文｜時代周報  阿力米熱

編輯｜潘展虹

“小姐，有買房名額了嗎？現(xiàn)在買房的優(yōu)惠政策比之前好很多，您預(yù)算多少，我來給您介紹，合適我們就專車專送，帶您去看看樓盤?！?/p>

在等候紅綠燈的片刻，駐足停留在地產(chǎn)中介門口的人們輕易被熱情“圍攻”，三個中介輪番上陣，急切地釋放消息，“現(xiàn)在買房比較友好”。

這是8月30日傍晚，廣州落地“認房不認貸”政策當天發(fā)生的一幕。房地產(chǎn)中介不放過一切時機，蜂擁而至。

激動的不止房產(chǎn)中介，還有購房者。“本以為買房遙遙無期了，但這個政策出來后突然又有了希望。”

廣州“認房不認貸”實施后，李晶重新獲得首套房購買資格。在此之前，她在江門有一套房產(chǎn)，已還清貸款。出于對未來的生活和工作考慮，一直在攢首付準備在廣州買房，但遲遲沒下手，因為首付比例太高。

根據(jù)現(xiàn)在的政策，李晶的購房門檻也降低，首付比例從40%降至30%，這讓她有動力提前先看看房子。不過，她也有自己的顧慮，雖然新政能夠刺激市場，但房子總價還是不低，貸款分攤到每個月的壓力并不小，“買房這事兒，還得再等等”。

在當前新一輪政策密集出臺，“認房不認貸”正式納入政策工具箱的同時，樓市也進入了傳統(tǒng)的銷售旺季——“金九銀十”。政策陸續(xù)落地，今年樓市的“金九銀十”是否可期？

廣州打響“第一槍”

廣州是首個落實執(zhí)行“認房不認貸”的一線城市。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

5日后，廣州宣布落地該政策。

從當前的房地產(chǎn)市場情況來看，廣州確實需要一些政策措施來推動市場恢復(fù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年7月，廣州的二手房價格環(huán)比下降了1%，在一線城市中降幅居首。新建商品住宅價格，也處于下降通道。

與此同時，樓市成交量規(guī)模也出現(xiàn)下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7 月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個月下滑。初步統(tǒng)計，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模延續(xù)小幅回落態(tài)勢，同比降幅在30%左右。

“認房不認貸”政策的落實，將有效幫助降低置換客和外地客的購房門檻，釋放其購房需求，對市場信心有一定的提振作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，政策落地后受益最為明顯的將是有置換需求、廣州無房有貸的人群。

李宇嘉說，該政策首先釋放的是“賣一買一”的需求，或換房需求。賣掉有貸款記錄的房，這本身是合理的需求，也是政策一貫鼓勵的需求。而這種需求，也會釋放二手房，從而帶動剛需入市，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

其次是外地人和新市民的需求。例如在廣州工作，在其他地方有過置業(yè)貸款記錄，根據(jù)此前的政策，在廣州購房時首付比例在40%以上；認房不認貸后，首付比例則降至30%，同樣執(zhí)行首套房貸利率。

那么，對于這部分人群來說，“認房不認貸”之后，買房到底能省下多少錢？

安居客數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新房公示均價44053元/平方米、二手房掛牌均價32785元/平方米。若以總面積為100平方米的住房估算，新政執(zhí)行后，該類人群至少可以少付32萬元-44萬元左右的首付。若購買的住房總價越高，其首付減少越多。

對于有剛性需求的購房者而言，首付比例降低，就意味著購房門檻降低，從而激發(fā)了購房的需求。

“本以為買房遙遙無期了，但這個政策出來后突然又有了希望?！贝蛩阍趶V州買房并長期居住的李晶告訴時代周報記者，自己在江門買的房子已還清了房貸，此政策出來后，要是在廣州買房的話，就不用愁要付4成首付買房。

對于李晶來說，首付4成，還得再努力賺2年，但首付3成就差不多可以購入。

雖然購房的門檻降低了，但是李晶還是有顧慮。她認為，買房的首付是少了，但是房子的總價并沒有變化?！白鳛閯傂鑱碚f，（“認房不認貸”政策落地）能促進我提前一兩年看房，但未必會那么快買?！?/p>

超50條新政加碼

繼廣州過后，已有北京、上海、深圳、中山、武漢、惠州、佛山、東莞、成都、南寧等10余城市出臺這一政策。

至此，四個一線城市全部落實首套“認房不認貸”政策。業(yè)內(nèi)分析認為，這意味著有望極大修復(fù)市場情緒和預(yù)期，提振市場信心。

“市場迫切需要在‘金九銀十’、年底銷售旺季來臨之際，通過北上廣深等一線城市政策調(diào)整，帶動預(yù)期穩(wěn)定?！崩钣罴握f，包含北上廣深帶動的三大都市圈，都市圈樓市占據(jù)了全國樓市新房市場銷售金額70%的份額，這是樓市的基本盤，也是穩(wěn)定樓市的抓手。

