界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

房地產(chǎn)行業(yè)的代建風(fēng)浪正如潮涌至。

兩年前開發(fā)商們不會(huì)正眼瞧的邊緣生意——代建，如今搖身一變站在了行業(yè)新風(fēng)口，被稱為“下一個(gè)億萬(wàn)級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)”。但對(duì)于大部分房企而言，代建顯然已不僅僅是藍(lán)海那么簡(jiǎn)單，“而是紅海了。”

這一轉(zhuǎn)變發(fā)生在去年。自2022年開始，華潤(rùn)、碧桂園、龍湖、華夏幸福等一大批開發(fā)商相繼擠進(jìn)代建賽道，截至當(dāng)年末，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過60家，競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。

房企爭(zhēng)相入局，令代建規(guī)模保持著較快的增長(zhǎng)速度。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年房企代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為1.11億平方米，首次突破1億平方米。

今年以來(lái)，繼續(xù)有新的參賽者進(jìn)場(chǎng)，也要在代建市場(chǎng)里分得一杯羹。2月份，中小房企上坤地產(chǎn)宣布，將聚焦增量業(yè)務(wù)，開辟共建管理新賽道，形成“地產(chǎn)開發(fā)+共建管理”的發(fā)展模式。

當(dāng)越來(lái)越多的房企扎堆入場(chǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性加劇，這對(duì)于一些新進(jìn)入的普通中小房企而言，要切入市場(chǎng)難度其實(shí)很難。

而且，由于代建業(yè)務(wù)更加依賴房企的品牌影響與操盤能力，當(dāng)前入局代建賽道的多以全國(guó)性、區(qū)域性知名品牌房企為主，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中累積了足夠的經(jīng)驗(yàn)，具備品牌、產(chǎn)品、成本和信用等優(yōu)勢(shì)，已形成自身的護(hù)城河。

一名普通中小房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，近期公司都沒有新簽約代建項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)大，“想做代建的房企很多，不賺錢做的也很多。”這家房企也是今年新加入代建市場(chǎng)的參賽者之一，目前僅簽約了3、4個(gè)政府城投類項(xiàng)目。

憑借低杠桿、穩(wěn)定的盈利、逆周期的特性，代建已然成為不少房企，尤其是出險(xiǎn)房企竭力要挖掘的市場(chǎng)。新玩家們相繼而至，但誰(shuí)才能實(shí)現(xiàn)突圍？

代建“上行”，房企如何勝出？

作為輕資產(chǎn)開發(fā)新模式，代建“上行”的趨勢(shì)越來(lái)越凸顯，60多家房企入局令這個(gè)賽道日漸擁擠，參賽者們不得不“卷”起來(lái)，近期動(dòng)作頻繁，紛紛曬出自己的成績(jī)單。

比如4月26日，遠(yuǎn)洋華東中標(biāo)了浙江慈溪市杭灣金融港安置房政府代建項(xiàng)目，將為委托方提供項(xiàng)目建設(shè)工程全過程工程咨詢服務(wù)。項(xiàng)目總建筑面積36.74萬(wàn)平方米，包括安置房、幼兒園等業(yè)態(tài)。

萬(wàn)科也不甘落后。5月10日，萬(wàn)科南方區(qū)域城建披露，通過公開招投標(biāo)方式獲取了深圳南山區(qū)南海中學(xué)、桃源中學(xué)及桃源小學(xué)改擴(kuò)建工程項(xiàng)目的代建。

5月9日，中國(guó)金茂也對(duì)外公布稱，已與青島高實(shí)集團(tuán)、青島高投集團(tuán)正式簽約了代建G-2022-005地塊，這是去年9月份三批次成交的地塊。這類地方城投或國(guó)企拿地后，再找專業(yè)房企代建的案例這兩年明顯增多。

旭輝在代建領(lǐng)域外拓的步伐也明顯加快。5月15日，昆明旭輝代建中標(biāo)了任旗營(yíng)城中村改造項(xiàng)目，是旭輝首次以代建形式涉足昆明商品房市場(chǎng)。

5月19日，旭輝旗下代建平臺(tái)旭輝建管披露，中標(biāo)了太原兩個(gè)政府類項(xiàng)目。同月，旭輝建管還中標(biāo)了沈陽(yáng)市虎石臺(tái)東地塊項(xiàng)目的全流程代建管理服務(wù)。

