文|空間秘探 孟里
近期，綠地翻牌管理的首家鉑派酒店正式煥新開業(yè)，同時還相繼在多個熱門城市和景區(qū)對酒店進行翻牌開業(yè)，“熱火朝天”的背后是綠地發(fā)力輕資產(chǎn)賽道的市場呈現(xiàn)。“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型對于地產(chǎn)系酒店集團來說，早已不是什么新鮮事，在競爭愈發(fā)激烈的當下酒旅市場，地產(chǎn)系酒店“輕資產(chǎn)”又發(fā)展到了什么階段？
綠地“輕資產(chǎn)”又結(jié)碩果
近日，綠地酒店旅游集團踐行“輕資產(chǎn)輸出管理”路線后翻牌管理的首家鉑派酒店——開化今泰鉑派酒店正式煥新開業(yè)，以全新面貌迎接四方客人。
同時，綠地酒店旅游集團發(fā)揮品牌實力與運營能力優(yōu)勢，持續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)賽道，近期相繼在三亞、安吉、武夷山等多個熱門城市和景區(qū)翻牌開業(yè)綠地酒店，涵蓋商務(wù)、生活方式等多種酒店類型，滿足差旅、會議、休閑、度假等不同細分市場的需求，引領(lǐng)當代高品質(zhì)旅居生活，為城市娛樂休閑品質(zhì)提升持續(xù)賦能。綠地酒店旅游集團還將于近期迎來輸出管理度假酒店品牌——南太湖游邑度假酒店的盛大開業(yè)。
跟其他地產(chǎn)商做酒店不同的是，綠地的酒店版圖，算是“國際包圍國內(nèi)”。相對于其他開發(fā)商，綠地和碧桂園一樣，早早地就在這一領(lǐng)域提前布局。2005年，綠地旗下首家酒店綠地豪生全套房酒店開業(yè)，標志其正式涉足酒店旅游業(yè)。不同于碧桂園的“自我摸索”，綠地一開始就主動與洲際、萬豪（喜達屋）、美利亞等知名酒店管理集團及品牌合作。
一直到7年后的2012年5月，綠地才開始推出自有奢華酒店品牌“鉑瑞”（Primus）和高端商務(wù)品牌“鉑驪”（The Qube）。自有品牌推出的同時，綠地酒店海外市場也開始發(fā)力。隨著綠地酒店集團自營品牌的快速發(fā)展，更多地聚焦輕資產(chǎn)模式，提升酒店運營管理能力，加快自有酒店品牌管理輸出。
綠地酒店這兩年在報道中體現(xiàn)最多的部分是品牌輸出管理，這也是綠地的主要發(fā)展方向，走輕資產(chǎn)道路，力圖建立中國酒店品牌國際競爭優(yōu)勢及市場地位。自2016年起，綠地酒店板塊開啟輕資產(chǎn)酒店運營序列，在不斷推進的過程中，綠地酒店、旅游版塊逐步優(yōu)化升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，綜合實力穩(wěn)步提升，形成一套高效完善的輸出管理體系。
除此以外，綠地酒店旅游集團在海外的發(fā)展也不容忽視，快速實現(xiàn)了在“一帶一路”沿線布局。輕資產(chǎn)管理項目已近百家，遍布全球三大洲十一個國家逾五十城。發(fā)展的腳步經(jīng)過了柬埔寨、泰國、馬來西亞、老撾、越南、日本、澳大利亞，一直走到了非洲幾內(nèi)亞和毛里求斯。
為了加快推進整體輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型升級，更好推動酒店管理業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，綠地控股深化轉(zhuǎn)型升級，發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極向“打造好產(chǎn)品、好運營、好服務(wù)，重資產(chǎn)開發(fā)與輕資產(chǎn)運營共同發(fā)展”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型升級。今年年初，綠地控股控股子公司綠地數(shù)字科技有限公司擬將其所持有的上海綠地酒店管理有限公司52%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給明宇商旅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為6.24億元，擬與明宇商旅就酒店管理業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作。
根據(jù)綠地控股與明宇商旅的合作意向，未來綠地酒管將獲注入綠地酒旅集團旗下4家直營酒店管理公司的股權(quán)，酒店管理業(yè)務(wù)（包括已開業(yè)的和待開業(yè)的酒店管理合同）及與酒店管理相關(guān)的品牌商標等其他知識產(chǎn)權(quán)。
近年來，綠地一直將“輕資產(chǎn)化”作為戰(zhàn)略方向，在中期發(fā)展規(guī)劃中即明確，不論是存量業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，還是增量業(yè)務(wù)的開拓，都盡可能堅持輕資產(chǎn)、快成長的原則，始終確保企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流狀況良好。目前來看，綠地近兩年多的深度調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級已取得積極成效，綠地酒店在輕資產(chǎn)的路上越走越寬，越走越遠。
地產(chǎn)系酒店“輕資產(chǎn)”探尋之路
