文｜榮燦
在上海老小區(qū)中，“綠改?！鼻闆r并非個(gè)例，甚至很多老小區(qū)存在隨意占用綠化停車現(xiàn)象。
由于“綠改?！鄙婕岸喾綐I(yè)主利益，要想在合法合規(guī)的前提下為業(yè)主解決停車難問(wèn)題，還需多方協(xié)商協(xié)同推進(jìn)。
小區(qū)探訪：綠化帶被侵占 違規(guī)停車與日增多
6月14日，界面新聞來(lái)到位于上海浦東周家渡的都市庭院小區(qū)，跟著一位老業(yè)主走訪了小區(qū)最南邊綠化帶。該小區(qū)位于浦東齊河路438弄，建于1999年，綠化率在35%，目前已有二十多年房齡。
在小區(qū)的最南邊，原本有將近80米長(zhǎng)的綠化帶，與居民房屋之間僅一路之隔。據(jù)業(yè)主代表介紹，小區(qū)這片原本都是綠化，空氣新鮮，一直持續(xù)20多年。但從2021年開(kāi)始，綠化帶出現(xiàn)變動(dòng)，陸續(xù)有樹(shù)和綠化被砍或者鏟掉，然后停上私家車。
業(yè)主代表開(kāi)始找到物業(yè)投訴，物業(yè)公司經(jīng)理反饋說(shuō)找業(yè)委會(huì)，說(shuō)是業(yè)委會(huì)的主張。而業(yè)委會(huì)成員則表示不知情，說(shuō)是業(yè)主個(gè)人行為。后來(lái)有業(yè)主代表把問(wèn)題反饋到居委會(huì)，但仍沒(méi)有得到解決。
業(yè)主代表過(guò)去幾年曾多次向有關(guān)單位反應(yīng)：小區(qū)蠶食綠化，私改停車位，損害小區(qū)廣大業(yè)主利益的行為，必須加以糾正。
業(yè)主們反饋的問(wèn)題主要集中在以下幾個(gè)方面：
其一，根據(jù)民法典規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于全體業(yè)主共有。而將小區(qū)內(nèi)原有綠地改為停車位，應(yīng)當(dāng)屬于由業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，征詢業(yè)主意見(jiàn)，并對(duì)廣泛討論后形成的意見(jiàn)進(jìn)行表決。
其二，小區(qū)綠化是房產(chǎn)價(jià)值的重要組成部分。肆意毀綠砍樹(shù)，不僅破壞小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，而且房?jī)r(jià)也隨之“縮水”掉價(jià)是必然，廣大業(yè)主的利益將遭受侵害。
其三，小區(qū)綠地有限，而私家車越來(lái)越多，就算把全小區(qū)綠地與綠化帶全變成停車位，也滿足不了日益增長(zhǎng)的車位需求。無(wú)節(jié)制地增加停車位，使大量車輛涌入，隨之帶來(lái)大量汽車的噪聲，影響小區(qū)環(huán)境和安全，這種長(zhǎng)期嚴(yán)重的擾民局面需要得到解決。
目前，業(yè)主代表表達(dá)了清晰整改訴求：第一步，在先恢復(fù)小區(qū)最后一排9輛車私占的綠地；第二步，啟動(dòng)溝通談判，推動(dòng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)參與協(xié)商；第三，通過(guò)正規(guī)合法流程商議，投票決定全體小區(qū)未來(lái)是否推進(jìn)“綠改?！惫ぷ?。
實(shí)地調(diào)查：老小區(qū)停車位不足導(dǎo)致一系列問(wèn)題
當(dāng)天下午兩點(diǎn)，通過(guò)在小區(qū)實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內(nèi)部道路較為狹窄，緊挨著道路停放著不少私家車，道路兩旁早已停滿，部分司機(jī)找停車位需要保安一旁指揮倒車。加上小區(qū)最近在開(kāi)展污水改建工程作業(yè)，占用不少空地，小區(qū)停車更是難上加難。
對(duì)于都市庭院小區(qū)內(nèi)目前的停車難題，一位業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹稱，都市庭院是一個(gè)99年的老小區(qū)，只規(guī)劃了少量停車位，當(dāng)時(shí)是夠用了。但隨著時(shí)代發(fā)展，私家車越來(lái)越多，小區(qū)停車位根本不夠。小區(qū)530戶業(yè)主，目前大約可停240-250車（包括固定、劃線、臨時(shí)位置），再增加停車位很難。
據(jù)了解，目前都市庭院小區(qū)停車位分為四類，停車費(fèi)每月從170-200元不等。一類是固定車位，包括小區(qū)的產(chǎn)權(quán)車位；一類是活動(dòng)車位，業(yè)主先到先停；第三類是臨時(shí)車，屬于臨時(shí)辦事訪問(wèn)停車；第四類親友車，親朋好友探親停車。
“有業(yè)主說(shuō)要控制小區(qū)私家車數(shù)量，都是住在小區(qū)的業(yè)主，物業(yè)沒(méi)有理由不讓他的車子進(jìn)來(lái)?！?/span>這位負(fù)責(zé)人表示。
對(duì)于業(yè)主代表反映私家車停在綠化帶上的問(wèn)題，這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前小區(qū)的確存在綠化被改停車位現(xiàn)象，是業(yè)主個(gè)人行為。在上一屆業(yè)委會(huì)管理時(shí)候，小區(qū)就有私家車停在綠化帶上，后續(xù)就有業(yè)主效仿繼續(xù)停在綠化帶，物業(yè)也不好說(shuō)什么。
對(duì)于綠化改停車位，都市庭院是否按照相關(guān)流程，通過(guò)全體業(yè)主大會(huì)投票決議。該負(fù)責(zé)人稱，以前小區(qū)有涉及到部分“綠改?！鼻闆r，都是按照跟綠化帶相關(guān)利益樓棟住戶，直接協(xié)商處理。
但對(duì)于大多數(shù)業(yè)主而言，他們并不認(rèn)可物業(yè)的說(shuō)法。停車難問(wèn)題不是私自改綠化帶的理由，更不符合法律法規(guī)程序。小區(qū)停車難問(wèn)題大家可以理解，但是業(yè)委會(huì)及物業(yè)方有自身管理職責(zé)，綠化改停車位一事必須征求業(yè)主意見(jiàn)，滿足相關(guān)程序和人數(shù)同意，才可以推動(dòng)“綠改?！?。
多方協(xié)調(diào)會(huì)種種原因耽擱
