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樂園的盡頭是地產(chǎn)?廣州世界大觀地塊64億起拍

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樂園的盡頭是地產(chǎn)?廣州世界大觀地塊64億起拍

停業(yè)14年后或變身豪宅。

文| 時代財經(jīng)App 劉新歌

編輯 | 黎倩

廣州與迪士尼合作的傳言才剛引發(fā)熱議,廣州本土的初代主題樂園世界大觀相關(guān)地塊就被推上了土地市場。

近日,廣州公共資源交易中心掛牌天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊。這是世界大觀上架的第一宗宅地,也將是廣州土地歷史上一宗重磅地塊。地塊起拍總價高達63.9億元,僅競買保證金就需12.78億元,起拍樓面價達46930元/平方米,躋身廣州宅地樓面價TOP10。

世界大觀位于廣州天河?xùn)|圃,于1995年10月開業(yè),曾是廣州最火的游樂園,巔峰期月均客流量超10萬人。但短暫爆紅后急速跌落,從1997年起開始走下坡路,2009年停業(yè)后荒廢至今。此番被盤活,世界大觀或變身為豪宅樓盤,這片土地也將重現(xiàn)生機。

世界大觀不是樂園變地產(chǎn)項目的首例。時代財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn),與其同期的東方樂園、森美反斗樂園、番禺飛龍世界等廣州初代樂園,已先后進行房地產(chǎn)開發(fā)。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對時代財經(jīng)稱,“隨著城市的發(fā)展、社會環(huán)境的改變,這些地塊、區(qū)域不再適合做樂園,適應(yīng)市場需求做出改變,且能雙方共贏的話,未嘗不可?!?/p>

停業(yè)14年,樂園要變豪宅

上世紀八九十年代,一批主題樂園在珠三角興起,如深圳的錦繡中華、中華民俗村、世界之窗等,引領(lǐng)了休閑旅游的風(fēng)潮,也在初期獲得較大的商業(yè)成功。

這股風(fēng)也刮到了廣州。1995年,即深圳世界之窗開業(yè)一年后,同樣微縮復(fù)制世界景觀的世界大觀在廣州面市。它占地48萬平方米,以1:1的仿造比例匯集了100多個國家的建筑雕塑、地貌奇觀和園林藝術(shù),還設(shè)有時代廣場、巴黎歌劇院、古希臘劇場等六大劇場和飛機艦船表演、水上運動場等四大游樂區(qū)。

上世紀90年代,國內(nèi)游樂園產(chǎn)品尚不豐富,融合了藝術(shù)表演和現(xiàn)代游樂的世界大觀面市后爆火,初開業(yè)時在廣州幾乎無可匹敵。1996年更為鼎盛,每月平均客流量超過10萬人,每月門票收入高達兩三千萬元。

世界大觀和世界之窗的淵源,從名字即可見一二。國家高端智庫CDI研究員宋丁對時代財經(jīng)稱,世界大觀由世界之窗的主設(shè)計師打造,仿建比例高于世界之窗(備注:世界之窗有1:1、1:5、1:15等不同仿建比例),設(shè)計、技術(shù)等各方面也有心超過世界之窗,只是未獲得市場認可。

與融匯了埃及金字塔、澳大利亞悉尼歌劇院、意大利比薩斜塔等世界著名景觀的世界之窗不同,世界大觀以典型民居、公共建筑為主,景點相對缺少代表性、標志性和震撼性,游樂和表演項目也與世界之窗雷同,開業(yè)兩三年后即由盛轉(zhuǎn)衰。

世界大觀從開業(yè)第三年即1997年起開始走下坡路,此后歷經(jīng)外包、糾紛、大股東股權(quán)拍賣等曲折,最終也未迎來新生,最終于2009年選擇無限期閉園停業(yè)。曾經(jīng)熱鬧喧嚷的樂園,沒落為少人問津的廢墟荒林。

隨著廣州發(fā)展重心東移,東圃逐漸成為城市新區(qū)。世界大觀這塊曾經(jīng)“遠離都市塵囂”的土地,價值日漸提升,為盤活提供了基礎(chǔ)。

今年4月26日,《天河區(qū)世界大觀地塊控制性詳細規(guī)劃》獲批,涉及用地面積48.94萬平方米,其中住宅用地5塊,商業(yè)用地3塊,另有小學(xué)、文化站、超市等公服配套。居住用地集中在月亮湖南側(cè),建筑規(guī)模約21萬平方米,結(jié)合規(guī)劃地坪標高,建筑高度約45-52米。