不過，對(duì)于房企而言，獲得項(xiàng)目代建的入場(chǎng)券只是第一步，更重要的是從方案規(guī)劃到施工的通盤統(tǒng)籌，甚至到后期的項(xiàng)目銷售、盈利兌現(xiàn)。

旭輝對(duì)此已有切身體會(huì)。3月23日，由旭輝建管與蘇州本地國(guó)企相城高新控股合作的項(xiàng)目——和悅塘前雅院入市，首開實(shí)現(xiàn)16億元的銷售成績(jī)，得到了市場(chǎng)認(rèn)可度，令旭輝在代建路上加了不少分。

值得一提的是，該項(xiàng)目備案均價(jià)32900萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間501-776萬(wàn)元/套，屬于蘇州相城同區(qū)位的房?jī)r(jià)天花板。據(jù)了解，該項(xiàng)目共302套房源目前均已售罄。

據(jù)界面新聞現(xiàn)場(chǎng)觀察，和悅塘前雅院項(xiàng)目位于蘇州相城區(qū)，共19棟住宅，總高6-7層，均設(shè)計(jì)成四房三衛(wèi)的戶型，建筑面積最小169平方米，最大為220平方米，精裝交付，定位高端改善洋房大平層。

在代建領(lǐng)域，一個(gè)項(xiàng)目的成功也可能意味著另一個(gè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的來(lái)臨。

據(jù)旭輝建管總裁劉冰洋介紹，由于塘前雅院項(xiàng)目最終超出了委托方相城高新控股的預(yù)期，目前正與旭輝建管接洽另外兩個(gè)項(xiàng)目。

“塘前雅院這個(gè)項(xiàng)目是相城高新控股在2021年11月底價(jià)拿下的，總地價(jià)11.7億元，樓面價(jià)18476元/平方米。”劉冰洋告訴界面新聞，按照當(dāng)時(shí)30500元/平方米的銷售測(cè)算，實(shí)現(xiàn)盈利難度較大，但最終旭輝建管通過專業(yè)的定制化服務(wù)，幫項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了盈利。

劉冰洋認(rèn)為，不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)更強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化，在代建領(lǐng)域，每位業(yè)主要求不同，每個(gè)項(xiàng)目特點(diǎn)也不盡一樣，且本身不同項(xiàng)目的操盤邏輯和要求也不同。旭輝建管是把定制化服務(wù)作為自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，針對(duì)每位委托方提供差異性服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

“做代建，還得要有東家的思維、管家的角色、長(zhǎng)工的心態(tài)和專家的能力。”

在劉冰洋看來(lái)，東家的思維，即需要換位思考，從委托方的訴求角度出發(fā)考慮，如何進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的挖掘，包括整個(gè)操盤方案等，盡可能與委托方產(chǎn)生共鳴。“代建不是簡(jiǎn)單的建造，而是要用資產(chǎn)管理的視角去為委托方尋求最優(yōu)解”。

管家的角色，則是除基礎(chǔ)服務(wù)以外，提供增值服務(wù)、衍生服務(wù)等。而長(zhǎng)工的心態(tài)是承認(rèn)自己就是干的手藝活，賺的錢也做服務(wù)的錢。專家的能力是必須具備足夠的能力幫助客戶解決問題。

不僅如此，在代建領(lǐng)域，一味地沖規(guī)模也很難行得通。

目前市場(chǎng)下行大背景下，大部分項(xiàng)目的銷售、回款更困難，尤其是低能級(jí)城市，這其中代建項(xiàng)目想要完成委托方的利益訴求也更艱難。

“最穩(wěn)妥的途徑是，結(jié)合房企自身的能力特點(diǎn)，優(yōu)先選擇自己過去地產(chǎn)深耕的有優(yōu)勢(shì)的城市，在以這類為中心輻射的合理管理下且市場(chǎng)完全可覆蓋的地區(qū)，也可布局。”

另外，代建賽道競(jìng)爭(zhēng)激烈，但房企也要堅(jiān)持底線思維。比如旭輝建管堅(jiān)持的“四不原則”， 不虧損、不兜底、不包干、不對(duì)賭。

資方、政府代建需求大

地產(chǎn)行業(yè)下行，這些曾經(jīng)在國(guó)內(nèi)樓市一路高歌猛進(jìn)的開發(fā)商們難以為繼，如今不得不轉(zhuǎn)變模式，紛紛布局代建市場(chǎng)這一微利領(lǐng)域。

