界面新聞記者 | 楊冰柯
為繼續(xù)促進(jìn)二手房交易，北京鏈家在中秋國慶長假前宣布降低二手房中介費(fèi)用，這是北京在落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，市場交易層面迎來的又一實(shí)質(zhì)利好。
9月26日，界面新聞從鏈家獲悉，該公司近日調(diào)整了中介費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從目前房屋成交總價的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%。
同時，收費(fèi)模式從“單邊收傭”收費(fèi)改為“雙邊收傭”，不再由購房者一方支付全部中介費(fèi)，而是改為買賣雙方共擔(dān)，買房人和賣房人各支付房屋成交總價的1%。
以一套總價500萬的二手房為例，鏈家原標(biāo)準(zhǔn)的中介費(fèi)為13.5萬元，調(diào)整后為10萬元，總的中介費(fèi)會減少3.5萬元。并且，這個費(fèi)用將由買賣雙方各付5萬中介費(fèi)。
鏈家此次下調(diào)中介費(fèi)的最大受益方會是購房者，對于廣大二手房購房者來說，如果能嚴(yán)格執(zhí)行，中介費(fèi)會比以往少付8.5萬。
根據(jù)北京鏈家介紹，公司此前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是房屋成交總價的2.7%，包含2.2%的居間服務(wù)費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)。此次調(diào)整，是在服務(wù)內(nèi)容不減少的基礎(chǔ)上整體降低0.7%，即從房屋成交總價的2.7%變?yōu)?%。
北京鏈家表示，后續(xù)各門店服務(wù)內(nèi)容不減項、服務(wù)質(zhì)量不降低，公司將于三周內(nèi)在所有門店公示新的收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，供市民監(jiān)督。
一位北京鏈家中介人員對界面新聞記者表示，公司之前中介費(fèi)在實(shí)操中一般是成交總價的2.5%或者2.35%，通常情況下，置換買房中介費(fèi)是2.35%。
北京鏈家此次下調(diào)中介費(fèi)，也是落實(shí)之前相關(guān)部門的指導(dǎo)意見。
5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，其中指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
指導(dǎo)意見發(fā)布后，5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會打響了中介收費(fèi)調(diào)整“第一槍”，出臺了《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》，其中調(diào)整了由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%。
但該指導(dǎo)意見僅執(zhí)行了一天就被撤回。
因此，北京鏈家此次的調(diào)整，是近期房產(chǎn)中介行業(yè)不僅降中介費(fèi)，還執(zhí)行雙邊收傭的第一家公司。
北京鏈家新的收費(fèi)模式是基于當(dāng)前市場情況決定的。
據(jù)前鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，北京市場也開始快速轉(zhuǎn)向買方市場，庫存在售房源大量增加，去化周期不斷延長，特別是今年以來，這種趨勢愈發(fā)顯著。無論是從市場的整體條件，還是從業(yè)主售房的微觀行為，當(dāng)下正是實(shí)施雙邊付費(fèi)的時間窗口期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，中介費(fèi)能不能降的核心是市場競爭是不是充分，一家獨(dú)大的市場，中介費(fèi)只能越來越高，偶爾降低也是為了弄垮小公司，過幾天繼續(xù)漲。所以現(xiàn)在全國一家獨(dú)大的中介市場中介費(fèi)都在2.5%以上，沒有一家獨(dú)大的中介費(fèi)都不到1.5%。
針對雙邊付費(fèi)，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，短期意義在于降低買方負(fù)擔(dān)，推動交易成本雙方公平承擔(dān)，長期意義在于從居間制走向代理制，賣方經(jīng)紀(jì)人和買方經(jīng)紀(jì)人為各自的委托人提供服務(wù)，契約關(guān)系更確定；推動賣方服務(wù)市場的形成，經(jīng)紀(jì)公司過去的分邊邏輯是績效視角的拆分，未來應(yīng)該是專業(yè)角色和價值貢獻(xiàn)的拆分；從勞動分工走向知識分工，經(jīng)紀(jì)人只有投入知識要素，才能打破收入的時間限制；公司之間的競爭從流量市場逐步走向商品市場和服務(wù)市場。
不過，新的收費(fèi)模式也存在一些問題。
一位北京市場人士認(rèn)為，在消息出來的前幾天，北京鏈家有片區(qū)已經(jīng)執(zhí)行了2%的中介費(fèi)，但是實(shí)操中中介費(fèi)由買家全部承擔(dān)了，從業(yè)人員認(rèn)為說服賣家降價、砍價后再去承擔(dān)中介費(fèi)不現(xiàn)實(shí)，就沒有跟賣家提中介費(fèi)共同分擔(dān)的事情。
據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前北京在售二手房源總量超過16萬套，在售房源去化周期超過12個月，并且大量房源無商機(jī)、無帶看、無瀏覽，只有不到10%的房子具備真正可售的機(jī)會，大量房源處于“銷售可能性邊界”之外。換言之，這是一個買方強(qiáng)勢的市場，話語權(quán)掌握在買方手中。業(yè)主在整個銷售過程中經(jīng)歷調(diào)價階段和談判階段，這兩個階段都不存在轉(zhuǎn)移中介費(fèi)的可能性。
隨著北京鏈家宣布下調(diào)中介費(fèi)，其他主要中介公司如我愛我家、麥田等或許也將下調(diào)中介費(fèi)。
北京從月初開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，整體市場熱度提升明顯，二手房市場方面，由于北京近期二手房指導(dǎo)價松動，部分熱點(diǎn)區(qū)域諸如海淀區(qū)、西城區(qū)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)單價超14萬元/平高價房源量穩(wěn)步增加。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年第38周，北京二手房成交面積31.1萬平方米，環(huán)比增長23%，同比增長25%，規(guī)模實(shí)現(xiàn)六連增。
在鏈家、我愛我家等北京二手房市場的主要中介公司降低費(fèi)用后，后續(xù)能進(jìn)一步提高二手房市場熱度，促進(jìn)成交量回升。