文|債市觀察  蒲肅

距離潘石屹、張欣夫婦雙雙辭職近一年后，SOHO中國(guó)在8月18日發(fā)布公告稱(chēng)，公司旗下子公司——北京望京搜候房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“北京望京公司”）的望京SOHO欠繳土地增值稅和滯納金合計(jì)約19.86億元。

潘石屹、張欣夫婦的辭職公告在去年9月7日發(fā)出，分別卸任董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席、ESG委員會(huì)主席職務(wù)和行政總裁（CEO）職務(wù)，前后距離不到一周。

二人表示辭職后專(zhuān)注藝術(shù)和慈善事業(yè)，近期張欣還在個(gè)人微博上展示了自己的新電影公司，不過(guò)潘石屹、張欣依然是SOHO中國(guó)的執(zhí)行董事，每年從公司領(lǐng)取薪酬。

來(lái)源：張欣個(gè)人微博

01、SOHO中國(guó)或?qū)⒊霈F(xiàn)交叉違約，正進(jìn)行債務(wù)重組

SOHO中國(guó)在財(cái)報(bào)中表示，公司在去年9月1日就收到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的稅項(xiàng)繳納通知書(shū)，要求在2022年9月1日前支付望京SOHO項(xiàng)目塔1和塔2的相關(guān)土地增值稅17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。

截至2023年6月30日，SOHO中國(guó)已支付土地增值稅3060萬(wàn)元，尚有19.86億元的土地增值稅和相關(guān)滯納金未被償付。而在2023年6月30日之后至中期財(cái)報(bào)批準(zhǔn)這段時(shí)間，SOHO中國(guó)又償付了700萬(wàn)元。

來(lái)源：SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)

據(jù)公告顯示，SOHO中國(guó)支付的上述部分稅費(fèi)是通過(guò)出售部分商業(yè)物業(yè)所得。

SOHO中國(guó)稱(chēng)，集團(tuán)已持續(xù)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)就尚未償付的土地增值稅和相關(guān)滯納金開(kāi)展溝通，并就具體償付計(jì)劃達(dá)成一致，將繼續(xù)處置若干商業(yè)物業(yè)，用以?xún)敻恫糠滞恋卦鲋刀悺?/p>

在相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)構(gòu)的支持與配合下，自2022年9月1日至中期財(cái)報(bào)批準(zhǔn)之日，已完成25套商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售。

如果繼續(xù)欠繳增值稅且未達(dá)成一致兌付計(jì)劃，對(duì)SOHO中國(guó)的影響比較嚴(yán)重。

根據(jù)稅收征收管理法，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可能對(duì)欠繳企業(yè)采取其他強(qiáng)制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣(mài)或變賣(mài)相關(guān)物業(yè)，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

此外，土地增值稅的滯納還可能導(dǎo)致SOHO中國(guó)出現(xiàn)交叉違約。截至2023年6月30日，SOHO可能出現(xiàn)交叉違約的銀行借款本金合計(jì)約42.32億元。

這些借款的利息合計(jì)約1057.6萬(wàn)元，其中包括在2024年6月30日之后到期的借款，可能會(huì)被各自的借款人要求立即償還，因此于2023年6月30日將其重分類(lèi)為流動(dòng)負(fù)債。

來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)

為避免違約，SOHO中國(guó)正在和銀行借款的貸款人以及其他主要貸款人協(xié)商，對(duì)公司債務(wù)進(jìn)行重組。

SOHO中國(guó)方面介紹稱(chēng)，從2023年6月30日至今，SOHO中國(guó)已與一家銀行簽署補(bǔ)充協(xié)議，延長(zhǎng)本金金額3.59億元的銀行借款的償付期限。

此外，截至2023年6月30日，SOHO中國(guó)已經(jīng)與主要現(xiàn)有借款的貸款人簽署了補(bǔ)充協(xié)議，修改還款計(jì)劃，涉及借款金額共計(jì)72.7億元，其中包括集團(tuán)于2022年12月未按期償付的借款5968.2萬(wàn)元。

02、賣(mài)房十年還欠稅20億

債市觀察了解到，望京SOHO高近200米，總建筑面積約51萬(wàn)平方米，由三棟（塔一、塔二和塔三）建筑構(gòu)成，位于北京望京核心區(qū)位，屬于北京市的地標(biāo)性建筑。