業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人談到，對(duì)于業(yè)主代表投訴反饋的綠化帶停車問(wèn)題，業(yè)委會(huì)也積極開(kāi)會(huì)處理過(guò)。在2022年，業(yè)委會(huì)和物業(yè)及相關(guān)代表組織參與過(guò)協(xié)調(diào)會(huì)，當(dāng)時(shí)與業(yè)主代表協(xié)商過(guò)方案，后來(lái)參會(huì)業(yè)主自身又推翻了當(dāng)時(shí)方案，種種原因后來(lái)一直被耽擱下來(lái)。
關(guān)于《都市庭院綠化帶停車協(xié)調(diào)會(huì)》相關(guān)會(huì)議情況，界面新聞通過(guò)居委會(huì)了解后，得到一份當(dāng)時(shí)的會(huì)議記錄。
上述記錄顯示，居委會(huì)于2022年1月17日召開(kāi)過(guò)一次協(xié)調(diào)會(huì)，參與方有黨總支居委會(huì)、城管、民警、業(yè)委會(huì)、物業(yè)、投訴居民。會(huì)議記錄上談到了當(dāng)時(shí)的困難，私家車停在綠化帶是由來(lái)已久的問(wèn)題，不能一刀切，引起更大的群體矛盾。經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)有 20 多輛車停放在綠化帶，物業(yè)表示處理困難，引起部分居民的不滿。
記錄顯示，當(dāng)時(shí)會(huì)議通過(guò)一項(xiàng)討論，決定把49 號(hào)至53 號(hào)南面綠化帶進(jìn)行改造成草坪磚停車位，由物業(yè)負(fù)責(zé)出改造方案效果圖紙、業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)征詢，征詢49 號(hào)至53 號(hào)居民意見(jiàn)，等征詢通過(guò)后將實(shí)施改造。
不過(guò)，會(huì)議記錄提到，第二天業(yè)主代表就電話居委，推翻會(huì)議決定征詢49號(hào)至53號(hào)居民意見(jiàn)，改為征詢?nèi)w業(yè)主意見(jiàn)。
事后，界面新聞向業(yè)主代表核實(shí)這一情況。當(dāng)時(shí)參會(huì)業(yè)主代表表示，他們咨詢相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)后了解到，按法律流程應(yīng)該全體小區(qū)業(yè)主決議投票，而不只是征詢49 號(hào)至53 號(hào)居民意見(jiàn)。所以他們不同意該局部改綠方案（49 號(hào)至53 號(hào)樓），重新提出新的全局方案。
但這一新的方案訴求，后因?yàn)橐咔榈仍驍R置下來(lái)，目前雙方?jīng)]有達(dá)成一致推動(dòng)相關(guān)事情發(fā)展。
目前，小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)“綠改?！笔乱?，仍愿意跟業(yè)主代表繼續(xù)談，推動(dòng)啟動(dòng)全體業(yè)主投票決議，以此來(lái)決定未來(lái)小區(qū)是否全面推動(dòng)綠化帶改造。
律師說(shuō)法：業(yè)委會(huì)及物業(yè)應(yīng)行使管理職責(zé)
根據(jù)《民法典》規(guī)定：一般小區(qū)內(nèi)綠地屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，將小區(qū)內(nèi)部分綠地改為停車位屬于改變共有部分用途的行為，小區(qū)業(yè)主私自將綠地改為停車位明顯違反相關(guān)規(guī)定。
小區(qū)綠地屬于業(yè)主共有，并不能私自改變用途，而且物業(yè)及業(yè)委會(huì)也負(fù)有管理監(jiān)督責(zé)任，及時(shí)制止并行使管理職責(zé)，將該部分恢復(fù)原狀。業(yè)委會(huì)上述說(shuō)法，明顯未履行其相關(guān)職責(zé)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理責(zé)任而言，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要在其負(fù)責(zé)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序，如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主存在私自將綠地改為停車位的違法行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任及時(shí)制止，并可以行使管理職責(zé)，將該部分恢復(fù)原狀。
對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的管理責(zé)任而言，根據(jù)《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以從事物業(yè)管理活動(dòng)、履行自治管理職責(zé)，對(duì)于損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。
因此，如果業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有業(yè)主私自將綠地改為停車位，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，有權(quán)履行管理職責(zé)，制止該行為。并且，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)需要履行監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主私自將綠地改為停車位的行為存在管理失職等方面的問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以監(jiān)督與協(xié)助。
如果要推動(dòng)小區(qū)綠化改停車位，王玉臣律師建議走業(yè)主大會(huì)協(xié)商討論。如前所述，綠化一般屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，如果需要改變其用途，則需要經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，則可以決定將綠化改為停車位；在同意后，則需要將相關(guān)的材料、手續(xù)等報(bào)行政主管部門(mén)審批，行政主管部門(mén)審批同意后，則可以實(shí)施將小區(qū)內(nèi)綠化改為停車位行為。