界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺
自土地供應(yīng)改為“少量多頻”以來，北京今年的土拍節(jié)奏相比此前一次出讓十幾宗地變得較為緩慢。
截止目前，北京今年第一輪計(jì)劃供應(yīng)的23宗商品住宅用地，只分批次完成了6宗出讓，分別位于昌平、通州、朝陽和大興，合計(jì)成交價(jià)為168億。
除昌平新城地塊和朝陽孫河地塊底價(jià)出讓外，其余地塊均達(dá)到價(jià)格上限，并最終通過“搖號”確定競買人，其中有兩宗地塊觸發(fā)了競現(xiàn)房面積這一規(guī)則。
進(jìn)入5月，北京的供地速度明顯加快，一大批擬供應(yīng)地塊快速走完了“預(yù)申請”到正式掛牌的流程，并紛紛將于6月進(jìn)入正式拍賣階段。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，6月北京即將迎來17宗宅地掛牌競拍，總起始價(jià)超495億元。
今年北京土拍的時(shí)間安排與以往也有所區(qū)別，目前掛牌競價(jià)時(shí)間一般為下午3點(diǎn)，隨后便進(jìn)行現(xiàn)場競買。
6月1日的4宗地塊總起拍價(jià)為86.9億元。其中石景山地塊需要開發(fā)商無償配建托老所、社區(qū)文化設(shè)施等。順義兩塊地位于“別墅區(qū)”后沙峪， 亦莊地塊位于放松過限購的臺(tái)湖板塊，屬于曾流拍過的“回爐”地塊。
6月14日的3宗地塊總起拍價(jià)95.6億元。其中海淀的2宗地塊已是預(yù)期熱門地塊，僅預(yù)申請一天就迅速“轉(zhuǎn)正”，這種情況在北京土地市場上也是首次出現(xiàn)，因此整個(gè)一批次供地中最貴的003地塊拍賣規(guī)則復(fù)雜，達(dá)15%的溢價(jià)上限后轉(zhuǎn)為競地上實(shí)施超低能耗建筑面積的程序，達(dá)到設(shè)定的上限面積再搖號。
6月16日的3宗地塊總起拍價(jià)126.8億。其中亦莊7.7萬元/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)，較周邊接近10萬元/平方米的二手房項(xiàng)目明顯“倒掛”，因此被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將是最火爆的地塊，與海淀地塊一起被認(rèn)為是北京2023年最值得期待的住宅地塊。
據(jù)了解，亦莊地塊起拍價(jià)68.8億元，僅次于海淀地塊，競拍規(guī)則為達(dá)到上限價(jià)格79.12億后，競現(xiàn)房銷售+搖號（需提交高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書）。
6月20日出讓的7宗地塊總起拍價(jià)186.1億，是今年北京供地以來出讓地塊最多的一次。整體來看無大熱地塊，其中起拍價(jià)高達(dá)50億的新宮地塊，還需要建設(shè)車輛段工程以及配建，住宅僅為一小部分，預(yù)計(jì)參與的開發(fā)商寥寥無幾。
突然要在6月大跨步結(jié)束一批次的土地供應(yīng)，北京的開發(fā)商又要忙碌起來了，緊接著就將是“備戰(zhàn)”第二批次。
5月17日，北京市第二批擬供地清單就已經(jīng)發(fā)布，北京公布2023年第二批次擬供應(yīng)住宅用地清單，共計(jì)29宗，總規(guī)劃建面約 307萬平方米，目前價(jià)格未定，預(yù)計(jì)在5月17日-9月8日期間完成出讓。
從區(qū)域分布來看，房山6宗，豐臺(tái)4宗，通州、大興、順義、昌平各3宗，朝陽、石景山各2宗，平谷、密云、延慶各1宗。
海淀在第二輪中沒有擬供應(yīng)地塊出現(xiàn)，在年度供地計(jì)劃中的永豐南地塊或?qū)⑼七t到第四季度掛牌，項(xiàng)目入市時(shí)間也將被拉到明年。
北京中原地產(chǎn)分析指出，第二次擬供29宗地說明北京不缺地，而且供地節(jié)奏也在加快，但由于今年出讓節(jié)奏偏緩，且部分開發(fā)商存貨不足，所以前段時(shí)間有些素質(zhì)并不特別突出的地塊也被競到上限，恐慌性搶地的情緒快速蔓延，二批次擬供地清單的及時(shí)發(fā)布或?qū)⒁欢ǔ潭葴p輕房企的焦慮。
從銷售端來看，北京今年的新房市場復(fù)蘇強(qiáng)勁。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，北京市新建商品房銷售面積為345.2萬平方米，同比增長36.5%。其中，住宅銷售面積為246.6萬平方米，增長33%。
土地供應(yīng)量加大，將為更多開發(fā)商入京撈金提供機(jī)會(huì)。
在一批次已拍賣結(jié)束的地塊中，就有上海大華、河北萬騰、江蘇海鴻等陌生房企參與了報(bào)名，而久未在北京土拍市場露面的萬科，也聯(lián)合江蘇的國資參與了青塔地塊的搖號，不過運(yùn)氣差了一點(diǎn)，惜敗給建工聯(lián)合體。
從二批次擬供應(yīng)清單來看，雖然數(shù)量可觀，但大熱門地塊較少，不再聚焦中心城區(qū)而是向近郊區(qū)擴(kuò)散，比如等待“一區(qū)一策”落地的房山一次推出了6宗地塊，有5宗分布在地鐵沿線。
中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，未來北京土拍市場中素質(zhì)優(yōu)越、房地價(jià)差可觀的地塊仍可能競到上限，房企更需要靠運(yùn)氣取勝，但大部分地塊的競爭熱度可能會(huì)歸于平淡。