界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

小陽(yáng)春需求釋放后，樓市“倒春寒”的趨勢(shì)進(jìn)一步加劇，二手房?jī)r(jià)再次進(jìn)入下跌區(qū)間。

6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅環(huán)比下降。

5月份，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有46個(gè)，比上月減少16個(gè)，新房?jī)r(jià)格同比上漲城市有26個(gè)，比上月增加4個(gè)。

5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅最大的城市為湛江（0.8%）、濟(jì)南（0.7%），同比增幅最大城市為成都（8.3%）、杭州（5.1%）、上海（4.9%）以及北京（4.3%）。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅最大的是大理，跌幅為0.8%，已經(jīng)是兩個(gè)月連跌；相比去年5月同比跌幅最大的是溫州（-5%）、秦皇島（-4.8%）、大連（-4.7%）、長(zhǎng)春（-4.5%）以及宜昌（-4.5%）。

根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，5月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅為-0.5%，環(huán)比漲0.1%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，這說(shuō)明沒(méi)有延續(xù)一季度回暖的態(tài)勢(shì)，回暖遇阻。鑒于此，一些既有寬松政策還要持續(xù)，同時(shí)或有新一輪的刺激政策出臺(tái)。

分城市線來(lái)看，一二三線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.2%和0.0%，同比漲幅則為1.8%、0.5%和-1.6%，均呈現(xiàn)了環(huán)比漲幅收窄的情況。

即使是相對(duì)堅(jiān)挺的一線樓市，也有廣州、深圳均出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格同比下跌的情況，跌幅分別為0.4%和1.8%，并且深圳環(huán)比出現(xiàn)0.2%的下跌。

“新房漲幅出現(xiàn)回落，主要還是當(dāng)前的樓市成交的波動(dòng)，購(gòu)房者信心相對(duì)不足，一些城市成交量沖高之后回落，房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力不足。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對(duì)界面新聞表示，當(dāng)前不少城市在政策放松的同時(shí)，積極推出促銷(xiāo)方式，通過(guò)價(jià)格層面的優(yōu)惠來(lái)吸引更多的需求者加速入場(chǎng)。

在成交方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降0.9%，跌幅比1-4月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.3%，但漲幅比1-4月降低了0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均同比大幅下滑。

相較于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)價(jià)格下跌更為明顯。繼4月份70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為零，即停止上漲后，5月份70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.6%，再度轉(zhuǎn)入下跌區(qū)間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年2-3月房?jī)r(jià)上漲后，4月份部分城市購(gòu)房者再次觀望，特別是一線城市目前看寬松政策不多，二套房貸款政策過(guò)嚴(yán)抑制了小陽(yáng)春持續(xù)。5月份市場(chǎng)沒(méi)有有力政策出臺(tái)，購(gòu)房者繼續(xù)觀望，特別是二手房全面降溫。

張大偉進(jìn)一步指出，如果一線城市沒(méi)有二套房等寬松政策，對(duì)于2023年二季度市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)再次調(diào)整。目前看，6-7月樓市倒春寒現(xiàn)象將非常明顯，大部分城市可能出現(xiàn)一輪明顯的價(jià)格下調(diào)。

5月份，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市僅15個(gè)，比4月減少21個(gè)，同比上漲城市僅有9個(gè)。

并且二手房市場(chǎng)的冷卻在一線城市更為明顯。5月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%，二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為原因有兩個(gè)，一是新房市場(chǎng)入市項(xiàng)目增加，且售價(jià)低于二手房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致需求被分流。二是一季度市場(chǎng)回升后，更多業(yè)主選擇掛牌，有換房需求，也有套現(xiàn)需求，尤其豪宅掛牌量明顯攀升，其中，北京和上海樓齡較長(zhǎng)房源占比較大，在需求端選擇多元情況下，很多業(yè)主為盡快出手選擇多次下調(diào)掛牌價(jià)。

“針對(duì)內(nèi)需疲弱的情況，央行降低1年期MLF，預(yù)計(jì)5年期LPR有望下降，有望對(duì)后市形成一定支撐，但最關(guān)鍵的還是需求端對(duì)新市民、年輕人的就業(yè)、收入能積極紓困，供給端對(duì)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)能及時(shí)控制，否則金融層面的降息政策難以支撐地產(chǎn)量?jī)r(jià)的穩(wěn)定。”李宇嘉進(jìn)一步表示。

然而房企融資方面的境況并未得到明顯改善，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%，國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金分別下降10%、73.5%及21.6%。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額還在進(jìn)一步下跌，包括房屋建設(shè)工程、土地開(kāi)發(fā)工程的投資額、公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等。1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下跌7.2%，跌幅比1-4月份擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大。其中，住宅投資34809億元，下降6.4%。

6月15日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行了5月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在恢復(fù)，但房地產(chǎn)目前還面臨不少困難。從下階段看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效，市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。