本次出讓的首批宅地起拍樓面價高達46930元/平方米,若觸及封頂價,樓面地價將約為53970元/平方米。黃韜稱,這決定未來的產(chǎn)品一定是豪宅?!岸抑苓呅卤P、二手房的單價也在7、8萬元至10萬元之間,說明市場能夠接受這個價位的產(chǎn)品?!?/p>

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示,世界大觀周邊在售新盤有縵云廣州、保利天匯、合景·臻頤府,二手樓盤有合生帝景山莊、龍湖首開天宸原著、華潤天合等,均價均超7萬元/平方米。其中,合景·臻頤府均價更達10萬元/平方米。項目地塊由合景泰富于2020年11月拿下,總價48.65億元,樓面價51463元/平方米。

根據(jù)規(guī)劃,世界大觀不僅將被整體盤活,遠期還將聯(lián)動大觀村舊改等周邊地塊,將城市軸線向奧體中心延伸??梢灶A(yù)見,未來這里將構(gòu)建為一片高端居住區(qū)。

因此,雖然地價高企,不少房企還是蠢蠢欲動,越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等幾家央、國企都有意向參與。“特別是保利、華潤,在地塊附近已有項目,清楚片區(qū)的銷售情況,底氣會更足一點?!秉S韜稱。

樂園的盡頭是地產(chǎn)?

和世界大觀一樣在發(fā)展中逐漸沒落的廣州初代樂園,還有白云區(qū)的東方樂園、太陽島樂園,番禺區(qū)的森美反斗樂園、飛龍世界,以及世界大觀附近的天河航天奇觀等。

東方樂園、太陽島樂園早在1985年即已開業(yè),前者主要為過山車、摩天輪等機械游樂項目,后者以水上項目為特色。森美反斗樂園、飛龍世界、航天奇觀與世界大觀同期,其中飛龍世界以蛇文化而知名。

這些構(gòu)筑了一代人童年記憶的樂園,因為經(jīng)營不善、投資不足等原因,在2000年前后相繼歇業(yè),有的開業(yè)僅短短3年。不過,在房地產(chǎn)發(fā)展浪潮中,這些樂園的土地也先后被盤活,上演了一番“樂園盡頭是房地產(chǎn)”的戲碼。

時代財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn),東方樂園于2004年歇業(yè),一年后拆除改建為白云國際會議中心,這是目前廣東省最大的綜合性會議中心。森美反斗樂園則被緊鄰的華南碧桂園“吞并”,打造為華南碧桂園“翠山藍天”臨山別墅。2011年停業(yè)的航天奇觀樂園,土地也被收儲,一、二期地塊分別于2020年7月、2022年10月成功出讓。

黃韜則表示,初代樂園單純靠門票、紀念品、活動等賺錢,不少樂園的確不適應(yīng)市場發(fā)展形勢,又沒有長期的投資運作,調(diào)整控規(guī)、轉(zhuǎn)讓土地,讓其發(fā)揮更大價值無可厚非。

他指出,住房制度改革后,房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期,此時及以后的樂園也初步有了聯(lián)動開發(fā)的意識,拿地和發(fā)展模式都有相應(yīng)變化,如廣州長隆早期就有住宅用地,開發(fā)了長隆瓏翠花園項目。

今年4月20日,長隆還與華潤置地聯(lián)手拿下由2宗宅地、2宗商業(yè)用地組成的廣州番禺長隆“超級地塊”,拿地總價高達197.21億元。拿地不到10天,地塊即已動工且開放了展廳。

事實上,近年來不少房企進入主題樂園領(lǐng)域,推出“地產(chǎn)+文旅”模式,即以樂園等文旅產(chǎn)品作為賣點,提高周邊商業(yè)地產(chǎn)、住房地產(chǎn)的價格,進而回籠資金。不過,一旦企業(yè)資金出現(xiàn)問題,樂園便難再獲投入,甚至陷入爛尾。

宋丁認為,如果單純做樂園,收益沒有保障。即便是世界知名的迪士尼樂園,也是融合了商業(yè)、酒店、休閑等在內(nèi)的復(fù)合型項目?!霸诖蟪鞘校黝}樂園還是很有號召力和凝聚力,這也是數(shù)個城市‘搶’迪士尼的原因,各地政府‘搶’的不只是樂園本身,更是一個復(fù)合型開發(fā)的基礎(chǔ)平臺。”

但隨著房地產(chǎn)市場進入深入調(diào)整期,樂園的“房地產(chǎn)+”模式也受到挑戰(zhàn),宋丁建議,除了樂園要繼續(xù)提升產(chǎn)品力、品牌度,政府還是要考慮整體開發(fā),如樂園+商業(yè)、文化、醫(yī)療、教育、居住等,使樂園形成多元開發(fā)、投資互補的發(fā)展模式。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

