界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 彭飛
房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌背景下，廈門(mén)國(guó)資房企“三劍客”——建發(fā)、國(guó)貿(mào)和象嶼成為行業(yè)新的攪局者。
老大哥建發(fā)房產(chǎn)已成為行業(yè)新貴，今年上半年繼續(xù)穩(wěn)居top10；雖作為“老三”，象嶼地產(chǎn)則在房企必爭(zhēng)之地上海市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)突破，上半年銷(xiāo)售額已名列三甲，去年同期還在20名開(kāi)外。
相對(duì)而言，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)低調(diào)一些，但只需瞟一眼他們上半年的拿地?cái)?shù)據(jù)就能窺見(jiàn)其擴(kuò)張野心，廣州、成都、南京、蘇州，這些熱點(diǎn)城市通通都在殺入。
地產(chǎn)江湖新舊勢(shì)力交替，曾經(jīng)的閩系房企代表陽(yáng)光城、泰禾、融信等民企已暴雷出局，補(bǔ)位的“三劍客”已成為閩系房企新勢(shì)力。
“不差錢(qián)”的廈門(mén)三劍客，也對(duì)不少本土房企形成威脅。
正如上海一名房企人士所言，“他們不好好在福建開(kāi)發(fā)本地地產(chǎn)，跑來(lái)上海干什么？”還有業(yè)內(nèi)人士感慨，“國(guó)貿(mào)是國(guó)際貿(mào)易主業(yè)，花錢(qián)搞什么房地產(chǎn)?！?/p>
讓本土房企抱怨，是因?yàn)檫@三家公司在上海市場(chǎng)的激進(jìn)擴(kuò)張。在7月13日剛結(jié)束的上海第二輪土拍中，總共15塊地，建發(fā)、象嶼和國(guó)貿(mào)就分別參拍了9塊、8塊和6塊，來(lái)勢(shì)洶洶。
更關(guān)鍵的是，這三家早已走出廈門(mén)的房企對(duì)于拿地這件事，如今更賣(mài)力了，“自然是拿得越多越好?！?/p>
業(yè)內(nèi)也只能調(diào)侃他們兩句“不務(wù)正業(yè)”。都是同行，誰(shuí)會(huì)不了解有著“愛(ài)拼才會(huì)贏”基因的閩系房企們呢？
攻城略地
“廈門(mén)三劍客”在土拍市場(chǎng)依然忙碌。
7月13日，上海結(jié)束了年內(nèi)第二輪土拍，首場(chǎng)15宗地塊擺上拍賣(mài)桌再度引發(fā)房企間的激烈搶奪。
這三家在上海今年4月份的首輪土拍中戰(zhàn)績(jī)并不是很理想，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)一無(wú)所獲，建發(fā)聯(lián)合保利只拿下一塊地，象嶼則通過(guò)合作方式競(jìng)得了兩塊地。這一次，渴求增儲(chǔ)上海的三劍客更不手軟，可惜事與愿違，戰(zhàn)果依然不佳。
“下一場(chǎng)再戰(zhàn)?！鄙虾Ｏ髱Z一名投拓人士表示。
毋庸置疑，這也是三家房企的共識(shí)。
最忙的當(dāng)屬建發(fā)，今年定下了新增2000億貨值的目標(biāo)，在“攻城略地”方面更不能松懈，業(yè)內(nèi)甚至流傳著“哪里有地，哪里就有建發(fā)的身影”。
僅今年上半年，建發(fā)的拿地面積達(dá)250萬(wàn)平方米，排名行業(yè)第三；新增貨值668億元，也位列行業(yè)第三。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月13日，建發(fā)已經(jīng)將33宗地收入囊中，拿地總金額達(dá)到383.94億元，城市不僅覆蓋到北京、上海、南京、杭州、蘇州、成都、合肥等一二線城市，還下沉到浙江麗水和嘉興、福建寧德和泉州、江蘇張家港等三四線城市。
國(guó)貿(mào)則稍遜一籌，上半年的拿地金額93億元，位居行業(yè)第十六名。從布局城市來(lái)看，涉及到南昌、廣州、福州、廈門(mén)、南京和成都等一二線城市，同樣有走向全國(guó)的趨勢(shì)。
象嶼則決定將絕大部分籌碼押注至上海，今年除了在上海斬獲兩塊地，只在隔壁南京花費(fèi)13.9億元拿下了江寧區(qū)一塊地，總拿地金額67.9億。
“蘇州、杭州也會(huì)參與?！鄙虾Ｏ髱Z投拓人士稱。
截至7月17日，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)“三劍客”的總拿地金額已達(dá)到544.84億元，在行業(yè)內(nèi)位居前列。
作為閩系新勢(shì)力的“領(lǐng)頭羊”，建發(fā)不僅是拿地規(guī)模領(lǐng)跑，還熱衷地王項(xiàng)目。建發(fā)曾于一周內(nèi)高溢價(jià)拿下臺(tái)山、佛山兩宗地塊，這在回歸理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)里實(shí)屬罕見(jiàn)。
