亞洲最大的房地產投資信托基金——領展房地產投資信托基金（00823.HK，下稱“領展”），最近陷入了出售內地資產的羅生門事件。
6月10日，據澎湃新聞報道，領展正有意出售其在內地的7個物業(yè)項目，包括6個零售物業(yè)項目和1個辦公樓物業(yè)項目。
根據領展此前的收購信息，這7個物業(yè)項目的收購總價達到283.23億元，分別于2015年至2021年期間收購。
其中北京有2個，為領展購物廣場·中關村和領展購物廣場·京通；上海的兩個項目為上海領展企業(yè)廣場與七寶萬科廣場50%股權；廣州的兩個項目為領展購物廣場·廣州與廣州天河領展廣場，此外還有深圳的領展中心城。
在這7個項目中，收購價格最貴的是上海領展企業(yè)廣場，對價約66.26億元；其次是深圳領展中心城，對價約66億元。
除此之外，上海七寶萬科廣場50%股權為27.72億元，北京領展購物廣場·中關村和領展購物廣場·京通分別為25億元和25.6億元；領展購物廣場·廣州與廣州天河領展廣場分別是40.6億元和32億元。
但對于上述出售事項，領展發(fā)言人作出否認，同時還稱有關報道并無根據，“領展現(xiàn)在亦沒有任何企業(yè)行動按《上市規(guī)則》、《房地產投資信托基金守則》及其他規(guī)例的監(jiān)管要求而須予公布。”
領展表示，若有須予披露的信息，定當會按照相關條例及監(jiān)管要求，盡快向市場公布。
作為亞洲規(guī)模最大的商業(yè)地產REITs，領展過去幾年在內地投資比重相當高。比如在2021年-2022年5月期間就達到76.76億元，包括上海七寶萬科廣場的50%股權和廣州的太陽新天地購物中心等。
領展的布局思路一直很清晰，要加碼內地的商業(yè)地產，首先是市場更為穩(wěn)健的一線城市。
以2015年領展收購的北京中關村的歐美匯購物中心（后更名為“領展購物廣場·中關村”）為例，自收購之后，項目收入便實現(xiàn)逐年增長，2018年實現(xiàn)1.42億元，2019年為1.57億元，2020年受大環(huán)境影響微降至1.49億元。
如今卻被傳出要出售7個內地物業(yè)項目，市場關注熱度自然不會低。這意味著，一旦上述出售事項坐實，領展在中國內地的零售商業(yè)、辦公樓項目將宣告清零。
從高調進場到內地投資被指收縮，領展這一態(tài)度大轉或許與去年內地項目的表現(xiàn)情況相關。
今年5月最后一天，領展公布了截止2023年3月31日的公司年度期末業(yè)績公告。數據顯示，雖然在報告期內領展的總收益約122.34億港元，同比增長5.4%，但中國內地零售、辦公室及物流物業(yè)的租金收益同比減少了9%，實現(xiàn)12.56億港元。
領展在財報中指出，公司在中國內地的物業(yè)組合包括位于一線城市以及周邊長三角和珠三角地區(qū)的零售資產、辦公大樓和物流資產。尤其內地零售業(yè)經營環(huán)境在這一財年挑戰(zhàn)較大，受疫情影響經濟活動放緩。
“疫情來襲對中國內地物業(yè)組合的總收益造成壓力，按年下降5.9%，物業(yè)收入凈額下降9.8%?！?/p>
相應地，領展內地物業(yè)估值降低也難以避免。財報數據顯示，報告期內，領展在中國內地物業(yè)的估值約351.68億港元，比上一年度減少32.65億港元，同比減少8.5%，按人民幣計算，錄得3.7%的降幅。其中，零售物業(yè)估值整體同比下降12.1%；辦公大樓物業(yè)估值整體同比下降6.2%。
如果出售事項屬實，領展在中國內地將僅剩下5個倉儲物流項目。選擇保留物流資產項目，也與近兩年中國物流市場的發(fā)展走勢趨好有關。
僅在去年一年，就有多筆外資進入中國的物流地產市場。
比如黑石房地產基金持有及管理的資產管理平臺——龍地，宣布收購粵港澳大灣區(qū)內面積約28萬平方米的現(xiàn)代倉庫；森瑤中國與高盛共同成立合資公司，首批種子項目正是4個位于上海地區(qū)共計24萬平方米的倉儲資產。
領展在內地的物流項目表現(xiàn)也尚可。數據顯示，物流資產已全數租出，其加權平均租約到期年期為1.7年，物流組合中的租賃每年租金遞增4-5%。
今年4月及5月份，領展繼續(xù)加大內地的物流投入，完成收購了位于常熟的兩個物流資產。
近日，領展執(zhí)行董事兼行政總裁王國龍在接受媒體采訪時也透露，領展在中國大陸運營的購物中心的復蘇程度不如預期，住宅銷售也較為緩慢，但由于電商增長，物流設施表現(xiàn)強勁。
不過，領展并非完全不再看好零售、辦公樓市場，只是選擇的是在海外加大布局。
財報數據顯示，截止報告期內，領展完成收購了3項位于悉尼的零售資產的50%權益；同時，還宣布收購了位于新加坡的兩項市郊零售資產。
但中國內地總價達283億元的7個項目是否真的要出售，接手方又會是誰，目前還尚無定論。