文|新經(jīng)濟(jì)e線
6月17日，中金基金發(fā)布公告稱，公司收到中金廈門安居REIT原始權(quán)益人廈門安居集團(tuán)有限公司（廈門安居集團(tuán)）的通知函，在遵守中國證監(jiān)會和上交所的相關(guān)規(guī)定前提下，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方擬通過二級市場買入或交易所認(rèn)可的其他方式增持該基金份額。
屆時(shí)，廈門安居集團(tuán)將根據(jù)基金交易價(jià)格波動情況及二級市場整體趨勢，擇機(jī)實(shí)施增持計(jì)劃。增持份額不超過2500萬份，占基金已發(fā)行總份額5%。增持基金份額計(jì)劃的實(shí)施時(shí)間及有效期限：原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方擬完成內(nèi)部決策程序并同步報(bào)送上級主管部門和有權(quán)決策機(jī)構(gòu)審批，完成后按照增持安排實(shí)施增持。有效期限為取得上級主管部門、增持主體公司內(nèi)部有權(quán)決策機(jī)構(gòu)等批復(fù)之日起，不超過12個(gè)自然月（含法律、法規(guī)及上交所業(yè)務(wù)規(guī)則等有關(guān)規(guī)定不準(zhǔn)增持的期間）。
來源：基金公告
據(jù)新經(jīng)濟(jì)e線統(tǒng)計(jì)，除了中金廈門安居REIT外，僅今年5月以來，就有華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT、華安張江光大園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、中金安徽交控REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中航京能光伏REIT等7只公募REITs披露了相關(guān)增持公告，其增持主體既有原始權(quán)益人也有基金管理人。
但形成鮮明對比的是，公募REITs市場交投情緒陷入冰點(diǎn)已陷入冰點(diǎn)。如6月12日至16日當(dāng)周，中證REITs指數(shù)下跌1.48%，REITs總指數(shù)下跌0.61%。其中，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌0.60%，經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)下跌0.62%。大類資產(chǎn)角度來看，REITs總指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)3.91個(gè)百分點(diǎn)，跑輸中證全債指數(shù)0.71個(gè)百分點(diǎn)。
對此，有市場人士表示，公募REITs板塊行情在近期加速下跌，各類型估值整體回落，交投活躍度同樣有所下降，市場流動性匱乏、投資者行為趨同以及底層資產(chǎn)運(yùn)營仍承壓等諸多因素強(qiáng)化了市場悲觀預(yù)期。
護(hù)盤資金當(dāng)“逆行者”
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，在市場超跌后，當(dāng)前整體估值水平已趨于理性，REITs作為長期資產(chǎn)的配置價(jià)值已然顯現(xiàn)。作為“逆行者”，近期基金管理人和原始權(quán)益人密集啟動基金份額增持預(yù)案，拿出真金白銀護(hù)盤，亦對外釋放了積極信號。
二級市場上，按月度復(fù)盤2023年至今的公募REITs市場行情的話，年初中證REITs指數(shù)呈現(xiàn)弱勢震蕩行情，春節(jié)后隨著疫情負(fù)面影響的消退及經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期增強(qiáng)，指數(shù)迎來一波短暫修復(fù)，而自2月中旬以來REITs 指數(shù)便持續(xù)下跌，其中4月份行情受到REITs一季報(bào)經(jīng)營修復(fù)情況弱于預(yù)期、分紅除息以及流動性匱乏下交投活躍度低迷等因素影響，單月累計(jì)下跌7.18%，為公募REITs 上市以來最大的月度跌幅。
相對于股市及債市表現(xiàn)，截至5月末上證綜指及滬深300指數(shù)分別上漲3.73%和下跌1.89%，中證全債指數(shù)上漲2.41%，REITs表現(xiàn)顯著弱于股債市場，市場對于公募REITs二級市場定價(jià)仍存在較大分歧。
若采用流通市值加權(quán)方式所統(tǒng)計(jì)的公募REITs 綜合指數(shù)及各分類下的REITs指數(shù)，5月REITs 綜合指數(shù)下跌4.7%，其中產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類指數(shù)分別下跌5.7%和3.7%。分類別來看，當(dāng)月各細(xì)分板塊漲跌幅表現(xiàn)分別為能源基礎(chǔ)設(shè)施（-1.8%）、生態(tài)環(huán)保（-2.9%）、高速公路（-4.3%）、保障性租賃住房（-4.8%）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（-5.4%）、倉儲物流（-6.5%）。
