界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

在房地產(chǎn)形勢(shì)低迷狀態(tài)下，關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)議，尤其是高層會(huì)議備受市場(chǎng)關(guān)注。此前市場(chǎng)期待能有積極政策進(jìn)一步提振樓市，現(xiàn)在，新一輪政策或許要來了。

7月24日，中共中央召開政治局會(huì)議指出，在房地產(chǎn)方面，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

會(huì)議還指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

另外，會(huì)議提出要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案。要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)。

此次政策局會(huì)議相比以往提到房地產(chǎn)行業(yè)的表述，并沒有提及房住不炒，而是重點(diǎn)提到將適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，這對(duì)市場(chǎng)來說更為關(guān)注。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，從中央政治局?huì)議的表態(tài)來看，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的方向被重點(diǎn)提及，結(jié)合今年二季度以來樓市下行的背景，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)適度放松的調(diào)控政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，此前關(guān)注的一二線熱點(diǎn)城市限購放松相關(guān)政策出臺(tái)的概率也在進(jìn)一步增大，同時(shí)房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關(guān)注的熱點(diǎn)城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整的機(jī)率也在不斷增大。

張波還表示，此次會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重視程度保持，不但關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于相關(guān)的地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)強(qiáng)調(diào)出臺(tái)落地性執(zhí)行方案，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是有松有緊，松體現(xiàn)在房企融資層面，而緊則體現(xiàn)了地方平臺(tái)拿地層面，通過金融穩(wěn)定，更好保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆尉謺?huì)議有兩大看點(diǎn)：第一，調(diào)控模式的改變。目前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從增量市場(chǎng)調(diào)控模式向存量市場(chǎng)調(diào)控思路轉(zhuǎn)化。第二，防風(fēng)險(xiǎn)是今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心任務(wù)，也就是說風(fēng)險(xiǎn)是首位問題，“防”仍然是戰(zhàn)略打法，因此，大水漫灌可能性不高。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)核心問題也主要集中體現(xiàn)在存量市場(chǎng)。其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題仍然是存量風(fēng)險(xiǎn)問題，這里面包括了房企既有的債務(wù)問題及保交樓、保交付等問題。其二，住房總量已經(jīng)飽和的局面下，未來要考慮如何盤活存量資產(chǎn)問題。

針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，宋紅衛(wèi)稱下半年預(yù)計(jì)有五個(gè)方面的政策調(diào)整。第一，房企融資政策在下半年會(huì)適度放松，謹(jǐn)防流動(dòng)性問題導(dǎo)致部分未出險(xiǎn)的房企出現(xiàn)違約，以及出險(xiǎn)房企展期后的二次違約發(fā)生，更要避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大面積傳導(dǎo)。

第二，庫存大的城市，要控制地方政府的賣地沖動(dòng)，地方城投托底會(huì)嚴(yán)格限制。

第三，需求端的政策會(huì)鼓勵(lì)剛需和改善群體入市，因此，在購房按揭利率，購房資格等方面會(huì)合理優(yōu)化，部分下行壓力較大的城市會(huì)調(diào)整首付比例。

第四、核心城市面臨“收緊”型兩類的政策，“倒掛”網(wǎng)紅盤熱度過高的問題會(huì)出政策管控。核心城市資金監(jiān)管會(huì)進(jìn)一步嚴(yán)格，嚴(yán)防開發(fā)商把核心城市現(xiàn)金流向低能級(jí)城市騰挪。

第五、城市更新以及租賃市場(chǎng)會(huì)成為拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新引擎，將會(huì)成為GDP增加值的重要貢獻(xiàn)力量。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，防范化解房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)依然是首要任務(wù)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

第一，本次會(huì)議通稿未提“房住不炒”，整體基調(diào)更加積極。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，多地新房、二手房?jī)r(jià)格均處于下跌通道，投資需求已明顯減少，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，更好地支持剛需和改善需求仍是政策方向。

第二，會(huì)議明確當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，2022年我國(guó)總?cè)丝诔霈F(xiàn)首次下降，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新房見頂后的回落階段。

第三，在新的發(fā)展階段，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。

陳文靜認(rèn)為，普通二線和三四線城市在過去一年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當(dāng)前核心一二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費(fèi)等仍是政策方向。

第四，加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。城中村改造、閑置資產(chǎn)盤活將是加大保障性住房建設(shè)和供給的重要舉措和方式。

近日《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》已審議通過，后續(xù)更多細(xì)節(jié)有望跟進(jìn)落實(shí)，更好地改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

在中央政治局會(huì)議之前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在上周還發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，針對(duì)城市更新提出了城市體檢先行、規(guī)劃統(tǒng)籌、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、可持續(xù)實(shí)施、“留改拆”并舉等要求。

本次文件是繼“城市更新防止大拆大建”通知之后，時(shí)隔兩年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次提出的城市更新頂層文件，再次明確了城市更新各環(huán)節(jié)的價(jià)值、意義、要求和任務(wù)，體現(xiàn)了規(guī)范性、針對(duì)性、指導(dǎo)性，意義重大。

今年7月1-20日，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為816萬平方米，環(huán)比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。報(bào)告認(rèn)為，7月份數(shù)據(jù)處于罕見低位，且后續(xù)有進(jìn)一步下滑和降溫的風(fēng)險(xiǎn)。

目前整體樓市仍面臨壓力，此次政策局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)后，隨著后續(xù)有效的政策出臺(tái)落地，或許能繼續(xù)提振市場(chǎng)信心。