記者 杜萌
對(duì)于華安張江光大園REIT來說，招租難是困擾業(yè)績(jī)的最重要因素。
日前，受到哲庫科技可能關(guān)停的市場(chǎng)傳聞，5月13日，華安基金發(fā)布了《擴(kuò)募擬新購入資產(chǎn)張潤(rùn)大廈重要承租方哲庫科技市場(chǎng)關(guān)停傳聞?wù)f明的公告》。
公告稱，哲庫科技是華安張江光大園REIT本次擴(kuò)募擬新購入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——張潤(rùn)大廈的重要承租方之一。截至公告日，哲庫科技在張潤(rùn)大廈的實(shí)際租賃面積為19314.31平方米，占張潤(rùn)大廈可租賃面積的45.97%。
公告還表示，對(duì)于市場(chǎng)傳聞，原始權(quán)益人、基金管理人已經(jīng)就關(guān)停一事在向哲庫科技及OPPO方面了解情況，目前未收到該公司書面回復(fù)；哲庫科技已于2023年4月與項(xiàng)目公司上海張潤(rùn)置業(yè)有限公司（張潤(rùn)置業(yè)）簽訂續(xù)租合同，且續(xù)租面積保持不變。目前張潤(rùn)置業(yè)未收到哲庫科技及OPPO方面關(guān)于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。
今年4月18日，華安張江光大園REIT發(fā)布了《2022年度第一次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說明書(草案)》（以下簡(jiǎn)稱“《擴(kuò)募草案》”）。該《擴(kuò)募草案》顯示，基金以擴(kuò)募募集資金認(rèn)購的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為“華安資產(chǎn)張潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，通過持有上述資產(chǎn)支持證券的全部份額，進(jìn)而持有張潤(rùn)置業(yè)的全部股權(quán)及對(duì)該等項(xiàng)目公司的全部股東債權(quán)。
《擴(kuò)募草案》表明，截至2022年12月31日，張潤(rùn)大廈共有16家租戶，合計(jì)出租面積60534.05平方米，出租率96.32%。上述16家租戶，對(duì)應(yīng)租賃合同21份。其中，第一大租戶在張潤(rùn)大廈的合同面積為19314.31平方米，占張潤(rùn)大廈可租賃面積的45.97%。和5月13日的公告對(duì)比可知，該先進(jìn)制造業(yè)的第一大租戶正是哲庫科技。
作為應(yīng)對(duì)策略，公告表示，原始權(quán)益人將繼續(xù)密切關(guān)注哲庫科技后續(xù)情況，一是維護(hù)張潤(rùn)置業(yè)已簽訂的合同權(quán)益，執(zhí)行合同保障條款。根據(jù)已簽租賃合同，如提前終止合同，哲庫科技應(yīng)提前3個(gè)月向張潤(rùn)置業(yè)發(fā)出書面通知，并承擔(dān)相當(dāng)于3個(gè)月租金的違約金。目前，張潤(rùn)置業(yè)已收到哲庫科技相應(yīng)租賃合同項(xiàng)下的保證金；二是原始權(quán)益人深耕張江科學(xué)城開發(fā)及運(yùn)營，在產(chǎn)業(yè)招商方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和客戶積累。目前已儲(chǔ)備多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計(jì)租賃需求面積超過2萬平方米。如出現(xiàn)退租情況，原始權(quán)益人將立即啟動(dòng)對(duì)有租賃意向的客戶推介工作。
作為產(chǎn)業(yè)園REIT，招租情況是項(xiàng)目收入最重要的一環(huán)。不過，華安張江光大園REIT似乎正陷入招租難的困境。
華安張江光大園REIT2022年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目有一重要現(xiàn)金流提供方租戶（其租賃面積占項(xiàng)目可租賃面積比例為28%）租賃合同于2022年末到期，到期后不予續(xù)租。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該REIT報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入8456.98萬元，尚不能覆蓋營業(yè)成本（包括折舊和攤銷）8954.7萬元，最終全年凈利潤(rùn)為-3211.25萬元。
今年4月21日，華安張江光大園REIT披露的2023年一季報(bào)顯示，項(xiàng)目收入為1603.98萬元，凈利潤(rùn)為-1177萬元。 截至3月末，華安張江光大園REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率為70.57%，較2022年末92.6%的出租率有較明顯的下降。原因即是年報(bào)中提到的上述租戶在2023年沒有續(xù)租。
“盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業(yè)活動(dòng)仍處于恢復(fù)階段，市場(chǎng)新增需求不足，疊加春節(jié)假期的因素，對(duì)潛在租戶的實(shí)地考察、租賃計(jì)劃等產(chǎn)生一定影響，因此租賃進(jìn)展較為緩慢。”華安張江光大園REIT在一季報(bào)中表示。