記者 王珍
國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心周三發(fā)布報告稱，隨著新增個人住房貸款利率的下降、首付比例的下調(diào)、存量個人住房貸款利率的調(diào)整等住房需求端政策的落地，住房銷售市場將緩慢筑底，但受房企違約風(fēng)險尚未出清影響，年度住房銷售面積可能不及10億平方米。
報告指出，從需求端看，年輕的剛需群體因就業(yè)、收入預(yù)期較弱，購房意愿較低。“6月，16-24歲年輕人城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率高達(dá)21.3%，25-35歲私營單位就業(yè)人群則普遍存在35歲失業(yè)焦慮。在房價上漲預(yù)期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)后，這些剛需人群即使能夠獲得‘六個錢包’的支持也不愿主動買房。”
從中國人民銀行城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查問卷數(shù)據(jù)來看，2023年第一季度被調(diào)查儲戶中未來3個月預(yù)計增加購房支出的占比由2022年第四季度的16.0%上升至17.5%；2023年第二季度被調(diào)查儲戶中未來3個月預(yù)計增加購房支出的占比回落至16.2%，住房消費(fèi)預(yù)期再次轉(zhuǎn)弱。
另外，央行數(shù)據(jù)顯示，截至2023年第二季度末，個人住房貸款余額規(guī)模為38.6萬億元，同比下降0.7%，首次出現(xiàn)負(fù)增長，大規(guī)模提前還貸的出現(xiàn)是2023年上半年個人住房貸款余額負(fù)增長的主要原因。
報告指出，總體來看，剛需群體的購房需求，難以僅通過房地產(chǎn)政策的調(diào)整來釋放，更多地要依靠宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，以及就業(yè)、收入預(yù)期的改善；改善群體的購房需求則可以依靠二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的調(diào)整、交易成本的下降等優(yōu)化措施來釋放。
從供給端看，報告表示，房企主要融資渠道的恢復(fù)不及預(yù)期，對于大部分民營房企來說借新還舊和債務(wù)展期依然較為困難，新增融資受限。
報告提到，從上市銀行的2022年財報數(shù)據(jù)來看，六家國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸余額高于2021年的余額，但是大部分股份制銀行、城商行、農(nóng)商行的房地產(chǎn)開發(fā)貸余額與2021年相比是凈減少的。這表明部分商業(yè)銀行出于風(fēng)險控制方面考慮，對于新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放并不積極，且對于存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款持有“到期能收回就收回”的態(tài)度。
另外，2023年上半年，房企境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）的發(fā)行總額2410億元，同比下降4.7%。截至一季度末，房地產(chǎn)信托余額為1.13萬億元，同比下降28.2%；與2022年末相比，余額壓降了964億元。
報告還指出，因住房市場的復(fù)蘇為非均衡的點狀復(fù)蘇，一線、熱點二線城市核心區(qū)域的住房交易明顯回暖，一線、二線城市的郊區(qū)及三、四線城市的復(fù)蘇遠(yuǎn)則不及預(yù)期。這對于房地產(chǎn)項目重點布局在三、四線城市的房企如碧桂園來說，會導(dǎo)致其銷售回款規(guī)模的下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流減少。融資受限疊加經(jīng)營性現(xiàn)金流的下降，可能會導(dǎo)致房企因現(xiàn)金難以覆蓋債務(wù)償還所需而出現(xiàn)債務(wù)違約。
根據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心的統(tǒng)計，今年上半年，房企境內(nèi)、境外債出現(xiàn)實質(zhì)違約、展期的數(shù)量為99只，占債券市場違約數(shù)量的80.5%；違約規(guī)模（違約日債券余額）為1345.2億元，占債券市場違約規(guī)模的89.3%。部分違約房企已資不抵債，比如恒大、奧園、藍(lán)光發(fā)展、中天金融、嘉凱城等五家已違約上市房企因巨額的經(jīng)營性虧損和存貨、持有投資性物業(yè)資產(chǎn)價格下跌、土地被收回虧損、資產(chǎn)處置減值損失等非經(jīng)營虧損，已經(jīng)資不抵債。
“總體來看，大部分房企的債務(wù)壓力依然較大，且融資恢復(fù)和銷售復(fù)蘇均不及預(yù)期，房企違約風(fēng)險依然嚴(yán)峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務(wù)違約?！眻蟾娣Q。