界面新聞記者 | 王婷婷
在房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)控周期時，被市場看好的物流地產(chǎn)熱度依舊。
6月14-16日，亞洲物流雙年展闊別3年后在上海舉行，約700家參展企業(yè)上新自家的新技術(shù)、新產(chǎn)品以及新的物流服務(wù)解決方案。
此次展會共涉及物流服務(wù)、航空貨運、生鮮供應(yīng)鏈/冷鏈物流、公路/鐵路運輸?shù)?個展示主題，其中物流地產(chǎn)/倉儲園區(qū)無疑是行業(yè)的關(guān)注焦點。在這個領(lǐng)域中，寶灣物流、萬科旗下的萬緯物流、易商紅木集團（ESR)、安博中國、豐樹物流、維龍、深國際等頭部物流地產(chǎn)商均參與了此次展會。
面對物流地產(chǎn)領(lǐng)域競爭加劇的市場形勢，各方力量唯有拿出絕招才有機會勝出。
作為目前國內(nèi)最大的冷鏈物流地產(chǎn)商，萬緯物流依然看好冷鏈市場。據(jù)萬緯物流相關(guān)人士介紹，在布局的全國47個城市中，萬緯物流共擁有160個以上物流園區(qū)，在全國運營管理了48個專業(yè)冷鏈物流園。
“我們現(xiàn)在主要是做規(guī)模，每年的新增體量要達到150萬平方米左右?！痹撊耸勘硎?。
萬緯物流董事長張旭在近期的交流會上也表示，物流在中國的規(guī)模很大，有18萬億，尤其是冷鏈行業(yè)才剛剛開始。比如所有農(nóng)產(chǎn)品預(yù)冷率只有30%，但歐洲已達到90%，冷鏈流通率中國只達到40%，但日本已達到了90%，“所以中國的冷鏈行業(yè)非常大?！?/p>
張旭指出，在這樣一個高速發(fā)展的行業(yè)，國家最近一年已出臺50多項政策予以支持，相信這個行業(yè)可以穿越周期。“包括穿越經(jīng)濟周期，無論經(jīng)濟好與不好，百姓對美好生活的追求不會改變，這是一個常做常新、生生不息的事業(yè)?！?/p>
其實這同樣也是行業(yè)共識，除了傳統(tǒng)的高標準倉庫外，冷鏈、醫(yī)藥物流已經(jīng)成為物流地產(chǎn)商們新的競逐場。
據(jù)高力國際預(yù)測，生鮮電商與生物醫(yī)藥行業(yè)迅猛發(fā)展，使得冷庫成為物流新基建的重要發(fā)展方向。相較于傳統(tǒng)高標倉干庫，冷庫的收入更加多元化，其建造成本約為干倉的2-2.5倍，而租金收入約為干倉的2.5-3倍。
“無論從政策或市場的角度出發(fā)，冷庫都將會是未來倉儲市場的發(fā)展趨勢之一?！?/p>
不過，這個正被視為行業(yè)“香餑餑”的細分賽道，也有企業(yè)決定要謹慎布局。寶灣物流一名內(nèi)部人士向界面新聞表示，“其實我們這個倉要改冷庫很簡單，只要在庫內(nèi)裝一些冷鏈的、可控制溫度和濕度等方面設(shè)備就行，難度并不大?！?/p>
但是專門做一個冷鏈倉庫會存在風(fēng)險。第一，市場需求不確定，但前期的投入很大；第二，國內(nèi)的冷鏈尚處于“摸著石頭過河”的階段，還沒有一個完善的行業(yè)標準。
本次展會，一些國際頭部物流商也帶來一些差異化的競爭方向，如寶灣物流對汽車物流倉儲更為看重，安博則是展現(xiàn)了公司在醫(yī)藥物流方面的布局。
在具體案例上，圍繞浙江寧波的余姚寶馬定制化高端倉儲服務(wù)，寶灣副總經(jīng)理孔鵬向業(yè)內(nèi)展現(xiàn)了他們在汽車物流倉儲領(lǐng)域的專業(yè)性和可靠性。
寶灣物流一位人士還告訴界面新聞，“我們今年9月份應(yīng)該會發(fā)REITs，去年就在準備了?！?/p>
安博中國全球客戶解決方案及業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)張彧則是分享了高標準、現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施在醫(yī)藥物流領(lǐng)域的應(yīng)用。
在張彧看來，醫(yī)藥物流快速發(fā)展，多方合作的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系必不可少。一方面，供應(yīng)鏈上下游高效協(xié)同，共享資源、信息、設(shè)備、服務(wù)，能有效提高醫(yī)藥物流運行的效率和品質(zhì)；另一方面，多倉網(wǎng)絡(luò)布局，可有效縮短藥品物流配送路線和時間，幫助醫(yī)藥企業(yè)降低物流成本。
普洛斯則在現(xiàn)場結(jié)合零碳標桿園區(qū)案例，對外展示了他們在智慧園區(qū)、零碳園區(qū)等行業(yè)的解決方案。
物流地產(chǎn)行業(yè)雖競爭激烈，卻不是所有區(qū)域都適合加大布局。多家物流地產(chǎn)商向界面新聞反映，主要以長三角和大灣區(qū)表現(xiàn)相對樂觀，此外成渝地區(qū)也尚可。
在展會現(xiàn)場，維龍一名招商人員告訴界面新聞，“今年還可以，目前空置率能控制在10%左右，華東這邊都不錯?！?/p>
寶灣一名內(nèi)部人士也表示，尤其上海區(qū)域表現(xiàn)優(yōu)秀，“我們寶山那個項目常年都是滿租?！?/p>
因此，接下來長三角地區(qū)、大灣區(qū)勢必會迎來又一輪角逐，“未來就圍繞一二線，重點布局華東、華南，畢竟這是國內(nèi)經(jīng)濟最發(fā)達的兩個區(qū)域?！?/p>
當然，在全國經(jīng)濟大環(huán)境下一些行業(yè)正面臨挑戰(zhàn)。在保證出租率的同時，不少物流地產(chǎn)商們其實是犧牲了租金價格的?！敖衲耆A北市場不太好，很多續(xù)租商戶都要求降價?！?/p>
不僅如此，“競爭力大，預(yù)租也不好談?！必S樹物流一名招商人士表示。
“拿地更難了”，是這些物流地產(chǎn)商們目前共同焦慮的問題之一。于是，不得不去拿一些二手用地以及積極接手出險房企的地，比如遠洋地產(chǎn)。
這對于急于想做大規(guī)模的企業(yè)來講壓力更大。萬緯物流相關(guān)人士表示，公司的目標是三年內(nèi)上市，“沒辦法，只能狂收別人的資產(chǎn)?！?/p>
這也是在這場遲到的亞洲物流雙年展上，大家普遍認為這次“人流量上去了，但實際不好說”的原因所在，市場預(yù)期遠未達到，更多的是抱著“社交、見面、露露臉”的心態(tài)出場。
即便如此，作為一個高度市場化的行業(yè)，倉儲物流正呈現(xiàn)出“一超多強”的競爭格局，近幾年更是吸引眾多資本介入，外界對其前景依然看好。
“相對其他行業(yè)，目前就物流地產(chǎn)、光伏和新能源還不錯。”一名在現(xiàn)場尋覓商機的投資人士說道。