界面新聞?dòng)浾?| 紀(jì)瑤
近日，REITs市場(chǎng)大發(fā)展正收到多項(xiàng)政策的鼓勵(lì)。
7月24日至25日，證監(jiān)會(huì)召開2023年系統(tǒng)年中工作座談會(huì)，提出“抓緊推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs項(xiàng)目落地”。7月31日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》中再次提出，完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支持政策，支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
早在今年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》提出，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
截止目前，多家上市公司已積極布局，百聯(lián)股份（600827.SH）和天虹股份（02419.SZ）分別發(fā)布公告稱，擬以公司持有的購(gòu)物中心等項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行公募REITs項(xiàng)目。
目前正逢已上市公募REITs二季報(bào)披露之際，從業(yè)績(jī)上看，REITs仍然呈現(xiàn)板塊分化的特征。受累于業(yè)績(jī)壓力，不少產(chǎn)品最新股價(jià)仍然低于發(fā)行價(jià)。上市的28只REITs尚有9只“破發(fā)”。
交通設(shè)施類REITs二季度的修復(fù)不如一季度。今年一季度，多重利好下，高速公路類REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯好于其他標(biāo)的資產(chǎn)類別產(chǎn)品，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs平均每只凈利潤(rùn)為3485.86萬(wàn)元。但這一趨勢(shì)在二季度并沒(méi)有延續(xù)。從營(yíng)收和凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)方面來(lái)看，二季度高速公路類REITs整體表現(xiàn)相當(dāng)一般，營(yíng)收和凈利潤(rùn)環(huán)比近乎全部下滑。例如，浙商滬杭甬高速公路REIT和中金安徽交控REIT二季度凈利潤(rùn)環(huán)比分別下降101.78%、104.55%。
而3只能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs當(dāng)季經(jīng)營(yíng)情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。二季度營(yíng)收和凈利潤(rùn)環(huán)比增幅最大的是鵬華深圳能源REIT，該產(chǎn)品當(dāng)期收入約為5.54億元、凈利潤(rùn)1.15億元，增幅分別達(dá)71.06%、81.03%。底層資產(chǎn)二季度上網(wǎng)電量達(dá)10.88億千瓦時(shí)，實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng) 83.27%、同比增長(zhǎng) 6.64%，支撐當(dāng)季度發(fā)電收入同比增長(zhǎng)15.18%。
中航京能光伏REIT和中信建投國(guó)電投REIT均于今年上市，二季度營(yíng)收分別為2.64億元、1.14億元，凈利潤(rùn)為8348.78萬(wàn)元、5802.60萬(wàn)元。其中中航京能光伏REIT底層資產(chǎn)榆林、隨州項(xiàng)目結(jié)算電量達(dá)1.2億千瓦時(shí)、0.32億千瓦時(shí)，發(fā)電收入達(dá)0.97億、0.32億。
園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs二季度情況繼續(xù)分化。目前共有9只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，受到出租率波動(dòng)影響，該類REITs內(nèi)部業(yè)績(jī)分化較大。廠房類由于高出租率，使得資產(chǎn)表現(xiàn)較好，而辦公樓類延續(xù)一季度出租率不佳的情況，業(yè)績(jī)不佳。
浙商證券房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)分析師楊凡表示，首先經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致部分租戶退租或項(xiàng)目出租難度加大，進(jìn)而租金收入不及預(yù)期；其次產(chǎn)業(yè)園受政策影響較大，租金減免、資金要求等政策或加大項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難度；再次其他產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品入市或當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)大幅增加導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。
主要倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs二季度營(yíng)收環(huán)比上漲，而嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT卻出現(xiàn)凈利潤(rùn)環(huán)比下滑55.44%；4只保障房類REITs營(yíng)收和凈利潤(rùn)基本與一季度持平，但華夏華潤(rùn)有巢REIT二季度凈利潤(rùn)環(huán)比下滑40.70%；生態(tài)環(huán)保類REITs總體穩(wěn)健，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT營(yíng)收和凈利潤(rùn)環(huán)比增長(zhǎng)幅度較大，旗下合肥、深圳兩地的工廠產(chǎn)能足、利用率高，報(bào)告期內(nèi)污水處理服務(wù)費(fèi)的回收率為100%。
針對(duì)二季報(bào)情況，中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師兼建筑首席分析師竺勁建議后市重點(diǎn)關(guān)注四個(gè)方向：1）整租類REIT：包括嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT及紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，關(guān)聯(lián)方租戶所占比例較高，租戶周轉(zhuǎn)率相對(duì)較低，保證了底層項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流；2）廠房類產(chǎn)業(yè)園REIT：包括國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT及國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，業(yè)績(jī)兌現(xiàn)程度高且穩(wěn)定性強(qiáng)；3）能源基礎(chǔ)設(shè)施：夏季為傳統(tǒng)電力需求旺季，發(fā)電量有望在二季度基礎(chǔ)上環(huán)比提升，高盈利性持續(xù)；4）保租房REIT：底層資產(chǎn)均處一線及強(qiáng)二線城市，旺盛的租賃需求形成強(qiáng)有力底部支撐，二季度的超預(yù)期表現(xiàn)凸顯防御性優(yōu)勢(shì)。