文|時代財經(jīng) 劉新歌
編輯|黎倩
隨著我國汽車保有量規(guī)模不斷提升,一線城市尤其是一些車位配比低的市區(qū)老舊小區(qū)或入住率高的成熟住宅小區(qū)中,車位緊缺,停車難、停車貴問題越來越突出。
公安部7月8日公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2023年6月底,全國汽車保有量達3.28億輛,新能源汽車1620萬輛。88個城市的汽車保有量超過100萬輛,同比增加7個;41個城市超過200萬輛,24個城市超過300萬輛。
據(jù)時代財經(jīng)了解,去年以來,廣州市不少小區(qū)的車位月保費就經(jīng)歷了不同程度的上漲,有的漲幅甚至達到120%;另有開發(fā)商還公示將售賣小區(qū)所有車位,一個車位售價高達30余萬元,同時小區(qū)物業(yè)更將地下車位由固定月租車位改為非固定車位。
01 租車位不劃算,有業(yè)主把車開回老家
私家車的普及讓“搶車位”的戲碼真實上演。住在廣州番禺祈福新村的周航(化名)告訴時代財經(jīng),“如果晚上有事會晚回家,我就不敢開車出門了,不然回去轉一個小時都找不到車位。小區(qū)里高密度組團的車位更為緊缺,白天都很緊張?!?/p>
祈福新村是廣州華南板塊早期開發(fā)的千畝大盤之一,滾動開發(fā)至今已30余年。該小區(qū)早期開發(fā)的組團以別墅、低樓層樓梯房等低密度產(chǎn)品為主,地面車位較為充裕,每戶有一個免費但并不固定到戶的地面停車位。不過,隨著小區(qū)車輛持續(xù)增加,停車難問題日益突出。
在不少廣州市區(qū)早期開發(fā)的住宅小區(qū)里,車位則更為緊張。住在海珠區(qū)的李曄(化名)對時代財經(jīng)稱,由于車位緊缺,她所在的小區(qū)從2022年起開始實行抽簽制,每年抽一次,幸運中簽的業(yè)主可在小區(qū)內(nèi)停車,每戶大概3年左右才能輪候一次。而住在廣州天河區(qū)跑馬地花園的何冰(化名)也因為小區(qū)內(nèi)沒有足夠車位,不得不把車停在附近商業(yè)停車場。
車位配比偏低是老舊小區(qū)停車難的主要原因。貝殼找房APP信息顯示,李曄所在的小區(qū)于上世紀90年代末建成,總戶數(shù)508戶,但固定車位僅130個,車位比為1:0.26。跑馬地花園于1998年-2005年期間分三期開發(fā),一、二期車位比低至1:0.2,三期也僅為1:0.4。
除了車位緊缺,租金上漲也讓部分業(yè)主倍感壓力。李曄稱,小區(qū)停車實行抽簽制的同時,月保費也從300元/月漲到1000元/月,幾乎和附近商業(yè)停車場差不多?!百I車比較晚,在小區(qū)沒抽到車位,索性在附近租了車位,省得每年折騰一次?!?/p>
何冰則在今年初把汽車送回了江門老家。“去年底,小區(qū)附近停車場的月保費漲了50%,從600元/月漲到900元/月。我不是天天要用車,漲價這么多,租車位太不劃算了?!?/p>
今年5月,祈福新邨曾公布了一份最新的地下停車場月租及臨停收費調(diào)整方案,部分樓宇的地下停車位月租擬由400元/月漲至880元/月,漲幅達120%。另有部分樓宇的車位月租擬從500元/月漲至900元/月、600元/月漲至900元/月。不過,祈福新邨知情人士對時代財經(jīng)稱,目前新方案還未正式施行。
為了抑制小區(qū)停放車輛增加,部分小區(qū)開始提高收費標準。據(jù)了解,今年3月起,祈福新邨調(diào)整了小區(qū)地面停車月租并實行階梯式收費,即對業(yè)主名下車輛,每戶給予一個免費車位。對小區(qū)住戶的月租車輛,同一戶第一輛月租為200元/月,第二輛250元/月,第三輛300元/月,第四輛及以上350元/月。
祈福新村業(yè)主委員會對此解釋稱,小區(qū)入住率不斷提升,一戶多輛車的情況越來越多,且因此前地面車位月租收費相對較低,有部分車輛長期停放但并未使用,非小區(qū)住戶也占用了車位資源,導致小區(qū)車位日趨緊張。為減緩停放車輛的快速增加、減少月租車輛等情況,做出上述調(diào)整。