實際上，在7月24日，政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱?！敝蟮囊粋€月，各部門相繼發(fā)文落實房地產(chǎn)優(yōu)化措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

自7月24日政治局會議之后，各地政策出臺頻次略有加快。據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，截至9月4日，這42天內(nèi)各地出臺包括購房補貼、認房不認貸、房貸款利率、稅費補貼等政策超50條，超過了5—7月的總數(shù)。

這些穩(wěn)定樓市的措施，包括降低購買首套住房首付比例、貸款利率、改善性住房換購稅費減免、“認房不用認貸”等政策類、金融類的支持。

這其中，力度最大的是中國人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。此次調(diào)整，不僅引導(dǎo)當前個人住房貸款實際首付比例和利率下行，同時還引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。

具體來看，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

同時，將二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

也就是說，與現(xiàn)有水平相比，各地購房首付比例和貸款利率都有望出現(xiàn)下調(diào)，二套房的下調(diào)幅度更大。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，最大的變化在于，二套房的下限從過去加60個基點變?yōu)榧?0個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策非常給力。

換句話說，即便有部分購房者可能不能享受“認房不認貸”政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機會。

“過去比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對于二套房也給予了非常明確的支持，有助于促進首套和二套房利率成本的降低。”嚴躍進說道。

那么，存量住房貸款利率下，能降低多少利率成本？

據(jù)新華社報道稱，有業(yè)內(nèi)人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。利率調(diào)整后，這些借款人的財務(wù)負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。

據(jù)測算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)借款人和銀行協(xié)商將房貸利率調(diào)降至4.3%，可節(jié)省借款人利息支出每年超5000元。

由此看來，存量住房貸款利率下降，對部分借款人來說，可以減少利息支出，有利于擴大消費和投資。而對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。

“金九銀十”可期

作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的旺季，“金九銀十”是全年的“重頭戲”。在一系列利好政策之下，這個傳統(tǒng)銷售節(jié)點或?qū)⒂欣趲有枨笕胧小?/p>

李宇嘉分析稱，9-10月是傳統(tǒng)的“金九銀十”，11-12月是開發(fā)商沖業(yè)績的關(guān)鍵期。一攬子政策出臺的目的很清晰，就是要利用好9-12月這四個月的窗口期，把近期的市場情緒和交易規(guī)模能盡快穩(wěn)定住。

這四個月的樓市窗口期，若利用得好，加上去年底的低基數(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)全年樓市“U型”走勢。

而從消費者的角度來看，“認房不認貸”、存量住房貸款利率下降，確實為外地人買房、“賣一買一”方面的確帶來好處，如降低首付、降低利息等，能夠釋放部分市場需求。然而，也有部分群體對買房消費持謹慎態(tài)度。

時代周報記者以購房者的身份踩點廣州天河、白云、荔灣區(qū)部分樓盤，盡管是工作日，也有顧客帶著父母、小孩一起來看房，并詢問交房時間，以及周邊的學(xué)校、醫(yī)院最快的投入使用時間。

作為荔灣區(qū)某熱門樓盤的銷售人員，張娟表示，在廣州發(fā)布“認房不認貸”政策以后，就有不少客戶主動前來咨詢。“從早上七點到半夜一兩點，每個時間段都有客戶詢問自己要買房的話首付能減少多少，房貸利率下調(diào)后貸款利息要怎么算等。除了睡覺以外，其余時間都在答疑?！?/p>

廣州天河區(qū)房產(chǎn)中介的銷售張鋒也有同樣的感受，雖然這幾天都處于忙碌狀態(tài)，為客戶解釋最新的政策內(nèi)容。但是，他表示，“多數(shù)觀望，改善型客戶會比較沖動。十個人中，有六個都是改善型用戶，會有預(yù)約時間計劃去看房?！?/p>

咨詢購房優(yōu)化政策、看房的訪客增加，不過上述房地產(chǎn)銷售人員都認為，成交量并未在短時間內(nèi)明顯改善，部分購房者仍處于觀望中。

但對于接下來的“金九銀十”，業(yè)內(nèi)人士保持樂觀態(tài)度。

嚴躍進認為，“金九銀十”之際，一線城市勢必會迎來一波比較好的交易行情，對于全國市場的信心提振，對于全國整個市場行情的判斷，具有非常積極的導(dǎo)向。

張娟也持有相同的觀點，她表示，一年下來，開發(fā)商靠的就是“金九銀十”，會通過節(jié)假日活動、優(yōu)惠補貼去吸引客戶，人氣會比現(xiàn)在更旺一些。對于剛需買房來說，她認為越早買越好。

“大家可能都想等到‘金九銀十’再買，但我們做房地產(chǎn)的人都知道，羊毛出在羊身上，其實價格都是一樣的，你越早買，你（就有更多的選擇權(quán)）選擇樓層?！睆埦暾f道。

（應(yīng)受訪者要求，文內(nèi)李晶、張娟、張鋒均為化名）