在已上市的27只公募REITs產(chǎn)品中，5月份僅國君東久新經(jīng)濟(jì)REIT和中信建投國家電投新能源REIT取得正向收益，單月分別上漲0.76%和0.29%，11只REITs單月跌幅達(dá)到-5%以上，其中跌幅靠前的為華安張江光大REIT 和中金安徽交控REIT，單月分別下跌11.1%和10.4%。
從交易活躍水平來看，5月各類公募REITs共成交9.86 億份，成交額為46.29億元，區(qū)間日均換手率為0.66%，環(huán)比4月下降0.41個(gè)百分點(diǎn)，且相較于2022年全年平均的1.47%降幅明顯。
REITs市場成交規(guī)模及換手率
分類型來看，3月新上市的中信建投電投新能源REIT和中航京能光伏REIT 5月?lián)Q手率分別達(dá)到1.46%和1.36%，帶動能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊換手率達(dá)到1.25%，在各板塊中成交活躍度領(lǐng)先；倉儲物流及高速公路類型REITs交易活躍度較低，日均換手率分別僅為0.25%和0.38%。
進(jìn)入6月以來，市場交投情緒低迷并沒有得到明顯改善。截至6月20日，相比于發(fā)行價(jià)已有8只產(chǎn)品破發(fā)，包含全部7只高速公路類型REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型的建信中關(guān)村REIT。
據(jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，在這一背景下，護(hù)盤資金開始頻頻行動起來。6月7日，中航基金發(fā)布公告稱，公司計(jì)劃使用固有資金增持中航京能光伏REIT基金份額，通過上交所交易系統(tǒng)以二級市場買入或交易所認(rèn)可的其他方式進(jìn)行增持。增持主體本次增持金額不超過3000萬元。具體增持實(shí)施時(shí)間為，自公告之日起12個(gè)月內(nèi)，擇機(jī)實(shí)施本次增持計(jì)劃。中航基金還承諾，本次增持的基金份額持有期限不少于6個(gè)月。
就在同一天，建信基金也發(fā)布公告稱，公司計(jì)劃使用基金子公司自有資金投資建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT。其增持主體建信資本為建信基金子公司。此前，自2023年4月21日起至2023年6月6日，建信資本已通過二級市場分次買入金額約2700萬元。其公告表明，自公告之日起至2023年12月31日，建信資本擬繼續(xù)增持不超過金額5000萬元。
同樣，華夏基金也在6月7日披露了華夏中國交建REIT的增持公告。該基金原始權(quán)益人中交投資及中交二航局?jǐn)M增持不超過3420萬份，占已發(fā)行總份額的3.42%。具體增持時(shí)間自2023年6月7日起12個(gè)月內(nèi)，并承諾增持份額在計(jì)劃實(shí)施期間及屆滿后6個(gè)月內(nèi)不進(jìn)行減持。此前，華夏基金于5月9日發(fā)布公告稱，公司擬出資3000萬元增持華夏中國交建REIT，增持時(shí)間自2023年5月9日起6個(gè)月內(nèi)，并承諾持有期限不少于6個(gè)月。
首批擴(kuò)募份額上市成亮點(diǎn)
值得關(guān)注的是，首批公募REITs擴(kuò)募份額成功上市成為了低迷時(shí)期的一大亮點(diǎn)。6月16日，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在內(nèi)的首批4只擴(kuò)募產(chǎn)品在滬深交易所上市并全天收漲。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，首批公募REITs擴(kuò)募落地為后續(xù)的資產(chǎn)購入疏通了參考路徑，未來REITs擴(kuò)募時(shí)間周期有望大幅縮減，供給端擴(kuò)容或成為常態(tài)。
此前于5月19日，首批獲準(zhǔn)擴(kuò)募的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT 均披露了擴(kuò)募招募說明書以及持有人大會決議生效的公告，并于6月3 日完成擴(kuò)募發(fā)行。根據(jù)《定向擴(kuò)募發(fā)行情況報(bào)告書》，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT實(shí)際完成募集資金總額分別為12.4 億、15.5 億、18.5 億和4.15 億元。