02 晴時捆綁銷售,雨時買房送車位
相對于老舊小區(qū),近年新開發(fā)的樓盤車位比相對較高。上述祈福新邨知情人士對時代財經(jīng)稱,由于每戶有一個免費名額,小區(qū)地面車位比較緊張,但祈福繽紛匯、祈福名望天下等近年新開發(fā)樓盤的地下車位比較充裕,除已售車位外,還有部分可對外出租。貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示,祈福繽紛匯車位比為1:1.25,固定車位9100個。
廣州某設計院人士對時代財經(jīng)稱,因為影響流線和綠化率,近年新開發(fā)樓盤基本沒有地上停車位。而地下車庫建安成本高,在滿足相關規(guī)范有關車位比的規(guī)定基礎上,開發(fā)商并不愿意多配建車位。
該人士稱,有關車位配比的規(guī)范因地而異。如《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術規(guī)定》第39條規(guī)定,建筑工程停車配建標準按國家、省和市的有關規(guī)定執(zhí)行,其中住宅建筑工程的停車配建標準根據(jù)住宅類型、所處區(qū)位、交通條件等因素綜合確定,每100平方米的住宅建筑面積應當配建1.2—1.8個停車位,城市更新改造項目每100平方米的住宅建筑面積應當配建1.0—1.8個停車位。停車配建標準應當每3年評估一次,并根據(jù)實際需要調(diào)整。新出讓用地應當按照停車位的一定比例,預留新能源汽車充電設施接口。
廣州某本地房企的營銷人士向時代財經(jīng)表示,靠近商業(yè)綜合體或經(jīng)常有外來車輛臨停的樓盤,后續(xù)可產(chǎn)生車位經(jīng)營收入,車位配比會稍高一點,但一般樓盤僅按照政府相關要求進行車位配比,也更傾向于出售,“出租的話,成本回收周期太長,且不穩(wěn)定?!?/p>
值得注意的是,雖然開發(fā)商并不樂于多配建,但在樓盤的銷售過程中,車位時常成為它們的工具。前幾年,在限購、限價政策下,不少開發(fā)商通過捆綁車位銷售變相漲價。據(jù)《南方都市報》報道,2021年,東莞厚街佳兆業(yè)陽光城時代天韻項目被多名網(wǎng)友投訴捆綁銷售車位,有購房者稱花了19萬元購買一個人防車位后才獲得購房“資格”。
隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期,送車位又成了不少房企的促銷手段之一。據(jù)《北京商報》報道,今年“五一”小長假期間,囿于商品房銷售指導價,不能降價的北京昌平文源府推出“買房送車位”優(yōu)惠,送的車位價值約20多萬元。
不過,幾位業(yè)內(nèi)人士對時代財經(jīng)稱,部分“送車位”只是營銷噱頭而已,送的并非產(chǎn)權,只是年限不等的使用權,有的是金額不等的車位購置抵用券。此外,送車位主要為助力賣房,也為車位的去化。
但從中海物業(yè)年報看,近年車位生意也不太好做了。中海物業(yè)從2018年起涉足停車位買賣業(yè)務,目前已為三大主要業(yè)主之一,收益從2019財年的不到960萬港元上升至2020財年的1930萬港元,2021財年更飆升至超2.3億港元,同比分別增長101%和109%。但2022年內(nèi),該項業(yè)務收入2.49億港元,同比僅增長7.9%,在中海物業(yè)三條主要業(yè)務線中表現(xiàn)最差。同期,中海物業(yè)物業(yè)管理服務和增值服務的增幅分別為42.9%、15.0%。
同時,其銷售車位的利潤也不斷下滑。2019年,中海物業(yè)停車位買賣業(yè)務的毛利率為44.6%,2020年則近乎腰斬,為26.42%,2021年微漲至28.1%,2022年又微降至27.7%。截至2022年末,中海物業(yè)囤積的停車位存貨貨值達9.67億港元。
一邊是業(yè)主的停車難、停車貴,一邊是開發(fā)商的車位開發(fā)運營成本上升,兩者的矛盾或許還將持續(xù)一段時間。