比如6月最后一天，建發(fā)經(jīng)過(guò)157輪競(jìng)價(jià)、以9.64億元競(jìng)得臺(tái)州市椒江區(qū)一塊地，溢價(jià)率達(dá)到49%；7月3日，建發(fā)更是在長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)多小時(shí)的競(jìng)拍中以26.56億元拿得佛山大瀝河西黎邊地段商住用地，溢價(jià)率超51%。
“建發(fā)這是要攻堅(jiān)華南區(qū)域了”。不過(guò)，有建發(fā)投資人表示，這并不是攻堅(jiān)，只是不少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相繼倒下，建發(fā)進(jìn)入空白市場(chǎng)而已。
不單如此，勢(shì)頭兇猛的建發(fā)為了增加命中率也頻繁啟用“馬甲”拿地，并收獲不小。
在6月1日的北京土拍場(chǎng)上，建發(fā)“借”福建雄旺以觸頂價(jià)16.56億元拿下順義新城第19街區(qū)地塊。層層股權(quán)穿透后，成立不到一年的福建雄旺正是歸屬于建發(fā)。
7月是今年又一個(gè)土拍密集月份。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，這個(gè)月除了北上廣深計(jì)劃供地外，杭州、寧波、合肥、南京、鄭州、成都等多個(gè)熱點(diǎn)二線城市也要進(jìn)行土拍，共計(jì)約有88宗地塊入市，總起拍價(jià)超千億元。
不難想象保持積極揮金買(mǎi)地之勢(shì)的廈門(mén)“三劍客”，必然會(huì)在接下來(lái)的時(shí)間里繼續(xù)豪氣出手。
融資大戶
房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，廈門(mén)“三劍客”每一次逆勢(shì)擴(kuò)張都觸動(dòng)著市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。
有房企人士甚至懷疑，“他們的融資利率接近0吧，有大量的現(xiàn)金流隨便用?！?/p>
雖是一句戲謔之談，卻也道出了激情拿地背后的本質(zhì)，即較之絕大多數(shù)民營(yíng)房企以及部分央國(guó)企，這三家來(lái)自廈門(mén)的國(guó)企有著更強(qiáng)的融資優(yōu)勢(shì)。
一名熟悉“廈門(mén)三劍客”的房企人士告訴界面新聞，“廈門(mén)有一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)，就是國(guó)企都做得不錯(cuò)，有三家世界500強(qiáng)，正是建發(fā)、國(guó)貿(mào)和象嶼。”
他表示，這三家國(guó)企的融資成本比較低，有資金優(yōu)勢(shì)。而且建發(fā)和國(guó)貿(mào)已經(jīng)扎根房地產(chǎn)20多年，受當(dāng)?shù)刂С至Χ却?，發(fā)債可以很容易。
有廈門(mén)本地業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一直以來(lái)，福建省都在全方位扶持實(shí)業(yè)發(fā)展，不僅民間資本發(fā)達(dá)，政府也鼓勵(lì)，“房地產(chǎn)也是其中之一?！?/p>
即便是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期，福建仍在積極“接濟(jì)”在閩房企。去年11月，福建興業(yè)銀行與福建10家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)4400億元，除了建發(fā)、國(guó)貿(mào)和象嶼這三家房企獲得授信，萬(wàn)科、中海、綠城、龍湖、濱江等房企從中受益。
一個(gè)多月后，福建省再次召開(kāi)了房地產(chǎn)金融對(duì)接推進(jìn)會(huì)。會(huì)上共有9家金融機(jī)構(gòu)與16家房企簽約，明確意向授信金額達(dá)1450億元，建發(fā)再次位列其中。
更為關(guān)鍵的是，建發(fā)、國(guó)貿(mào)、象嶼不僅具備本地國(guó)企身份，他們背后還是實(shí)力雄厚的大宗供應(yīng)鏈三巨頭，即建發(fā)股份、廈門(mén)象嶼、廈門(mén)國(guó)貿(mào)，都是年?duì)I收已超5000億元的世界500強(qiáng)。