2009年9月，SOHO中國(guó)通過(guò)競(jìng)拍，以40億元獲得望京SOHO項(xiàng)目。該地塊的掛牌起始價(jià)為15.134億元，溢價(jià)率高達(dá)164.3%。

拿地之后，一直喊缺乏北京項(xiàng)目的潘石屹在個(gè)人微博為其宣傳，表示望京SOHO是從首都機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京市區(qū)的標(biāo)志性建筑，有三條地鐵環(huán)繞，交通非常方便。

來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)

拿地后，SOHO中國(guó)持有望京SOHO塔三整棟和塔一及塔二的部分單位。塔三于2014年9月竣工，總建筑面積約157,318平方米，歸屬于SOHO中國(guó)的可租建筑面積約為13.38萬(wàn)平米，其中辦公室面積約為12.35萬(wàn)平米。

而望京SOHO的塔一及塔二的辦公和商業(yè)部分早在2013年底已經(jīng)出售了98%，累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約148.44億元，剩余部分也在2014年前完成銷(xiāo)售。

雖然和拿地金額相比，SOHO中國(guó)賺了不止100億元，但出售望京SOHO塔一及塔二兩棟物業(yè)的土地增值稅卻依然欠繳，這也反映出SOHO中國(guó)目前的資金鏈仍然十分緊張。

SOHO中國(guó)半年度財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日，SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)收入約8.215億元，2022年同期為8.96億元。而在啟動(dòng)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的2012年，SOHO中國(guó)當(dāng)年?duì)I收曾超過(guò)161億元。

此外，SOHO中國(guó)多項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)同比大幅下滑。今年上半年，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約4.9億元，同比下降約32.99%；凈利潤(rùn)約1470萬(wàn)元，同比減少約92.4%；歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)1361.3萬(wàn)元，同比下降92.86%；毛利率為83%，來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的歸母凈利潤(rùn)約為2.07億元，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為42%，平均借貸成本約為4.7%。

來(lái)源：SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)

SOHO中國(guó)外聘的審計(jì)師對(duì)SOHO中國(guó)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)給予重大不確定性的結(jié)論。

審計(jì)師意見(jiàn)顯示，SOHO中國(guó)今年上半年的流動(dòng)負(fù)債超出其流動(dòng)資產(chǎn)約71.7億元，銀行借款及其他借款共計(jì)約160.47億元。截至2023年6月30日，SOHO中國(guó)非受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約6.27億元。審計(jì)師認(rèn)為，上述財(cái)務(wù)狀況可能會(huì)對(duì)SOHO中國(guó)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力構(gòu)成重大疑慮。

截至6月30日，SOHO中國(guó)的總負(fù)債約315.19億元，總資產(chǎn)約689.2億元。

同時(shí)，SOHO中國(guó)以持有的賬面價(jià)值為539.92億元的投資物業(yè)對(duì)160.47億元的銀行借款及其他借款進(jìn)行物業(yè)抵押。

公司運(yùn)營(yíng)乏力，而創(chuàng)建公司的潘石屹、張欣夫婦早在一年前就卸任了公司大部分職務(wù)，僅在董事會(huì)中任職執(zhí)行董事，每年享有固定薪酬，其中潘石屹2022年個(gè)人薪酬約415.6萬(wàn)元，張欣約26.4萬(wàn)元。

來(lái)源：SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)

從2014年開(kāi)始，潘石屹、張欣就開(kāi)啟了賣(mài)賣(mài)賣(mài)模式，有媒體統(tǒng)計(jì)，僅在2014年至2019年，SOHO中國(guó)就通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)350億元。

隨著持有的資產(chǎn)相繼賣(mài)出，潘石屹、張欣近年幾次打算出售公司控股權(quán)，但均未果。2022年6月，潘石屹、張欣二次宣布將SOHO中國(guó)控股權(quán)出售給黑石集團(tuán)，作價(jià)約195億元，但最終因立案調(diào)查而無(wú)果。

潘石屹的SOHO還要繼續(xù)賣(mài)物業(yè)來(lái)補(bǔ)稅嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。