尤其對(duì)出險(xiǎn)房企來(lái)說，進(jìn)入代建市場(chǎng)是“保留團(tuán)隊(duì)、活下去”的不多途徑。

截至到2022年底，除綠城管理、中原建業(yè)等早期參與者外，萬(wàn)科、旭輝、世茂、龍湖、碧桂園、中梁、朗詩(shī)、當(dāng)代置業(yè)等60多家房企均在布局代建行業(yè)。

這其中的出險(xiǎn)房企也較為積極。比如2022年一季度末，陽(yáng)光城廣西區(qū)域成立全國(guó)首個(gè)代建部；去年9月份，中梁控股宣布成立中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，正式進(jìn)軍代建行業(yè)；這一年，華夏幸福也成立了代建公司幸福安基，并將其作為債務(wù)重組中可置換股權(quán)的主要資產(chǎn)板塊。

當(dāng)前眾房企們所“分食”的市場(chǎng)，除商業(yè)代建之外，也包括紓困類項(xiàng)目、國(guó)央企/城投開發(fā)項(xiàng)目以及政府主導(dǎo)的保障類租賃住房建設(shè)所帶來(lái)的增量業(yè)務(wù)。

今年以來(lái)，尤其以政府代建和資方代建迎來(lái)巨大需求空間。

自2021年下半年以來(lái)，由于民營(yíng)房企基本退出土地市場(chǎng)，地方國(guó)企、城投公司成為拿地主體，不少城市甚至是本地城投公司托底拿地，再疊加保障性租賃房的增量發(fā)展，帶來(lái)政府代建的大量需求。

具體來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中，地方城投公司有71個(gè)，是2021年同期的3倍多?！暗胤匠峭镀脚_(tái)在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)上有所欠缺，拿地之后開發(fā)速度較慢，入市率較低?！敝兄秆芯吭簲?shù)據(jù)指出，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業(yè)提供機(jī)遇。

此外，由于部分民營(yíng)房企出險(xiǎn)，AMC（資產(chǎn)管理公司）成為接盤方，但AMC本身并無(wú)操盤能力，再令代建需求激增。

多重需求驅(qū)動(dòng)之下，代建站上行業(yè)新風(fēng)口。

據(jù)海通證券測(cè)算，“十四五”期間，代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或達(dá)到2000億元左右規(guī)模，且代建凈利潤(rùn)率高出傳統(tǒng)房地產(chǎn)超10個(gè)百分點(diǎn)。中指研究院也預(yù)計(jì)，未來(lái)5年的代建市場(chǎng)新訂約總建筑面積將保持23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率，合約銷售額將達(dá)3.2萬(wàn)億元-7.3萬(wàn)億元。

萬(wàn)億新市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)，諸多開發(fā)商們高調(diào)宣布入局。但代建并非“零門檻”或“低門檻”，不是所有房企都能突出重圍迅速搶占市場(chǎng)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局中脫穎而出。

目前來(lái)看，除了綠城管理和中原建業(yè)兩家代建企業(yè)憑借搶先上市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模上已發(fā)展到行業(yè)前列，包括金地、碧桂園、龍湖、旭輝等品牌房企也都實(shí)現(xiàn)了加速布局，在管累計(jì)簽約面積均超千萬(wàn)平方米。

同為民營(yíng)房企的旭輝，入局相對(duì)早一些，于2021年正式進(jìn)場(chǎng)，在代建領(lǐng)域已先入一步。

2022年旭輝建管實(shí)現(xiàn)新增管理項(xiàng)目47個(gè)，新增管理總建筑面積超過900萬(wàn)平方米。截至今年一季度，旭輝建管實(shí)現(xiàn)累計(jì)在管項(xiàng)目56個(gè)，累計(jì)在管總面積1071萬(wàn)平方米，在售項(xiàng)目超過13個(gè)，其中政府/國(guó)企類代建合同額占比34%。

整體而言，代建雖是接下來(lái)行業(yè)新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但并不是一門簡(jiǎn)單的生意，房企要在有限的市場(chǎng)中爭(zhēng)得一席之地，還要面臨產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等多重考核。

參與者們堅(jiān)信，代建市場(chǎng)足夠大，但最終一定會(huì)進(jìn)入到一個(gè)健康、理性的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中，“會(huì)越來(lái)越成熟?！?/p>