2022年，建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)集團(tuán)以1115.565億美元的營(yíng)業(yè)收入、11.141億美元的利潤(rùn)，首次躋身財(cái)富世界百?gòu)?qiáng)；象嶼地產(chǎn)背靠的象嶼集團(tuán)為廈門(mén)國(guó)資委旗下的國(guó)有獨(dú)資公司，2022年總營(yíng)收也達(dá)5626.22億元；同樣在供應(yīng)鏈領(lǐng)域，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在2022年也實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5219億元。
支持實(shí)業(yè)發(fā)展的廈門(mén)，今年也提出要鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大有效投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提質(zhì)增效。比如新設(shè)供應(yīng)鏈協(xié)作、先進(jìn)制造業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈招商3只基金，將撬動(dòng)超800億元的社會(huì)資本支持企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)。
這對(duì)于從事供應(yīng)鏈主業(yè)的三家國(guó)企而言，將如虎添翼。再?gòu)钠淙谫Y成本來(lái)看，長(zhǎng)債的年利率低于5%，短債利率低于3%，在行業(yè)內(nèi)也屬于低位。
今年2月，國(guó)貿(mào)集團(tuán)面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行短期公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模不超過(guò)5億元，期限為180天，票面利率僅為2.99%；4月份象嶼集團(tuán)也公開(kāi)發(fā)行公司債券，規(guī)模不超過(guò)27億元，票面利率詢價(jià)區(qū)間為兩種，分別是3.2%-4.0%和3.5%-4.5%。此外，建發(fā)系企業(yè)去年的平均新增融資成本為3.84%。
在廈門(mén)本地業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，建發(fā)、國(guó)貿(mào)和象嶼在廈門(mén)的優(yōu)勢(shì)還在于，他們的品牌大家都認(rèn)可。“特別是建發(fā)，在廈門(mén)存在感極強(qiáng)，酒店、會(huì)展、貿(mào)易、汽車(chē)、游艇、房產(chǎn)等業(yè)務(wù)都積攢了一定口碑?！?/p>
毋庸置疑，背靠大樹(shù)的“三劍客”能夠輕易獲得母公司資源和資金輸血，而且憑借各自在福建大本營(yíng)積累的口碑，還能從當(dāng)?shù)貙?duì)房企的支持中獲益。這樣才能在逆水行舟的大環(huán)境下一路招兵買(mǎi)馬、攻城略地。
更何況廈門(mén)國(guó)企發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)還有個(gè)傳統(tǒng)是，“土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)的核心資源，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須創(chuàng)新土地儲(chǔ)備資金保障措施”。
同源、異派
建發(fā)、國(guó)貿(mào)和象嶼“三劍客”，雖同源，但不同道。
同樣來(lái)自福建廈門(mén)，同樣是在供應(yīng)鏈+地產(chǎn)業(yè)務(wù)中繼續(xù)擴(kuò)張，但具體到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則各有分別，三家房企所堅(jiān)持的路線可謂截然不同。
“帶頭大哥”建發(fā)的野心一目了然?！叭绱舜筚M(fèi)周折，顯然并不是為了只進(jìn)入行業(yè)十強(qiáng)之內(nèi)?！?/p>
2022年，建發(fā)全口徑銷(xiāo)售額為1703.2億元，成功進(jìn)入全國(guó)房企十強(qiáng)，規(guī)模領(lǐng)跑所有閩系房企。今年上半年，建發(fā)再進(jìn)一名，以953.3億元的全口徑銷(xiāo)售額超過(guò)濱江排名第九，同比大漲53.71%，較之第八名的綠城只少了30億。
但是從拿地金額來(lái)看，卻僅次于華潤(rùn)、保利和中海。上半年糧草充足，下半年就能積極推貨。但多次高溢價(jià)拿地，在如今樓市行情下，也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)為了完成今年2000億的拓儲(chǔ)目標(biāo)，建發(fā)還進(jìn)入到眾多三四線城市，這些市場(chǎng)的去化，遠(yuǎn)沒(méi)有核心城市來(lái)得快，這也會(huì)是今后建發(fā)要面臨的挑戰(zhàn)。