隨著地產(chǎn)高利時代的結(jié)束，房住不炒的國家大環(huán)境影響，地產(chǎn)酒店集團對于固定資產(chǎn)的投資呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢，原有的地產(chǎn)酒店集團都開始尋找新的出路。在此環(huán)境下，走向“輕資產(chǎn)”，幾乎成了酒店行業(yè)玩家們的一致選擇。
酒店輕資產(chǎn)模式的特點在于減少了資金的占用，在相同自有資金情況下，具有品牌影響力的企業(yè)可以通過其品牌優(yōu)勢地位迅速擴大經(jīng)營規(guī)模，占據(jù)更多市場份額，而起步越早、經(jīng)營能力越強、效率越高的企業(yè)優(yōu)勢越明顯。具體到輕資產(chǎn)的運營模式，目前行業(yè)以委托管理和品牌特許經(jīng)營這兩種經(jīng)營模式為主。
從目前市場上來看，對酒店業(yè)務(wù)進行輕資產(chǎn)運營的主角主要分為兩類，一類是規(guī)模較大的酒店集團，從輸出酒店到輸出管理經(jīng)驗和品牌為主。如萬豪、希爾頓、凱悅等國際酒店品牌布局的“軟品牌”，通過繼承了大型酒店集團的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高度標準化，同時保持了獨立酒店的個性化和獨特性的軟品牌提高盈利水平，助力輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
相對較早探索輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的國際酒店集團來說，本土酒店集團也持續(xù)推進輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。但對比發(fā)展成熟的國際酒店巨頭，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型尚有空間。如錦江、首旅、華住等酒店集團，都在持續(xù)推進輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型成專業(yè)的酒店品牌運營管理商。與此同時，一些地方國字號酒店，如雷迪森酒店、圣地酒店、延安酒店等，也正在以“委托管理”與“特許經(jīng)營”的模式，為酒店的發(fā)展注入新的動力。
另外一類就是以重資產(chǎn)為特征的地產(chǎn)集團，經(jīng)過多年摸索，地產(chǎn)系酒管公司基本明確了由重向輕轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略思路。無論是金茂、保利，或是綠地、萬科，都成立了地產(chǎn)系酒管公司，這些酒店集團紛紛建立了自己的品牌矩陣，形成了從奢華酒店到五星、四星，到特色、精選的全品牌矩陣。
受金融政策的調(diào)整和國家對于地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”的設(shè)置，國內(nèi)大部分地產(chǎn)依靠“高周轉(zhuǎn)”生存的方式得到重大挑戰(zhàn)。而重資產(chǎn)下的地產(chǎn)酒店，或許正在迎來輕資產(chǎn)的改革時代，這也是卸下包袱輕裝上陣的時候。對于國內(nèi)正在走自主品牌發(fā)展之路的地產(chǎn)酒店來講，或許是個極好的機會。
經(jīng)過十幾年的實踐，酒店業(yè)主方有了能獨立的能力和信心。國內(nèi)酒店最大的業(yè)主就是房地產(chǎn)開發(fā)商，此前經(jīng)歷了與國際酒店的委托管理或者特許經(jīng)營，房企已經(jīng)有了相關(guān)管理經(jīng)驗，有的已經(jīng)培養(yǎng)出了自己的專業(yè)酒店管理團隊，能在酒店業(yè)主方和酒店經(jīng)營方兩個角色間可以輕松轉(zhuǎn)換，這也為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型奠定了基礎(chǔ)。
同時，近幾年正是國際品牌酒店合同到期的時間點。一些老牌國際酒店合同到期紛紛撤出，這給房地產(chǎn)企業(yè)有了新的市場機會，也為房地產(chǎn)企業(yè)打響自主酒店品牌創(chuàng)造最好時機。酒店品牌做起來后，房企可對外輸出酒店品牌，慢慢走上輕重資產(chǎn)并舉之路。
如2021年6月，金茂酒店在三亞召開發(fā)布會，正式宣布金茂酒店從業(yè)主身份的重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)的發(fā)展道路。一口氣推出了五個品牌，金茂嘉悅、金茂誠悅、金茂璞修、金茂隱逸、金茂天玥，覆蓋高端、超高端商務(wù)和度假板塊，劍指國內(nèi)高端酒店市場。保利推出五星酒店品牌“諾雅”、藝術(shù)精品酒店品牌“雅途”、五星酒店品牌“郡雅”和四星酒店品牌“頤雅”，從與國際品牌的深度合作，帶動自主品牌的培育和發(fā)展。
總體而言，輕資產(chǎn)化已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)運營的重要趨勢，作為擴大商管業(yè)務(wù)規(guī)模、增強商業(yè)品牌影響力和謀求發(fā)展的有效路徑，當前涉足商管業(yè)態(tài)的房企都將輕資產(chǎn)管理輸出作為重要的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