新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，相較于擴(kuò)募資產(chǎn)估值，4只REITs實(shí)際的募集資金規(guī)模均實(shí)現(xiàn)超募。其中，倉儲物流類型的中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT分別溢價(jià)17.9%和12%，且均達(dá)到了持有人大會決議中擬發(fā)售金額的上限，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT分別溢價(jià)6.1%和5.1%。
不過，從發(fā)售價(jià)格來看，受到近期公募REITs二級市場持續(xù)下跌影響，以定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基金均價(jià)的90%作為擴(kuò)募定價(jià)下限，僅紅土創(chuàng)新鹽田港REIT發(fā)售價(jià)格略超出定價(jià)下限發(fā)行，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT和中金普洛斯REIT的最終發(fā)售價(jià)格均為定價(jià)下限。
從4只擴(kuò)募REITs原始權(quán)益人最終認(rèn)購情況來看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT 原始權(quán)益人認(rèn)購比例分別為32%、35%、20%和51%。按照擴(kuò)募限售期規(guī)定，原始權(quán)益人參與擴(kuò)募發(fā)售總量20%的持有期自上市之日起不少于60個(gè)月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，通過擴(kuò)募引入的戰(zhàn)略投資者限售期為18個(gè)月，其他投資者限售期為6個(gè)月。
對此，有市場人士表示，首批REITs擴(kuò)募項(xiàng)目順利完成象征著市場擴(kuò)容環(huán)節(jié)的完善，未來我國公募REITs市場“首發(fā)+擴(kuò)募”的發(fā)行方式將逐步形成常態(tài)化。參考海外REITs市場，通過擴(kuò)募融資是實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長的主要方式，考慮到當(dāng)前我國不同類型REITs的原始權(quán)益人尚有較為豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)，因此具備擴(kuò)募想象空間，公募REITs擴(kuò)募屬性的展開也將進(jìn)一步發(fā)揮其對于盤活不動產(chǎn)功能的優(yōu)化作用，提升底層資產(chǎn)的運(yùn)營能力及REITs內(nèi)在價(jià)值。
從更深層次的意義來看，擴(kuò)募機(jī)制的完善也將為未來REITs市場持續(xù)吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長有積極促進(jìn)作用，有利于市場逐步邁向成熟。
相比之下，今年公募REITs新發(fā)上市節(jié)奏仍較緩慢。截至6月20日，年內(nèi)新上市產(chǎn)品僅3只，分別為嘉實(shí)京東倉儲REIT、中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT。此外，中金湖北科投光谷REIT于6月10日公告正式成立并即將上市。
此外，從管理人競爭格局來看，工銀瑞信和易方達(dá)基金這兩家頭部管理人最新宣告加入戰(zhàn)局，各自申報(bào)了旗下首只公募REITs產(chǎn)品。6月8日，上交所網(wǎng)站顯示，工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲正式受理，為今年以來獲受理的第一單公募REIT；6月14日，易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲深交所受理，為今年以來獲受理的第二單公募REIT。該項(xiàng)目還是廣州市首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目。
另據(jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，自2023年開年以來，有多單REITs項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，部分REITs已完成中標(biāo)結(jié)果公示。分類型看，當(dāng)前潛在REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)既包括二級市場已經(jīng)存有的新能源、保障房、高速公路等資產(chǎn)，還覆蓋了旅游景區(qū)、水利設(shè)施等新資產(chǎn)。