(dān)？她決定把這一部分費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)里。
曉闌的做法符合多數(shù)中介對(duì)業(yè)主行為的預(yù)期。李宇嘉表示，能不能轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)嫁多少取決于微觀市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的定價(jià)。當(dāng)前，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和過(guò)去完全不同，如果賣家將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里，很可能影響房屋的成交效率。長(zhǎng)期來(lái)看，在供需雙方價(jià)格博弈后，價(jià)格會(huì)回歸供需公認(rèn)的價(jià)值水平上去。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策釋放后，人們對(duì)于樓市未來(lái)走向的看法呈現(xiàn)兩級(jí)分化，這些體現(xiàn)到二手房的報(bào)價(jià)中，一位中介對(duì)《豹變》表示，有的業(yè)主心理預(yù)期走高，漲價(jià)或者縮小了議價(jià)空間；有些業(yè)主著急變現(xiàn)，也會(huì)降價(jià)；還有不少掛出來(lái)是看看情況，想根據(jù)自己看中的房子報(bào)價(jià)，來(lái)定自己的價(jià)格。
搬來(lái)北京的沫沫看房很久，對(duì)中關(guān)村一帶的小區(qū)和房子已經(jīng)相當(dāng)熟悉。她看中的一套房子，去年掛760萬(wàn)元，今年降到660萬(wàn)元，業(yè)主同意面談。9月初，政策落地，業(yè)主坐地起價(jià)，要到700萬(wàn)，理由是“要買的房子也漲了”。
這次中介費(fèi)率調(diào)整，讓沫沫決定開(kāi)始重新看房。“我之前真不愿意出那十幾萬(wàn)的中介費(fèi)，現(xiàn)在一個(gè)點(diǎn)，幾萬(wàn)塊，他們（鏈家）房源多，我還是愿意的?！彼芮宄u家可能把中介費(fèi)加進(jìn)總價(jià)，但并不十分擔(dān)心：“現(xiàn)在的情況根本不是考慮賣方，而是有沒(méi)有人買的問(wèn)題。”
鏈家一直采取的是ACN網(wǎng)絡(luò)模式，即成交鏈條上的每個(gè)人，比如帶看的中介、成交的中介等等，都能按照中介費(fèi)的總價(jià)分成。在北京鏈家做了10年房產(chǎn)中介的南南告訴《豹變》，目前后端的分成比例沒(méi)有變化，只是因?yàn)橹薪橘M(fèi)總價(jià)減少，每個(gè)人分到的錢都會(huì)變少。
其他中介會(huì)跟牌嗎？
在北京鏈家下發(fā)買賣雙方各1個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)率政策之前，二手房交易中的主體們，因?yàn)橹薪橘M(fèi)之困也是各展神通。
今年小陽(yáng)春之后，市場(chǎng)再度冷清，北京鏈家為了刺激成交，會(huì)給一些非“連環(huán)單”客戶申請(qǐng)公司能給的最低費(fèi)率，即連環(huán)單中介費(fèi)率2.35%。
還有一些買家，選擇在鏈家看房，但是利用中介費(fèi)率更低的其他平臺(tái)進(jìn)行成交。不分做房產(chǎn)交易咨詢的自媒體大V們，也會(huì)順帶提供一些中介服務(wù)，比如幫買家找費(fèi)率更低的中介成交。更有買賣雙方開(kāi)始嘗試自行交易。
在雙向中介費(fèi)率落地前，自主成交的主要推動(dòng)者是買家，比如沫沫。但“一個(gè)巴掌拍不響”，原本不需要出中介費(fèi)的賣家沒(méi)有意愿參與。現(xiàn)在，情況開(kāi)始發(fā)生變化，有人認(rèn)為：“都出一個(gè)點(diǎn)，不如都不出?！?/p>
中介費(fèi)全部由買家承擔(dān)的規(guī)則，其實(shí)原本僅有包括北京在內(nèi)的少數(shù)城市在實(shí)施。大連、成都等城市，已經(jīng)雙邊收費(fèi)超過(guò)十年；廣州、深圳、上海等城市近年來(lái)實(shí)施了雙邊收費(fèi)。
沫沫剛剛賣掉杭州的房子，同樣是買賣雙方各付1%的中介費(fèi)。中介費(fèi)率的背后，很直觀地反映著市場(chǎng)趨勢(shì)：多年來(lái)始終處于強(qiáng)勢(shì)地位的北京賣家，或許也需要開(kāi)始逐漸接受買方市場(chǎng)的到來(lái)。
今年上半年，包括鏈家、我愛(ài)我家在內(nèi)的諸多北京中介，其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始推動(dòng)買賣雙方都付中介費(fèi)，但效果始終不理想。來(lái)自這兩家的經(jīng)紀(jì)人告訴《豹變》：賣家也付中介費(fèi)的成交，聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但沒(méi)見(jiàn)過(guò)。除非賣家特別急，不然幾乎不可能。
這次鏈家做出硬性調(diào)整，被外界認(rèn)為是“割肉”。消息一出，港股公司貝殼股價(jià)大跌。“壯舉”背后，其實(shí)是北京鏈家的成交困境。
剛剛過(guò)去的8月，北京住建委成交信息顯示，鏈家方面簽約套數(shù)為4956套，而全北京的存量房總簽約套數(shù)為12603套，成交占比39.32%。此前有房產(chǎn)自媒體報(bào)道，2023年初至今，鏈家在北京的市占率始終沒(méi)有超過(guò)40%。而北京，其實(shí)是鏈家的大本營(yíng)。
看似“做了大怨種”的阿甘并不是沒(méi)有其他選擇，他最初找的中介是麥田，中介費(fèi)率只要1.5%，但服務(wù)不能令他滿意，之后又選了鏈家。
焦慮的優(yōu)等生出手了，不少市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，我愛(ài)我家、麥田等經(jīng)紀(jì)公司也會(huì)跟上。
有我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人告訴《豹變》，目前公司還未發(fā)布降中介費(fèi)的通知，“但估計(jì)快了”。其同時(shí)表示，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，我愛(ài)我家的中介費(fèi)在優(yōu)惠后已經(jīng)低至2%，只是沒(méi)有均勻分布到買賣雙方頭上。對(duì)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，中介費(fèi)再低，可能會(huì)更為難。社交平臺(tái)上，有除鏈家外的中介感嘆：“再降，真的沒(méi)什么好做了。”
（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）
話題：
你覺(jué)得中介費(fèi)高嗎？