地產(chǎn)系酒店的“輕資產(chǎn)”進行到哪一步了
國內(nèi)的地產(chǎn)酒店在經(jīng)歷了業(yè)主身份之后，都開始在探索輕資產(chǎn)化的方向，但是這條路到底能不能走，誰能走下去，在目前市場背景下，不是那么簡單。輕資產(chǎn)模式具有較高的門檻，實現(xiàn)這一模式的前提是企業(yè)已經(jīng)具備了相當級別的品牌影響力及運營經(jīng)驗，而鑄造品牌與搭建成熟的團隊則需要相當?shù)臅r間來積累，幾乎不可能靠大量投資在短時間內(nèi)一蹴而就。業(yè)內(nèi)甚至有專家直言：如果因為重資產(chǎn)走不下去，都去蜂擁去走輕資產(chǎn)，往往也是死路一條。
事實上，國外的酒店行業(yè)也走過重資本投入的原始階段，而現(xiàn)在他們的酒店行業(yè)已經(jīng)形成了穩(wěn)定的品牌，業(yè)務(wù)增長則更依賴自于品牌管理的對外輸，并且能借用各種金融杠桿加速自身的發(fā)展，其擴張能力和速度超過了一般重資產(chǎn)行業(yè)。
以萬豪酒店集團為例，在發(fā)展初期，酒店物業(yè)以自持和租賃為主，主要采用重資產(chǎn)運營的方式，依靠自有資金和貸款完成日常運營和門店擴張；在品牌成熟后再嘗試輕重資產(chǎn)分離，切換為輕資產(chǎn)模式主導(dǎo)模式，主要就是加快引入加盟模式，降低杠桿，實現(xiàn)財務(wù)上的“輕資產(chǎn)化”；到了發(fā)展成熟期，利用金融工具剝離自身的重資產(chǎn)，將持有的物業(yè)以REITS形式剝離運作，而酒管集團主要通過特許經(jīng)營+委托管理+品牌輸出的方式獲得服務(wù)收入，收入逐步趨于穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力進一步增強。
雖然輕資產(chǎn)策略在國際上已經(jīng)被證明是一個行之有效的發(fā)展策略，并且在國內(nèi)受到越來越多的關(guān)注和嘗試，這種模式在中國大陸還是存在較多挑戰(zhàn)，地產(chǎn)系酒店也在不斷進行嘗試。
一是轉(zhuǎn)讓自營酒店不斷“瘦身”，主要目的還是“減重”，將原本持有的酒店資產(chǎn)不斷“輕減”化，用以回籠資金來良性運營，從而實現(xiàn)以更輕盈的體態(tài)立于市場。
如萬達將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權(quán)以438.44億元的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團，兩項交易總金額637.5億元，這一大動作也被人們稱為“世紀交易”事件。根據(jù)相關(guān)信息顯示，包括富力、新華聯(lián)、碧桂園等多家地產(chǎn)巨頭，也均有拋售酒店資產(chǎn)的動作。
二是采取特許經(jīng)營模式，品牌方經(jīng)過了多年的發(fā)展和積累，已經(jīng)擁有一套成熟的定位、選址、產(chǎn)品、運營等品牌標準，可以對外輸出品牌標準，授權(quán)業(yè)主方使用品牌，這種方式會發(fā)展得更快，更能抵御市場波動的風(fēng)險。
據(jù)公開報道顯示，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司全資子公司——保利酒店管理有限公司取得十二個酒店品牌特許經(jīng)營權(quán)，涵蓋洲際、萬豪、希爾頓、雅高等國際酒店集團。保利酒店目前欲打造一個集投資、建設(shè)、運營三位一體的全域產(chǎn)業(yè)鏈酒店管理平臺，目標成為全國最大的第三方酒店管理公司。
三是采取委托經(jīng)營方式，對外輸出管理經(jīng)驗。委托管理模式中，地產(chǎn)系酒店的收益方式主要為完成委托經(jīng)營管理事務(wù)而獲得的傭金報酬，而非租金差額，包括固定傭金或提成傭金等多種模式，收益為固定收益，風(fēng)險較小。
如以委托管理為主要模式的酒管公司，如經(jīng)過多年資產(chǎn)剝離，萬達酒店及度假村已經(jīng)成長為輕資產(chǎn)管理公司。截至2023年7月，萬達酒管旗下已開業(yè)酒店共148家，擁有超過34000間客房，還有近300家已簽訂管理合同并正在開發(fā)中的酒店，并且計劃于2023年新增開業(yè)的近40家酒店。依托萬達自有品牌的影響力和強大的商業(yè)能力，在這一模式下，萬達旗下的酒店業(yè)務(wù)跑出了“加速度”。
總體來看，目前對比國外的連鎖酒店巨頭，我國的酒店行業(yè)正處于第二階段——輕重資產(chǎn)切換期。地產(chǎn)系酒店輕資產(chǎn)運營程度不斷提升，經(jīng)營質(zhì)量也得到了較高的提升，但仍然與國外巨頭酒店1%的直營占比有較大差距，國內(nèi)地產(chǎn)系酒店在輕資產(chǎn)運營仍在不斷摸索前進路上。
地產(chǎn)系酒店“輕資產(chǎn)”化的機會有哪些
近年，受商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境和疫情影響，龍頭酒店品牌向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型、輕資產(chǎn)化運營，輕裝上陣的發(fā)展路徑，也成了產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢。但在此趨勢下，也引發(fā)了地產(chǎn)系酒店對未來的一列思考，基于市場洞察，空間秘探認為地產(chǎn)系酒店“輕資產(chǎn)”運營的方向可以從以下三個方面出發(fā)。
