記者 杜萌

今日，REITs市場經(jīng)歷了“黑暗星期二”。

截至上午收盤，已經(jīng)上市交易的27只公募REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)了下跌。其中，跌幅最大的是華夏和達高科REIT（180103.SZ），跌幅達8.06%；其次是中金普洛斯REIT（508056.SH），跌幅達到了6.3%。

昨日晚間，平安基金公告稱，平安廣州廣河REIT（180201.SZ）連續(xù)3個交易日累計跌幅達11.03%，基金將在今日開市起停牌1小時。截至上午收盤，該基金又跌了2.87%。

今年以來，公募REITs在二級市場表現(xiàn)非常疲軟。截至6月5日收盤，27只上市REITs中有22只今年以來下跌，其中跌幅最大的是建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT（508099.SH），從年初的3.857元下跌至2.867元，跌幅達25.82%。華夏中國交建REIT（508018.SH），今年以來的跌幅也達到了24.7%。

為何會出現(xiàn)這種情況？

“REITs市場的波動受到多重因素影響，包括宏觀經(jīng)濟、利率水平、股債市場表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、分紅除權(quán)、市場情緒等。今年以來，部分機構(gòu)投資者觸發(fā)止損線，以及市場對負面消息較為敏感等原因帶來市場波動，而項目潛在的投資收益及業(yè)績改善等信息并未被市場充分消化?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負責(zé)人莫一帆表示。

“今年以來二級市場出現(xiàn)較大回落，是不同REITs運營表現(xiàn)差異化在二級市場的表現(xiàn)，部分REITs在2023年一季度經(jīng)營表現(xiàn)不及預(yù)期，出租率等關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)下滑，二級市場價格出現(xiàn)相應(yīng)下跌?！蹦愁^部券商基金研究部有關(guān)負責(zé)人表示。

此外，流動性不足、投資者結(jié)構(gòu)相對單一，也是制約公募REITs市場表現(xiàn)的重要原因。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日上午收盤，目前上市交易的27只公募REITs中，合計總規(guī)模為1027.4億元，僅有4只流通市值在20億元以上。

“REITs市場的整體容量較小，導(dǎo)致大部分資金無法自由進入，有限的流動性顯然會限制資金的自由進入。舉個例子，現(xiàn)在每天REITs的全市場成交額在2億元左右，換手率不足1%，單日成交額過1000萬元的都很少見，規(guī)模龐大的機構(gòu)資金顯然無法充分參與。 ”某券商基金研究員表示，目前的公募REITs二級市場還不是一個成熟的市場，流通盤小、流動性有限，從而使得市場的敏感度較高，少量交易產(chǎn)生的影響往往帶動了市場走向。

那么，站在當(dāng)前的時間節(jié)點，公募REITs還能買嗎？如何看待當(dāng)前公募REITs市場的投資價值？

莫一帆認為，公募REITs適合作為長期的資產(chǎn)配置工具，為投資者帶來較為穩(wěn)定的投資分紅。隨著經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)迎來基本面的改善。當(dāng)前市場調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價值顯現(xiàn)，現(xiàn)金分配率及隱含的投資IRR皆達到較高水平，較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定優(yōu)勢。隨著市場對于REITs投資價值的逐步理解和認可，REITs產(chǎn)品的二級市場價格會向內(nèi)在投資價值有序回歸，為投資者帶來長期穩(wěn)定收益。