文|債市觀察  蒲肅

距離潘石屹、張欣夫婦雙雙辭職近一年后，SOHO中國在8月18日發(fā)布公告稱，公司旗下子公司——北京望京搜候房地產(chǎn)有限公司（簡稱“北京望京公司”）的望京SOHO欠繳土地增值稅和滯納金合計約19.86億元。

潘石屹、張欣夫婦的辭職公告在去年9月7日發(fā)出，分別卸任董事會主席、提名委員會主席、ESG委員會主席職務(wù)和行政總裁（CEO）職務(wù)，前后距離不到一周。

二人表示辭職后專注藝術(shù)和慈善事業(yè)，近期張欣還在個人微博上展示了自己的新電影公司，不過潘石屹、張欣依然是SOHO中國的執(zhí)行董事，每年從公司領(lǐng)取薪酬。

來源：張欣個人微博

01、SOHO中國或?qū)⒊霈F(xiàn)交叉違約，正進(jìn)行債務(wù)重組

SOHO中國在財報中表示，公司在去年9月1日就收到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的稅項(xiàng)繳納通知書，要求在2022年9月1日前支付望京SOHO項(xiàng)目塔1和塔2的相關(guān)土地增值稅17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

截至2023年6月30日，SOHO中國已支付土地增值稅3060萬元，尚有19.86億元的土地增值稅和相關(guān)滯納金未被償付。而在2023年6月30日之后至中期財報批準(zhǔn)這段時間，SOHO中國又償付了700萬元。

來源：SOHO中國財報

據(jù)公告顯示，SOHO中國支付的上述部分稅費(fèi)是通過出售部分商業(yè)物業(yè)所得。

SOHO中國稱，集團(tuán)已持續(xù)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)就尚未償付的土地增值稅和相關(guān)滯納金開展溝通，并就具體償付計劃達(dá)成一致，將繼續(xù)處置若干商業(yè)物業(yè)，用以償付部分土地增值稅。

在相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)構(gòu)的支持與配合下，自2022年9月1日至中期財報批準(zhǔn)之日，已完成25套商業(yè)物業(yè)的銷售。

如果繼續(xù)欠繳增值稅且未達(dá)成一致兌付計劃，對SOHO中國的影響比較嚴(yán)重。

根據(jù)稅收征收管理法，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可能對欠繳企業(yè)采取其他強(qiáng)制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣或變賣相關(guān)物業(yè)，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

此外，土地增值稅的滯納還可能導(dǎo)致SOHO中國出現(xiàn)交叉違約。截至2023年6月30日，SOHO可能出現(xiàn)交叉違約的銀行借款本金合計約42.32億元。

這些借款的利息合計約1057.6萬元，其中包括在2024年6月30日之后到期的借款，可能會被各自的借款人要求立即償還，因此于2023年6月30日將其重分類為流動負(fù)債。

來源：企業(yè)官網(wǎng)

為避免違約，SOHO中國正在和銀行借款的貸款人以及其他主要貸款人協(xié)商，對公司債務(wù)進(jìn)行重組。

SOHO中國方面介紹稱，從2023年6月30日至今，SOHO中國已與一家銀行簽署補(bǔ)充協(xié)議，延長本金金額3.59億元的銀行借款的償付期限。

此外，截至2023年6月30日，SOHO中國已經(jīng)與主要現(xiàn)有借款的貸款人簽署了補(bǔ)充協(xié)議，修改還款計劃，涉及借款金額共計72.7億元，其中包括集團(tuán)于2022年12月未按期償付的借款5968.2萬元。

02、賣房十年還欠稅20億

債市觀察了解到，望京SOHO高近200米，總建筑面積約51萬平方米，由三棟（塔一、塔二和塔三）建筑構(gòu)成，位于北京望京核心區(qū)位，屬于北京市的地標(biāo)性建筑。

2009年9月，SOHO中國通過競拍，以40億元獲得望京SOHO項(xiàng)目。該地塊的掛牌起始價為15.134億元，溢價率高達(dá)164.3%。

拿地之后，一直喊缺乏北京項(xiàng)目的潘石屹在個人微博為其宣傳，表示望京SOHO是從首都機(jī)場進(jìn)入北京市區(qū)的標(biāo)志性建筑，有三條地鐵環(huán)繞，交通非常方便。

來源：企業(yè)官網(wǎng)

拿地后，SOHO中國持有望京SOHO塔三整棟和塔一及塔二的部分單位。塔三于2014年9月竣工，總建筑面積約157,318平方米，歸屬于SOHO中國的可租建筑面積約為13.38萬平米，其中辦公室面積約為12.35萬平米。

而望京SOHO的塔一及塔二的辦公和商業(yè)部分早在2013年底已經(jīng)出售了98%，累計合同銷售金額約148.44億元，剩余部分也在2014年前完成銷售。

雖然和拿地金額相比，SOHO中國賺了不止100億元，但出售望京SOHO塔一及塔二兩棟物業(yè)的土地增值稅卻依然欠繳，這也反映出SOHO中國目前的資金鏈仍然十分緊張。

SOHO中國半年度財報顯示，截至6月30日，SOHO中國的營業(yè)收入約8.215億元，2022年同期為8.96億元。而在啟動轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的2012年，SOHO中國當(dāng)年?duì)I收曾超過161億元。

此外，SOHO中國多項(xiàng)利潤指標(biāo)同比大幅下滑。今年上半年，其經(jīng)營利潤約4.9億元，同比下降約32.99%；凈利潤約1470萬元，同比減少約92.4%；歸屬于母公司股東凈利潤1361.3萬元，同比下降92.86%；毛利率為83%，來自經(jīng)營活動的歸母凈利潤約為2.07億元，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為42%，平均借貸成本約為4.7%。

來源：SOHO中國財報

SOHO中國外聘的審計師對SOHO中國的持續(xù)經(jīng)營給予重大不確定性的結(jié)論。

審計師意見顯示，SOHO中國今年上半年的流動負(fù)債超出其流動資產(chǎn)約71.7億元，銀行借款及其他借款共計約160.47億元。截至2023年6月30日，SOHO中國非受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約6.27億元。審計師認(rèn)為，上述財務(wù)狀況可能會對SOHO中國的持續(xù)經(jīng)營能力構(gòu)成重大疑慮。

截至6月30日，SOHO中國的總負(fù)債約315.19億元，總資產(chǎn)約689.2億元。

同時，SOHO中國以持有的賬面價值為539.92億元的投資物業(yè)對160.47億元的銀行借款及其他借款進(jìn)行物業(yè)抵押。

公司運(yùn)營乏力，而創(chuàng)建公司的潘石屹、張欣夫婦早在一年前就卸任了公司大部分職務(wù)，僅在董事會中任職執(zhí)行董事，每年享有固定薪酬，其中潘石屹2022年個人薪酬約415.6萬元，張欣約26.4萬元。

來源：SOHO中國財報

從2014年開始，潘石屹、張欣就開啟了賣賣賣模式，有媒體統(tǒng)計，僅在2014年至2019年，SOHO中國就通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。

隨著持有的資產(chǎn)相繼賣出，潘石屹、張欣近年幾次打算出售公司控股權(quán)，但均未果。2022年6月，潘石屹、張欣二次宣布將SOHO中國控股權(quán)出售給黑石集團(tuán)，作價約195億元，但最終因立案調(diào)查而無果。

潘石屹的SOHO還要繼續(xù)賣物業(yè)來補(bǔ)稅嗎？歡迎評論區(qū)留言討論。