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樂園的盡頭是地產(chǎn)?廣州世界大觀地塊64億起拍

停業(yè)14年后或變身豪宅。

文| 時代財經(jīng)App 劉新歌

編輯 | 黎倩

廣州與迪士尼合作的傳言才剛引發(fā)熱議,廣州本土的初代主題樂園世界大觀相關(guān)地塊就被推上了土地市場。

近日,廣州公共資源交易中心掛牌天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊。這是世界大觀上架的第一宗宅地,也將是廣州土地歷史上一宗重磅地塊。地塊起拍總價高達63.9億元,僅競買保證金就需12.78億元,起拍樓面價達46930元/平方米,躋身廣州宅地樓面價TOP10。

世界大觀位于廣州天河?xùn)|圃,于1995年10月開業(yè),曾是廣州最火的游樂園,巔峰期月均客流量超10萬人。但短暫爆紅后急速跌落,從1997年起開始走下坡路,2009年停業(yè)后荒廢至今。此番被盤活,世界大觀或變身為豪宅樓盤,這片土地也將重現(xiàn)生機。

世界大觀不是樂園變地產(chǎn)項目的首例。時代財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn),與其同期的東方樂園、森美反斗樂園、番禺飛龍世界等廣州初代樂園,已先后進行房地產(chǎn)開發(fā)。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對時代財經(jīng)稱,“隨著城市的發(fā)展、社會環(huán)境的改變,這些地塊、區(qū)域不再適合做樂園,適應(yīng)市場需求做出改變,且能雙方共贏的話,未嘗不可?!?/p>

停業(yè)14年,樂園要變豪宅

上世紀八九十年代,一批主題樂園在珠三角興起,如深圳的錦繡中華、中華民俗村、世界之窗等,引領(lǐng)了休閑旅游的風(fēng)潮,也在初期獲得較大的商業(yè)成功。

這股風(fēng)也刮到了廣州。1995年,即深圳世界之窗開業(yè)一年后,同樣微縮復(fù)制世界景觀的世界大觀在廣州面市。它占地48萬平方米,以1:1的仿造比例匯集了100多個國家的建筑雕塑、地貌奇觀和園林藝術(shù),還設(shè)有時代廣場、巴黎歌劇院、古希臘劇場等六大劇場和飛機艦船表演、水上運動場等四大游樂區(qū)。

上世紀90年代,國內(nèi)游樂園產(chǎn)品尚不豐富,融合了藝術(shù)表演和現(xiàn)代游樂的世界大觀面市后爆火,初開業(yè)時在廣州幾乎無可匹敵。1996年更為鼎盛,每月平均客流量超過10萬人,每月門票收入高達兩三千萬元。

世界大觀和世界之窗的淵源,從名字即可見一二。國家高端智庫CDI研究員宋丁對時代財經(jīng)稱,世界大觀由世界之窗的主設(shè)計師打造,仿建比例高于世界之窗(備注:世界之窗有1:1、1:5、1:15等不同仿建比例),設(shè)計、技術(shù)等各方面也有心超過世界之窗,只是未獲得市場認可。

與融匯了埃及金字塔、澳大利亞悉尼歌劇院、意大利比薩斜塔等世界著名景觀的世界之窗不同,世界大觀以典型民居、公共建筑為主,景點相對缺少代表性、標志性和震撼性,游樂和表演項目也與世界之窗雷同,開業(yè)兩三年后即由盛轉(zhuǎn)衰。

世界大觀從開業(yè)第三年即1997年起開始走下坡路,此后歷經(jīng)外包、糾紛、大股東股權(quán)拍賣等曲折,最終也未迎來新生,最終于2009年選擇無限期閉園停業(yè)。曾經(jīng)熱鬧喧嚷的樂園,沒落為少人問津的廢墟荒林。

隨著廣州發(fā)展重心東移,東圃逐漸成為城市新區(qū)。世界大觀這塊曾經(jīng)“遠離都市塵囂”的土地,價值日漸提升,為盤活提供了基礎(chǔ)。

今年4月26日,《天河區(qū)世界大觀地塊控制性詳細規(guī)劃》獲批,涉及用地面積48.94萬平方米,其中住宅用地5塊,商業(yè)用地3塊,另有小學(xué)、文化站、超市等公服配套。居住用地集中在月亮湖南側(cè),建筑規(guī)模約21萬平方米,結(jié)合規(guī)劃地坪標高,建筑高度約45-52米。

