界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
樓市仍處于調(diào)整期，近期開發(fā)商為了賣房花式促銷屢見不鮮。
最近廈門本土國企特房集團(tuán)推出的“買房送兩頭豬”引起關(guān)注，但最令市場驚奇的是，時(shí)隔多年再現(xiàn)開發(fā)商“零首付”，甚至“負(fù)首付”賣房。
以深圳為例，位于龍崗區(qū)的信城縉悅城此前推出“0首付購三房”，羅湖區(qū)也有房產(chǎn)銷售人員表示可做到“負(fù)首付”買房。
此外，還有位于羅湖區(qū)清水河片區(qū)一處新盤也打出“只需首付89萬元就可買到65平方米的兩房單位，相當(dāng)于開發(fā)商直接送1.2成首付”的廣告等。
熱點(diǎn)城市重慶也不例外，巴南區(qū)的房產(chǎn)銷售宣稱“首付負(fù)1萬元”“不需要首付還能再拿1萬元”以及“負(fù)首付50萬元買學(xué)區(qū)房”等。以后者為例，若是在一套房源總價(jià)的基礎(chǔ)上多向銀行貸款50萬元，即購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。
在廣東惠州，也不乏各類樓市促銷活動(dòng)，比如大亞灣區(qū)域的臻悅府項(xiàng)目的4.8折促銷也成為當(dāng)?shù)亟裹c(diǎn)。該項(xiàng)目銷售均價(jià)為14425元/平方米，但近期有銷售人士稱低樓層價(jià)格僅為6800元/平方米，相當(dāng)于打4.8折賣房。
位于惠陽淡水的東方鉑悅府則推出“有史以來最大優(yōu)惠”，即零首付、送車位，在售房源折后單價(jià)約8700-9700元/平方米。該項(xiàng)目的最高備案均價(jià)曾達(dá)到1.52萬元/平方米，等同于以6折價(jià)格促銷。
除此之外，還有南京、廈門多地的一些樓盤項(xiàng)目推出不同力度的優(yōu)惠舉措，以提高房源的去化流速，但目前來看，效果微乎其微。
更重要的是，當(dāng)市場各類營銷現(xiàn)象頻繁，促銷活動(dòng)背后的問題和風(fēng)險(xiǎn)也漸漸浮出水面。
以吸引購房者的“負(fù)首付”“零首付”為例，北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人、房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌認(rèn)為，這類宣傳可能只是宣傳噱頭，“大多是付款延遲，先簽合同后付款。”
最后的結(jié)果就是，一旦涉及虛假宣傳會(huì)被行政處罰，而已簽買賣合同則會(huì)面臨撤銷。
從操作方法來看，廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉告訴界面新聞，“主要是通過做高合同價(jià)格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款?！贝送猓_發(fā)商也可以通過首付分期、返首付等形式，實(shí)現(xiàn)“零首付”和“負(fù)首付”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這類做法也稱為“高評高貸”，就是銀行評估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多的款變相降低首付。
高評就是高評估值，高貸就是高貸款額?！袄锩嫔婕瓣庩柡贤?、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣方同意即可，本質(zhì)上也是違規(guī)?！?/p>
開發(fā)商也是冒著高風(fēng)險(xiǎn)做此類交易。郭韌表示，對于開發(fā)商來說，如果負(fù)首付賣房，但后面買家違約，消費(fèi)者不肯還錢，不肯繼續(xù)該交易，開發(fā)商想要起訴要求違約金會(huì)比較難，因?yàn)橘I家本身就沒有通過付錢來買房。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向界面新聞指出，這一現(xiàn)象實(shí)際上也意味著開發(fā)商面臨現(xiàn)金流和去化壓力，以及各地不讓房企公開和大幅降價(jià)促銷下的打擦邊球的賺噱頭、吸引眼球的變相促銷行為。
“對于開發(fā)商而言，無論是否被舉報(bào)都有可能被監(jiān)管部門叫?；蛘咛幜P。”柏文喜表示。
比如5月20日，針對惠陽淡水的新盤東方鉑悅府推出“零首付，送車位”等促銷手段，惠州市惠陽區(qū)住建局發(fā)布通知，將在全區(qū)范圍內(nèi)嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付等違規(guī)銷售行為，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告和散布不實(shí)信息等行為。如因違規(guī)銷售引發(fā)投訴，涉事樓盤將被關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)。
在此之前，被全網(wǎng)熱議的昆山兩樓盤因大幅降價(jià)被暫停網(wǎng)簽更是典型的案例。
5月初，一份《關(guān)于昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報(bào)》的文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項(xiàng)目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項(xiàng)目銷售過程中，擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。
通報(bào)文件還指出，“對于上述項(xiàng)目我局已要求立即整改，暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽(待整改結(jié)束后予以開通)，并已將其不良行為計(jì)入年度誠信檔案?！?/p>
購房者的風(fēng)險(xiǎn)自是不言而喻。柏文喜指出，買家可能面臨這種變相降價(jià)促銷方式所獲得的實(shí)惠最終落不實(shí)，或者可能因?yàn)樯嫦舆`規(guī)和被叫停而被禁止的風(fēng)險(xiǎn)。
在郭韌看來，“零首付”、“負(fù)首付”看起來是沒花錢去買房，表面看沒有風(fēng)險(xiǎn)，但買這類房也需要謹(jǐn)慎。因?yàn)殚_發(fā)商的合同中必然會(huì)做其他的相關(guān)約定，如果最后購房者沒有錢支付房款或者房價(jià)下跌想違約，買家也要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
“通過上述這類優(yōu)惠引導(dǎo)購房者，但事實(shí)上價(jià)格可能并沒有太多讓步，這會(huì)導(dǎo)致購房者不僅要承擔(dān)更高的月供，還要承擔(dān)著后續(xù)房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。”李宇嘉補(bǔ)充道。
不僅如此，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會(huì)導(dǎo)致未來出現(xiàn)斷供和其他金融風(fēng)險(xiǎn)。
從“低首付”到“零首付”再到“負(fù)首付”，無一不是反映出“金三銀四”之后的市場預(yù)期和需求不斷疲弱，新房項(xiàng)目去化更困難。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2023年5月1-22日，全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1199萬平方米，環(huán)比4月1-22日增速為-13%。
此外，在全國50個(gè)城市中，只有18個(gè)城市交易行情有環(huán)比增長態(tài)勢，剩下的32個(gè)城市都是環(huán)比下降態(tài)勢，表明行情趨冷的城市數(shù)量要更多。