要做TOP10里品質(zhì)標(biāo)桿的綠城中國（03900.HK）發(fā)布了2023年上半年業(yè)績報(bào)告，綠城最看重的的權(quán)益銷售額進(jìn)入行業(yè)前十。
8月28日下午，綠城中國舉行了中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，對自身業(yè)績和當(dāng)下市場作了說明和判斷。
根據(jù)綠城中國業(yè)績報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入569.76億元，毛利潤99.2億元，毛利率為17.41%，較2022年同期基本持平。另外， 歸屬于綠城的權(quán)益金額為633億元，同比增長40%。
權(quán)益銷售提升，加上過去幾年在核心一二線城市投資效應(yīng)的顯現(xiàn)，綠城中國今年上半年的盈利也有很大改觀。
凈利潤大增
根據(jù)綠城業(yè)績報(bào)告，上半年，綠城中國股東應(yīng)占利潤為25.45億元，上年同期為18.01億元，同比增長41.3%，歸母凈利潤占比提升至約55%。若剔除匯兌損益因素，歸母凈利潤占比為60.7%；股東應(yīng)占核心凈利潤38.81億元，較去年同期增長4.2%。
據(jù)了解，上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)品質(zhì)交付項(xiàng)目107個(gè)，涉及7萬戶業(yè)主，創(chuàng)歷史交付新高。通過不斷精研產(chǎn)品和服務(wù)，在16城的滿意度調(diào)研中綠城中國均榮獲第一。
凈利潤上升主要跟綠城這幾年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益占比提高相關(guān)。據(jù)綠城執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)介紹，歸母凈利潤未來還有提升的空間：“這兩年銷售項(xiàng)目權(quán)益比以及新拓項(xiàng)目權(quán)益比不斷提升，未來歸母利潤占比肯定會(huì)有進(jìn)一步提升空間?！?/span>
在行業(yè)融資難的情況下，綠城上半年的融資渠道依然通暢，公司在境內(nèi)共發(fā)行78.1億元債券，平均發(fā)行期限為1.5年，平均利息成本為3.7%。海外債方面，綠城中國共落地3筆3年期內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)，總規(guī)模為6.46億美元。2023年上半年平均利息成本為4.4%，較2022年同期下降10個(gè)基點(diǎn)。
截至今年6月底，綠城中國擁有銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）為687.82億元，為一年內(nèi)到期借款余額的2.2倍，凈資產(chǎn)負(fù)債率為70.2%。充足的現(xiàn)金流和較安全的負(fù)債，能保證綠城接下來的持續(xù)正常運(yùn)營。
今年上半年在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售面臨挑戰(zhàn)的背景下，綠城也表現(xiàn)穩(wěn)定。
根據(jù)業(yè)績報(bào)告，上半年綠城總合同銷售金額約1342億元，同比增長19%。其中，綠城自投項(xiàng)目累計(jì)合同銷售金額約982億元，同比增長16%；歸屬于綠城的權(quán)益金額約633億元，同比增長40%，權(quán)益比提升至64%。自投項(xiàng)目銷售均價(jià)約每平方米29150元。
隨著權(quán)益占比提升，綠城上半年的權(quán)益銷售額也進(jìn)入行業(yè)前十。張亞東在業(yè)績會(huì)上表示，坦率來說我沒有想到這么快進(jìn)入到前十名，我們原來的目標(biāo)是想2025年進(jìn)入到前十名。
在這兩年投資拿地權(quán)益占比提高，且投資質(zhì)量有保障的前提下，綠城今后的權(quán)益銷售增長也有保障，進(jìn)而推動(dòng)長期歸母利潤穩(wěn)步提升。
綠城中國副總裁李駿在業(yè)績會(huì)上介紹，2023年的整體銷售額會(huì)與2022年3000億左右大體相當(dāng)，一方面，前八月全口徑和去年持平，8月屬于新盤供給較少月份。9-12月，新推貨值較充足，質(zhì)量較高，供貨集中在三季度末，也就是9月中旬之后和四季度。
一二線貨值占比高
綠城此前的精準(zhǔn)投資也為今后的銷售額和股東利潤增長提供了保障。
根據(jù)綠城業(yè)績報(bào)告，截至2023年6月30日，綠城中國自投項(xiàng)目可售貨值約1955億元（不含2023年下半年新獲取項(xiàng)目當(dāng)年可推盤貨值），疊加8月25號之前自投項(xiàng)目的當(dāng)年供貨，自投項(xiàng)目總供貨貨值可以達(dá)到2135億元，其中一二線城市占比達(dá)到80%（1556億元），新推盤43%（848億元），其中新獲取項(xiàng)目391億元。
今年8月初，綠城在上海今年第二批次第二輪土拍中運(yùn)氣極佳，連續(xù)搖中3宗地塊，且這三宗地塊均計(jì)劃年內(nèi)入市。
在上海集中拿地，體現(xiàn)出了綠城拿地的精準(zhǔn)性，在核心城市拿下競爭激烈的地塊，不僅去化、盈利有保障，8月初的節(jié)點(diǎn)還能趕在年底前將新項(xiàng)目入市。
“二天投了180億，上海連中三元，近五千分之一概率，真的很神奇”，張亞東8月2日曾在朋友圈感嘆。
從去年至今在土地市場的不錯(cuò)表現(xiàn)，讓綠城接下來在可售資源上充足，同時(shí)絕大部分項(xiàng)目均位于市場相對較好的核心一二線城市。
具體在可售資源分布上，綠城的長三角區(qū)域可售貨值達(dá)1068億元，占比達(dá)到55%。其中綠城的大本營杭州市場有將近300億元，寧波、西安約160-180億元，上海、北京、天津也有110-120億元。
截至2023年6月30日，綠城集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目200個(gè)（包括在建及待建），總貨值7495億元，總建筑面積約4455萬平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為2660萬平方米；總可售面積約為2952萬平方米，權(quán)益可售面積約為1747萬平方米，權(quán)益占比已達(dá)到六成。
在這些土地儲(chǔ)備中，一二線城市貨值占比79%，長三角區(qū)域占比52%，北京、上海、杭州等十大戰(zhàn)略核心城市占比53%。
根據(jù)張亞東介紹，綠城現(xiàn)在看中三項(xiàng)規(guī)模，第一個(gè)是銷售的總規(guī)模，大數(shù)是3000億。第二個(gè)是投資規(guī)模。第三個(gè)是權(quán)益規(guī)模。其中，最看重的就是權(quán)益規(guī)模，通過綠城投地權(quán)益的比重來看，今后權(quán)益規(guī)模會(huì)持久往上提升。
“權(quán)益的提升確保了以后我們利潤的貢獻(xiàn)，也就確保了對股東回報(bào)的轉(zhuǎn)化。”
在房地產(chǎn)面臨的深度調(diào)整中，綠城未來會(huì)如何表現(xiàn)？
張亞東表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了4個(gè)變化。一個(gè)就是發(fā)展階段的變化，從增量時(shí)代發(fā)展到了存量時(shí)代；第二個(gè)變化是供求關(guān)系的變化，從供小于求到供大于求的階段； 第三個(gè)變化也是最重要的一個(gè)變化，就是市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從剛需為主階段轉(zhuǎn)到了改善為主階段；第四個(gè)變化是房屋功能需求發(fā)生變化，從金融屬性到回歸了居住屬性。
在這四個(gè)變化，張亞東認(rèn)為綠城也搶占到了先機(jī)，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)新格局中，綠城經(jīng)營品質(zhì)好、保持穩(wěn)定，相信會(huì)做得更好。