本次出讓的首批宅地起拍樓面價高達46930元/平方米,若觸及封頂價,樓面地價將約為53970元/平方米。黃韜稱,這決定未來的產(chǎn)品一定是豪宅。“而且周邊新盤、二手房的單價也在7、8萬元至10萬元之間,說明市場能夠接受這個價位的產(chǎn)品?!?/p>

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示,世界大觀周邊在售新盤有縵云廣州、保利天匯、合景·臻頤府,二手樓盤有合生帝景山莊、龍湖首開天宸原著、華潤天合等,均價均超7萬元/平方米。其中,合景·臻頤府均價更達10萬元/平方米。項目地塊由合景泰富于2020年11月拿下,總價48.65億元,樓面價51463元/平方米。

根據(jù)規(guī)劃,世界大觀不僅將被整體盤活,遠期還將聯(lián)動大觀村舊改等周邊地塊,將城市軸線向奧體中心延伸。可以預(yù)見,未來這里將構(gòu)建為一片高端居住區(qū)。

因此,雖然地價高企,不少房企還是蠢蠢欲動,越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等幾家央、國企都有意向參與?!疤貏e是保利、華潤,在地塊附近已有項目,清楚片區(qū)的銷售情況,底氣會更足一點。”黃韜稱。

樂園的盡頭是地產(chǎn)?

和世界大觀一樣在發(fā)展中逐漸沒落的廣州初代樂園,還有白云區(qū)的東方樂園、太陽島樂園,番禺區(qū)的森美反斗樂園、飛龍世界,以及世界大觀附近的天河航天奇觀等。

東方樂園、太陽島樂園早在1985年即已開業(yè),前者主要為過山車、摩天輪等機械游樂項目,后者以水上項目為特色。森美反斗樂園、飛龍世界、航天奇觀與世界大觀同期,其中飛龍世界以蛇文化而知名。

這些構(gòu)筑了一代人童年記憶的樂園,因為經(jīng)營不善、投資不足等原因,在2000年前后相繼歇業(yè),有的開業(yè)僅短短3年。不過,在房地產(chǎn)發(fā)展浪潮中,這些樂園的土地也先后被盤活,上演了一番“樂園盡頭是房地產(chǎn)”的戲碼。

時代財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn),東方樂園于2004年歇業(yè),一年后拆除改建為白云國際會議中心,這是目前廣東省最大的綜合性會議中心。森美反斗樂園則被緊鄰的華南碧桂園“吞并”,打造為華南碧桂園“翠山藍天”臨山別墅。2011年停業(yè)的航天奇觀樂園,土地也被收儲,一、二期地塊分別于2020年7月、2022年10月成功出讓。

黃韜則表示,初代樂園單純靠門票、紀念品、活動等賺錢,不少樂園的確不適應(yīng)市場發(fā)展形勢,又沒有長期的投資運作,調(diào)整控規(guī)、轉(zhuǎn)讓土地,讓其發(fā)揮更大價值無可厚非。

他指出,住房制度改革后,房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期,此時及以后的樂園也初步有了聯(lián)動開發(fā)的意識,拿地和發(fā)展模式都有相應(yīng)變化,如廣州長隆早期就有住宅用地,開發(fā)了長隆瓏翠花園項目。

今年4月20日,長隆還與華潤置地聯(lián)手拿下由2宗宅地、2宗商業(yè)用地組成的廣州番禺長隆“超級地塊”,拿地總價高達197.21億元。拿地不到10天,地塊即已動工且開放了展廳。

事實上,近年來不少房企進入主題樂園領(lǐng)域,推出“地產(chǎn)+文旅”模式,即以樂園等文旅產(chǎn)品作為賣點,提高周邊商業(yè)地產(chǎn)、住房地產(chǎn)的價格,進而回籠資金。不過,一旦企業(yè)資金出現(xiàn)問題,樂園便難再獲投入,甚至陷入爛尾。

宋丁認為,如果單純做樂園,收益沒有保障。即便是世界知名的迪士尼樂園,也是融合了商業(yè)、酒店、休閑等在內(nèi)的復(fù)合型項目?!霸诖蟪鞘?,主題樂園還是很有號召力和凝聚力,這也是數(shù)個城市‘搶’迪士尼的原因,各地政府‘搶’的不只是樂園本身,更是一個復(fù)合型開發(fā)的基礎(chǔ)平臺?!?/p>

但隨著房地產(chǎn)市場進入深入調(diào)整期,樂園的“房地產(chǎn)+”模式也受到挑戰(zhàn),宋丁建議,除了樂園要繼續(xù)提升產(chǎn)品力、品牌度,政府還是要考慮整體開發(fā),如樂園+商業(yè)、文化、醫(yī)療、教育、居住等,使樂園形成多元開發(fā)、投資互補的發(fā)展模式。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。