文|三易生活
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)三年后,共享辦公巨頭WeWork的故事可能將要迎來(lái)終局了。就在近日,WeWork方面發(fā)布了2023年第二季度的財(cái)報(bào),這份糟糕的成績(jī)單不僅僅讓外界看衰WeWork,甚至就連公司的管理層都哀嘆,“嚴(yán)重懷疑能否持續(xù)經(jīng)營(yíng),當(dāng)前公司面臨持續(xù)虧損和辦公空間會(huì)員不斷取消租約的處境”。
這個(gè)當(dāng)初希望以470億美元估值上市的獨(dú)角獸,如今已然蛻變?yōu)榱耸兄蛋俨淮嬉坏摹岸窘谦F”。
其實(shí)在WeWork的這份財(cái)報(bào)中顯示,其表現(xiàn)并非糟糕透頂,該季度這家公司的凈虧損為3.97億美元,運(yùn)營(yíng)虧損3.51億美元,營(yíng)收則為8.77億美元、同比增長(zhǎng)了4%。如果再加上1.5億美元的租賃終止凈收益,WeWork調(diào)整后的季度虧損只有3600萬(wàn)美元。而且據(jù)《福布斯》援引WeWork公司一位發(fā)言人的話(huà),該公司收入已經(jīng)從2021年第二季度的5.93億美元,增加到了2023年第二季度的8.44億美元。
既然如此,WeWork的高層為何對(duì)該公司的未來(lái)如此悲觀呢,畢竟3600萬(wàn)美元的虧損在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)并不算什么。其實(shí)原因很簡(jiǎn)單,因?yàn)樽鳛楣蚕磙k公巨頭,WeWork的命運(yùn)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境牢牢捆綁在了一起。而目前美國(guó)的經(jīng)濟(jì)只能說(shuō)是不容樂(lè)觀,據(jù)美國(guó)勞工部在8月4日公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,7月份非農(nóng)業(yè)部門(mén)新增就業(yè)人數(shù)為18.7萬(wàn)、低于市場(chǎng)預(yù)期,5月和6月非農(nóng)業(yè)部門(mén)新增就業(yè)人數(shù)也分別向下修正2.5萬(wàn)和2.4萬(wàn)。
WeWork的營(yíng)收毫無(wú)疑問(wèn)是靠向其他企業(yè)租賃辦公室來(lái)掙錢(qián),可美國(guó)的非農(nóng)數(shù)據(jù)不佳,也就意味著坐辦公室的就業(yè)人數(shù)漲不上去,此時(shí)企業(yè)所選擇的是減少辦公場(chǎng)地的租賃、而不是擴(kuò)大規(guī)模。這一點(diǎn)WeWork臨時(shí)CEO大衛(wèi)·托利也有同樣的表述,“商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、靈活辦公空間競(jìng)爭(zhēng)加劇,以及宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng),都導(dǎo)致會(huì)員流失率上升,并且需求也比我們預(yù)期的更為疲軟。”
其實(shí)WeWork的商業(yè)模式很簡(jiǎn)單,就是租賃所持有的辦公場(chǎng)地給其他公司,DNA問(wèn)題是一旦市場(chǎng)需求下降,其營(yíng)收就會(huì)立即受到影響。如今的情況是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致了企業(yè)、特別是中小企業(yè)受到了影響,隨著雇傭員工的規(guī)模減少,自然就會(huì)造成需要租賃的辦公場(chǎng)地變少。
當(dāng)然,市場(chǎng)環(huán)境的拖累還只是WeWork表現(xiàn)不佳的直接原因,更深層的因素是自從IPO以來(lái),這家公司的商業(yè)模式依然停留在創(chuàng)始人Adam Neumann劃定的框架內(nèi),并沒(méi)能改變“二房東”的本質(zhì)。事實(shí)上,WeWork乃至其他共享辦公企業(yè)就是辦公樓里的二房東,干的還是從業(yè)主手中整租長(zhǎng)租寫(xiě)字樓,然后進(jìn)行裝修改造為面積更小的隔間或工位出租,再以加價(jià)攤銷(xiāo)的方式分租給個(gè)人或小微企業(yè)的生意。
既然是二房東模式,資本市場(chǎng)自然就會(huì)用傳統(tǒng)的空置率、現(xiàn)金流、租約期限,以及回款等數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)判這家公司,而這也是2019年WeWork泡沫破裂的根本原因。因此市場(chǎng)不再將其視為一家互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè),而是將他們當(dāng)成了一個(gè)房地產(chǎn)中介,估值邏輯更是直接被重構(gòu)。而為了擺脫“二房東”這個(gè)帽子、重新找回科技企業(yè)的身份,WeWork選擇了在上市后重新包裝自己。
在數(shù)年的時(shí)間里,WeWork大舉收購(gòu)了建筑建模公司Case、空間分析優(yōu)化公司Teem、空間移動(dòng)分析公司Euclid,并在整合了上述公司的資源后,推出了包括WeLive、RiseByWe、WeGrow、WeLabs、PoweredbyWe等服務(wù),號(hào)稱(chēng)為企業(yè)提供空間利用咨詢(xún)服務(wù),并包裝出了一個(gè)新的名詞“空間及服務(wù)(Space-as-a-Service)”。WeWork試圖提供有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)租賃公司的數(shù)據(jù)服務(wù),來(lái)招攬長(zhǎng)期的租客。
然而遺憾的是,WeWork的種種嘗試又有些生不逢時(shí),隨著此次疫情的全球流行造成了居家隔離這一現(xiàn)實(shí),居家辦公、遠(yuǎn)程辦公開(kāi)始在美國(guó)企業(yè)界、特別是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中流行起來(lái),而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)恰恰又是WeWork最為主要的客戶(hù)來(lái)源。這些導(dǎo)致的結(jié)果,就是在疫情發(fā)生后,共享辦公空間的空置率急速上升,僅僅在2020年,WeWork的會(huì)員數(shù)就下降了高達(dá)26%。
最初WeWork方面還曾樂(lè)觀的認(rèn)為,在疫情的影響下,遠(yuǎn)程辦公和混合辦公模式的興起反而對(duì)其利好。當(dāng)時(shí)他們認(rèn)為,雇主會(huì)對(duì)簽訂長(zhǎng)期租約更加謹(jǐn)慎,轉(zhuǎn)而采用WeWork這種靈活的租賃模式。然而實(shí)際情況卻是大量中小規(guī)模的企業(yè)干脆就此順?biāo)浦郏苯幼尨罅繂T工保持居家辦公的狀態(tài),并將租賃辦公場(chǎng)地的成本節(jié)約下來(lái)。
所以如今只能說(shuō),2019年盡管確實(shí)是WeWork最好的上市時(shí)機(jī),但盲目推高估值卻使得其在上市前夕“暴雷”了。