為了能夠在市場(chǎng)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，建發(fā)在兩年前就進(jìn)行了一場(chǎng)組織體系大變動(dòng)，將此前的五大區(qū)域公司重新整合，調(diào)整為東南、華東與海西三大集群，集群平臺(tái)掌握著絕對(duì)的人事任命權(quán)力。
據(jù)界面新聞了解，建發(fā)房產(chǎn)每個(gè)集群的高管每年都會(huì)重新考核審批，第三方公司對(duì)所有集群做綜合考評(píng)，這意味著今天還是城市總，但很可能明年就是項(xiàng)目總。另外，過(guò)分強(qiáng)調(diào)一線業(yè)績(jī)，也形成了相對(duì)簡(jiǎn)單的業(yè)績(jī)導(dǎo)向驅(qū)動(dòng)文化，公司內(nèi)部人員流動(dòng)較大。
由此可見(jiàn)，建發(fā)的“狂奔”狀態(tài)不變，已不再甘心做行業(yè)“黑馬”。
早就宣布要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的廈門(mén)國(guó)貿(mào)，這兩年的拿地?cái)U(kuò)張步伐也未停下來(lái)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年國(guó)貿(mào)地產(chǎn)光拿地就花了231億元，排第十五名；新增貨值429億元，排第十七名。今年上半年，國(guó)貿(mào)的拿地金額繼續(xù)位居行業(yè)前二十。
不過(guò)，自帶拼搏基因的國(guó)貿(mào)不敢太過(guò)冒進(jìn)，對(duì)于非核心城市的非核心板塊依然心存謹(jǐn)慎。今年上半年，國(guó)貿(mào)的運(yùn)氣也較差，一線城市除了廣州，其余城市均在陪跑。
象嶼則甘愿做老三。
“建發(fā)是放，我們是收?！鄙虾Ｏ髱Z投拓人士曾向界面新聞表示，建發(fā)是廈門(mén)國(guó)企三兄弟里財(cái)力最強(qiáng)的，盤(pán)子本身就大，進(jìn)入的城市比象嶼多得多，所以現(xiàn)在還在繼續(xù)擴(kuò)，屬于全國(guó)性布局。象嶼在三兄弟里排行第三，投資風(fēng)格比較中庸，投資規(guī)模也適中。
這位投拓人士指出，象嶼這兩年強(qiáng)調(diào)極致深耕，只需要把已有的幾個(gè)安全城市做踏實(shí)就好?！跋裆虾?、杭州、南京、蘇州這種已驗(yàn)證過(guò)市場(chǎng)很安全的，在這個(gè)城市有也很多項(xiàng)目和成熟的團(tuán)隊(duì)，口碑也漸漸有了積累，這種城市可以做很多年，不是打一槍換個(gè)地方。”
核心仍是上海。僅去年一年，象嶼就在上海拿了6塊地，因此今年迎來(lái)五盤(pán)齊推，使得在上半年的上海房企銷(xiāo)售排名中，象嶼一舉進(jìn)入前三，實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額243.19億元，僅次于招商蛇口和保利發(fā)展。
要想在上海立足并能輻射至長(zhǎng)三角，象嶼還在上海設(shè)立總部，并且抄底挖人。如原祥生地產(chǎn)環(huán)南京城市公司副總經(jīng)理劉宏亮已于今年6月初加盟象嶼，出任滬浙區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)管理部總監(jiān)。
道不同，結(jié)局必然也大相徑庭。
與大多數(shù)房企類似，建發(fā)在瘋狂加速擴(kuò)張的路上，難免會(huì)犧牲品質(zhì)，即便是在大本營(yíng)廈門(mén)的口碑亦日趨下滑。
廈門(mén)建發(fā)灣璟一名業(yè)主告訴界面新聞，均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米的房子也虛假宣傳，存在嚴(yán)重減配情況，多次維權(quán)無(wú)果，“建發(fā)這些年越來(lái)越差了，店大欺客?！?/p>
正沖刺潛力區(qū)域市場(chǎng)的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，能否成功走出本土市場(chǎng)在異地扎根，在當(dāng)前偏保守的市場(chǎng)環(huán)境下也面臨重重考驗(yàn)；“偏安一隅”的象嶼地產(chǎn)雖在上海暫且小贏一局，可想要坐穩(wěn)陣營(yíng)，難度會(huì)很大，畢竟去年的拿地運(yùn)氣在今天的上海已無(wú)法再?gòu)?fù)制了。
“廈門(mén)三劍客”是這一輪地方國(guó)資房企崛起中較為激進(jìn)的代表，他們擁有最為重要的資金優(yōu)勢(shì)，在大部分民營(yíng)房企躺平后，逆地產(chǎn)周期成長(zhǎng)起來(lái)，但能否長(zhǎng)此以往保住行業(yè)身位，在目前仍面臨下行壓力的地產(chǎn)行業(yè)，依然充滿未知數(shù)。