界面新聞記者 | 王婷婷
距離金融支持房地產(chǎn)“三支箭”的發(fā)出已過半年時間，房地產(chǎn)行業(yè)融資邊際改善有限，而能夠真正受益的房企尤其是民營房企，依然是少數(shù)。
近期個別民營房企的融資情況有了些許好轉(zhuǎn)。今年先后在北京、杭州幸運拿地的上海民營房企大華，以及作為示范房企之一的新城控股（601155.SH）均成功獲得10多億元新融資。
6月16日，海通-大華商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃在上海證券交易所成功設(shè)立，這是今年以來首單內(nèi)資民營房企CMBS（商業(yè)物業(yè)抵押貸款）產(chǎn)品。
界面新聞獲悉，本期專項計劃的發(fā)行規(guī)模為16.03億元，發(fā)行期限為18（3+3+3+3+3+3）年。其中，優(yōu)先A級規(guī)模12.816億元，票面利率4.80%；優(yōu)先B級規(guī)模3.204億元，票面利率5.9%。
本單產(chǎn)品的計劃管理人為海通資產(chǎn)管理，監(jiān)管銀行為浦發(fā)銀行，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為世聯(lián)評估。
“本次專項計劃的成功發(fā)行，將進(jìn)一步助力大華集團(tuán)拓寬融資渠道，探索創(chuàng)新產(chǎn)品，降低融資利率，贏得資本市場和投資者的認(rèn)可?！贝笕A集團(tuán)方面表示。
據(jù)界面新聞了解，大華集團(tuán)本次專項計劃以位于上海浦東新區(qū)、寶山區(qū)、徐匯區(qū)和青浦區(qū)的11處商業(yè)項目、合計約24萬平方米的商業(yè)物業(yè)為抵押，并以這些商業(yè)項目未來經(jīng)營獲得的租金收益及其他收益作為第一還款來源，保障資產(chǎn)支持證券還本付息。
以上商業(yè)項目均由大華集團(tuán)及旗下商業(yè)公司開發(fā)、運營，主要覆蓋商超、公寓酒店、餐飲、零售、辦公等業(yè)態(tài)，綜合出租率保持在較高水平。
一名接近大華集團(tuán)的人士向界面新聞表示，16億元的規(guī)模并不算多，過去都是30億元、50億元的發(fā)行，“16億聊勝于無?！?/p>
對于社區(qū)商業(yè)CMBS的發(fā)行，大華有過經(jīng)驗。2018年9月，大華就成功發(fā)行了一筆規(guī)模為20億元的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃，同時也是國內(nèi)首單以社區(qū)商業(yè)作為底層資產(chǎn)的CMBS項目。
除了大華集團(tuán)外，近期成功獲得融資的民營房企還有新城控股。
兩天前，新城控股也收到了融資好消息。這家公司2023年第一期面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券完成簿記發(fā)行，發(fā)行總規(guī)模為11億元。
該筆公司債分為兩個品種。其中“23新城01”發(fā)行規(guī)模為4億元，期限3年期，發(fā)行利率4.5%；“23新城02”發(fā)行規(guī)模為7億元，期限2年期，發(fā)行利率6.3%。
新城的融資方式與大華不一樣，是此前美的置業(yè)、碧桂園、新希望地產(chǎn)等民營房企也曾采用過的發(fā)債融資方式，即“央地合作”增信助力。
據(jù)界面新聞了解，新城控股該筆公司債的發(fā)行，是由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機(jī)構(gòu)以“央地合作”增信新模式，聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，也是“央地合作”江蘇首單、全國第5家房企。
民營房企融資還有望繼續(xù)破冰，中駿集團(tuán)今年的第二筆中期票據(jù)也在進(jìn)展中，發(fā)行規(guī)模15億元?！罢w是30億元，此前發(fā)過一筆15億元，現(xiàn)在是第二筆15億元，目前還在努力中?！?/p>
今年1月18日，中駿集團(tuán)對外宣布，旗下廈門中駿集團(tuán)有限公司成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為15億元，期限3年，發(fā)行利率為4.1%
該期中期票據(jù)由“中債增”提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。這筆中期票據(jù)的發(fā)行，是中駿繼龍湖、新城、美的等之后，第9家獲“中債增”擔(dān)保發(fā)債的民營房企。
雖然近期接連有房企獲得新增融資，但整體上，民營房企的融資渠道仍十分有限。
即便支持房企融資的信貸融資、債券融資、股權(quán)融資的“三支箭”發(fā)出已半年，但融資利好真正觸及的中小民營房企并不多。
根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年1-5月，信用債、海外債、信托、ABS等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，特別是信托等非標(biāo)渠道，投放規(guī)模持續(xù)壓降。
具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資1947.2億元，同比下降4.5%；海外債同比下降22.5%；信托融資同比下降65.4%；ABS融資同比下降15.2%。
這意味著，投資人對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷售市場復(fù)蘇進(jìn)度?！坝捎诋?dāng)前銷售市場復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)性，投資人對房企特別是民營房企發(fā)債的各項要求照舊存在，民營房企發(fā)債范圍依然較為局限?！?/p>
在目前樓市銷售仍顯低迷的背景下，絕大多數(shù)民營房企依舊在等待融資暖風(fēng)吹來。