文商旅融合發(fā)展
從文旅地產(chǎn)與酒店行業(yè)來看，目前我國住宿業(yè)從高速度增長轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展，住宿業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)系也在發(fā)生著變化，從地產(chǎn)配套住宿到住宿賦能地產(chǎn)，住宿業(yè)早已不止最初單一的酒店住宿，已經(jīng)向更加多元化的住宿發(fā)展。房企也寄期望于通過多元業(yè)務(wù)板塊的布局拓展，可以為企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展尋求新的利益增長點。
在整體規(guī)劃上，大型房企轉(zhuǎn)型方向往往是一盤棋計劃，酒店業(yè)務(wù)可以和房企多個轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)互相配合，比如文旅小鎮(zhèn)、主題樂園、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等契合，還做長短租公寓、聯(lián)合辦公和零售等綜合商業(yè)業(yè)態(tài)。由房地產(chǎn)企業(yè)來統(tǒng)一管理，通過形成集群效應(yīng)，塑造自身完整生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。
提高管理運營能力
目前，隨著商管行業(yè)發(fā)展日漸成熟、商業(yè)存量持續(xù)增加，多數(shù)企業(yè)逐步由自持運營的重資產(chǎn)模式向輸出管理運營服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。將輕資產(chǎn)運營作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補充，從單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)和管理“輕重并舉”，并逐漸擴大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模，進入以管理能力和增值服務(wù)收益為核心的商管、資管時代。
同時，近年來商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈、對運營管理能力提出了更高的要求，輕資產(chǎn)模式下商管團隊運營經(jīng)驗成熟、產(chǎn)品線相對豐富完善、運營規(guī)范性及標準化也具備優(yōu)勢。如萬達、萬科、大悅城到新城、紅星，再到如今的龍湖等地產(chǎn)企業(yè)，憑借著自身多項目歷練的運營體系和人才儲備，以提供從前期定位到招商運營的全流程服務(wù)，開始輕資產(chǎn)模式大舉擴張。
酒店REITS助力良性循環(huán)
一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，此類有效盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿的金融工具逐漸成為香餑餑。如綠地近期的一系列行動，就是一種積極的嘗試，試水成功，意味著綠地將獲得一個新的融資渠道。另一方面，將自持酒店裝入信托并實現(xiàn)上市，能夠使得此類自持物業(yè)實現(xiàn)股權(quán)資本變現(xiàn)回收，從而將投入大、周期長的酒店物業(yè)輕資產(chǎn)運營，提高整體資金的流動性。
隨著商業(yè)地產(chǎn)REITs政策的頒行、試點工作的開展，商業(yè)地產(chǎn)REITs路徑將不斷深化推進，試想將會有一大批房企將酒店業(yè)務(wù)單獨剝離出去，以REITS形式助力業(yè)務(wù)健康可持續(xù)發(fā)展。
最早在2016年，綠地控股的全資子公司與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托，并計劃從綠地手里收購19家總價值約210億元的中國境內(nèi)酒店物業(yè)，于新加坡證交所主板上市。而富力地產(chǎn)也擬分拆從萬達收購來的部分酒店以房地產(chǎn)信托基金（REITs）形式在新加坡上市，從而盤活酒店資產(chǎn)以緩解償債壓力。
綜上，受政策倡導(dǎo)、行業(yè)發(fā)展及企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級需要，輕資產(chǎn)運營成為酒店業(yè)主流的方向，希望以更高的利潤率、投資回報率和更低的資本密集度發(fā)展。但酒店領(lǐng)域的輕資產(chǎn)運營尚在起步階段，探索空間較大，但隨著房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，酒店領(lǐng)域的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)未來會有較大的發(fā)展?jié)摿?。總而言之，地產(chǎn)系酒店從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在正步入輕重資產(chǎn)切換賽道，道阻且長，但充滿希望。