界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
“二天投了180億,上海連中三元,近五千分之一概率,真的很神奇”,8月2日,綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東在朋友圈感嘆。
綠城的好運(yùn)可能還不止于此,這幾天在土地市場(chǎng)投資的金額比張亞東感嘆的會(huì)更多。
8月3日,在北京土拍市場(chǎng)上,宇誠(chéng)集團(tuán)搖中大興三合莊地塊,總價(jià)38.18億、現(xiàn)房2.5萬平米雙雙封頂,成交樓面價(jià)30633元/平米,溢價(jià)率15%。
這是來自浙江湖州的宇誠(chéng)集團(tuán)首次在北京拿地,其背后也可能隱藏著綠城。在今年北京已進(jìn)行的多輪供地中,綠城獨(dú)立參拍運(yùn)氣欠缺,一塊也沒搖中,至今在北京市場(chǎng)未能完成補(bǔ)倉(cāng)。
一位知情人士告訴界面新聞,此次搖中地塊的宇誠(chéng)集團(tuán)很可能是綠城的“馬甲”,后續(xù)該地塊大概率由綠城來操盤。根據(jù)天眼查app顯示,宇誠(chéng)集團(tuán)過往與綠城也有多次合作。
該地塊期房指導(dǎo)價(jià)5.9萬/平米,現(xiàn)房銷售限價(jià)6.1萬/平米,競(jìng)“現(xiàn)房銷售”面積為1000 ~25000 平米,如果競(jìng)至地價(jià)上限38.18億,剔除配建后樓面價(jià)約在3.15萬/平米。
這宗地塊參拍房企達(dá)到16家,建工、華潤(rùn)、中鐵建、天恒正同、首開、興創(chuàng)、中海、金隅、綠城、保利、建發(fā)、京能、城建、中建信和、太原萃豐、宇誠(chéng)集團(tuán)等。
如果算上北京的這宗地塊,最近三天,綠城可謂運(yùn)氣爆棚,在上海和北京接連搖中地塊。此外,綠城在杭州還以底價(jià)拿下蕭山市北地塊。
在上海,綠城運(yùn)氣最好,搖中三宗熱門地塊。
閔行區(qū)梅隴77.4畝地塊是本輪土拍中總價(jià)最高地塊,共有15家房企參與競(jìng)拍,最終綠城在30輪競(jìng)價(jià)后,以總價(jià)61.756億、溢價(jià)率10%、樓面價(jià)4.78萬/平米搖中,該地塊地塊房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)價(jià)7.68萬/平米。
嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn) JDC2-0203單元13-02、16-01地塊共有17家房企參與競(jìng)拍,最終綠城又成功搖中,總價(jià)48.8623億元,溢價(jià)率10%,樓面價(jià)3.41萬/平米,地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.25萬/平米。
青浦區(qū)涂涇鎮(zhèn)地塊,參拍房企19家,是本次土拍參與房企最多的一宗地。綠城又幸運(yùn)搖中,總價(jià)28.55億,溢價(jià)率10%,樓面價(jià)3.68萬/平米,房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)價(jià)6.2萬/平米。
綠城也由此為上海本次土拍的大贏家,綠城通過搖號(hào)搖中閔行梅隴地塊、嘉定南翔地塊和青浦徐涇地塊,拿地總金額達(dá)139億,占本次土拍總金額的58%。
上海連中三宗地塊,綠城的興奮溢于言表,他們?cè)诤贾菘偛看髽情T口直接掛起了橫幅,橫幅上寫著,“熱烈歡迎華東投拓精英凱旋而歸。”
在8月1日的杭州土拍中,綠城又以底價(jià)34.68億、樓面價(jià)2.38萬/平方米競(jìng)獲蕭山市北地塊。
該地塊體量不小,出讓面積58296平方米,建筑面積145740平方米,容積率2.5,新房限價(jià)39500元/平方米。
一位杭州房企人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?,“綠城這幾天拿地都不錯(cuò),杭州的土拍很多地塊沒有利潤(rùn),一般有8%的利潤(rùn)率房企就得搶,遠(yuǎn)郊有利潤(rùn)但去化不行,核心區(qū)去化可以但利潤(rùn)不行。但上海,房企有利潤(rùn)可賺”。
在年初的綠城2022年業(yè)績(jī)會(huì)上,綠城管理層對(duì)外表示,綠城會(huì)采取新的差異化投資策略,首先選定的核心城市、反復(fù)研究的核心城市里面做底倉(cāng)式的投資。買核心區(qū)的地主要是保去化、保安全,形勢(shì)稍好會(huì)往三四線城市以及一二線城市邊緣地區(qū),爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。
“今年的投資將量入為出,按照總體市場(chǎng)形勢(shì)以及銷售回款做決定,總體投資總貨值會(huì)超過去年”。
如果算上北京的土地,從賬面上看,綠城進(jìn)入8月后的三天內(nèi)拿地斥資共211.86億元。
根據(jù)克而瑞排行榜,1-7月,綠城新增土地貨值671億,排名全國(guó)第八。隨著這次拿地,綠城的新增土地貨值又將大增,按現(xiàn)在的情況,綠城將在排行榜上的位次將再進(jìn)一步。
今年綠城管理層對(duì)外公布的投資策是略量入為出。
從銷售端來看,綠城上半年的銷售情況好于行業(yè)平均水平。根據(jù)綠城中國(guó)的公告,今年上半年,綠城中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額約1342億元,同比增18.97%;銷售面積約604萬平方米,同比增12.06%。其中,自投項(xiàng)目銷售額982億元,同比增15.67%;權(quán)益金額約為633億元,同比增39.74%;合同銷售面積約337萬平方米。
截至6月末,綠城另有累計(jì)已簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同的金額約35億元,歸屬公司的權(quán)益金額約為21億元。
今年前7月,綠城的拿地金額是294億元,位居全國(guó)房企第五位,排第一的華潤(rùn)置地是479億元,如果算上綠城近兩天明確拿下的上海和杭州地塊,截至目前,綠城最新的拿地總額已經(jīng)達(dá)到474億元,將僅次于華潤(rùn)置地。
按照綠城年初確定的今年投資策略,接下來的土地市場(chǎng),這家公司依然會(huì)參與熱門地塊的爭(zhēng)奪。