界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
物流地產(chǎn)不是新話題，但卻是一種新趨勢(shì)。
較高的出租率和穩(wěn)定的租金，且投資回報(bào)率也高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，令倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)逐漸成為一門(mén)好生意，其火熱景象在北京、上海、蘇州、無(wú)錫等一二線核心城市群持續(xù)出現(xiàn)。
上海在這一領(lǐng)域發(fā)力尤為明顯。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)共有7個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)達(dá)78.7萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高。
不僅如此，今年上半年凈吸納量共計(jì)31.4萬(wàn)平方米，達(dá)到7年內(nèi)歷史最高水平，三方物流和電商的新興增長(zhǎng)點(diǎn)持續(xù)為上海市場(chǎng)帶來(lái)新租需求。
另?yè)?jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，今年第二季度入市的兩個(gè)竣工項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)42萬(wàn)平方米，也使得二季度的新增供應(yīng)甚至超過(guò)了2022年全年水平。其中，易商青浦雨潤(rùn)項(xiàng)目的新入市，為青浦子市場(chǎng)新增了34.6萬(wàn)平方米的高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間。
大量新增供應(yīng)后，也導(dǎo)致上海物流地產(chǎn)的租賃活動(dòng)在經(jīng)歷了一季度的短暫復(fù)蘇后出現(xiàn)放緩，凈吸納量錄得僅1.5萬(wàn)平方米。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部資深董事黃暉表示，大部分租戶(hù)采取維持現(xiàn)狀的租賃策略，對(duì)于新的擴(kuò)張尤其謹(jǐn)慎，但他們同時(shí)也在積極地評(píng)估自己現(xiàn)有的租賃狀態(tài)并密切關(guān)注市場(chǎng)的走向。
雖然第二季度上海物流地產(chǎn)的租賃需求整體放緩，但仍有部分第三方物流企業(yè)的擴(kuò)租現(xiàn)象。比如，一家本地第三方物流公司在青浦子市場(chǎng)租賃了9千平方米的面積。
從整個(gè)上半年的需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，依然是三方物流持續(xù)主導(dǎo)需求首位，占比達(dá)到63%。
據(jù)世邦魏理仕報(bào)告，化工、鞋服箱包行業(yè)的頭部企業(yè)重視核心區(qū)域的供應(yīng)鏈布局，年內(nèi)錄得大面積成交。電商需求也有所回暖，即時(shí)零售的高時(shí)效性與品類(lèi)多元性迎合了消費(fèi)者的需求，成為現(xiàn)階段電商平臺(tái)的重點(diǎn)布局方向，錄得頭部電商企業(yè)在樞紐門(mén)戶(hù)青浦的積極布局。
與此同時(shí)，消費(fèi)市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，錄得食品飲料類(lèi)在松江干倉(cāng)和冷庫(kù)的新租。制造業(yè)方面，則屬醫(yī)藥類(lèi)活躍度有所提升。
分區(qū)域來(lái)看，由于新增供應(yīng)的集中入市，導(dǎo)致個(gè)別子市場(chǎng)如金山和青浦的空置率上升明顯。不過(guò)，租戶(hù)仍然重視核心區(qū)位的布局，浦東機(jī)場(chǎng)、閔行、寶山等多數(shù)子市場(chǎng)保持10%以下的低位水平。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，上半年上海物流地產(chǎn)的整體空置率累計(jì)上行5.1個(gè)百分點(diǎn)至14.4%。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，在二季度較大新增供應(yīng)的影響下，非保稅物流地產(chǎn)整體空置率上升至13.8%。
租金方面，上海租金報(bào)價(jià)上半年累計(jì)上漲0.5%，報(bào)49.7元/月/平方米。
“不同子市場(chǎng)的租金表現(xiàn)持續(xù)分化?！敝倭柯?lián)行方面表示，較為穩(wěn)定和成熟的子市場(chǎng)的租金保持增長(zhǎng)，但在新增供應(yīng)集中的子市場(chǎng)，租金表現(xiàn)則相對(duì)疲軟。
今年二季度整體租金保持上漲，但漲幅進(jìn)一步放緩。“二季度上海物流地產(chǎn)整體租金環(huán)比小幅上漲0.2%，達(dá)到1.58元每平方米每天?！?/p>
即便是供應(yīng)大幅增加，上海物流市場(chǎng)依然可觀。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示，上半年短期的集中供應(yīng)并不會(huì)影響倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)長(zhǎng)期的穩(wěn)健發(fā)展，上海雄厚的制造基礎(chǔ)和多元化消費(fèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動(dòng)需求端保持活躍。
“伴隨著新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群的加速集聚和迅猛發(fā)展，以及工業(yè)品行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，高端制造對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈降本增效的要求提高，相關(guān)企業(yè)將會(huì)更加重視倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)與制造的適配性，倉(cāng)庫(kù)區(qū)位選擇尤為重要?！?/p>
此外，內(nèi)生消費(fèi)力作為上海核心經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，將會(huì)持續(xù)吸引電商進(jìn)行新模式的探索和推動(dòng)零售行業(yè)需求的擴(kuò)張。預(yù)期市場(chǎng)進(jìn)入存量去化快速通道，空置率將進(jìn)一步下探，租金將會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
今年下半年新增供應(yīng)還將繼續(xù)處于高位。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)還有5個(gè)新項(xiàng)目完工入市，總建筑面積達(dá)43.6萬(wàn)平方米。因此，受年內(nèi)剩余新增和近期竣工項(xiàng)目的影響，以青浦、金山和松江等為例的子市場(chǎng)空置率和租金預(yù)計(jì)還會(huì)承壓。
長(zhǎng)期看好這一賽道，各物流地產(chǎn)商拓展的步伐還在加快，要搶先占領(lǐng)優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)。以ESR為例，近期對(duì)外宣布在中國(guó)西南部廣西南寧建成首個(gè)電商物流園，總建筑面積98402.56平方米，包括單層和雙層倉(cāng)庫(kù)。
對(duì)此，ESR聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初表示，中國(guó)電子商務(wù)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的反彈推動(dòng)了電商物流需求的產(chǎn)生，也是ESR新經(jīng)濟(jì)在中國(guó)發(fā)展加速的基礎(chǔ)。