記者 杜萌

基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場推動常態(tài)化發(fā)行又有最新舉措。

5月12日，證監(jiān)會指導(dǎo)證券交易所修訂了REITs審核關(guān)注事項指引。同日，滬深兩市交易所對外發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2023年修訂）》的通知，進一步完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核關(guān)注事項，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩類成熟資產(chǎn)的審核標準，并強化信息披露要求。

深交所表示，此次《REITs審核關(guān)注事項指引》的修訂突出以“管資產(chǎn)”為核心，進一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項，強化信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩大類資產(chǎn)的審核標準，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏，進一步健全并發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場功能，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

《REITs審核關(guān)注事項指引》從基礎(chǔ)設(shè)施項目評估、準入門檻、產(chǎn)品設(shè)計、交易安排等多個章節(jié)對REIT項目進行了規(guī)范。

具體來看，一是細化業(yè)務(wù)參與機構(gòu)、評估和現(xiàn)金流要求。加強原始權(quán)益人約束，要求原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施基金轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)不得新增地方政府隱性債務(wù)，取得的回收資金用途應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策；規(guī)范中介機構(gòu)選聘，要求管理人聘請專業(yè)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循最少必需原則，且專業(yè)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有依法從事相關(guān)金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)；細化評估和現(xiàn)金流要求，明確評估報告與可供分配金額測算報告對基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果的差異比例超過百分之五的，管理人應(yīng)當(dāng)披露原因。同時，強化基礎(chǔ)設(shè)施項目資本性支出安排及其合理性的披露要求。

二是規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計要求。明確基金控制要求，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利;細化產(chǎn)品命名規(guī)范，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金名稱與資產(chǎn)支持證券名稱應(yīng)當(dāng)表明基金的類別和投資特征，不得誤導(dǎo)投資者；強化風(fēng)險防控，要求基金管理人設(shè)置二級市場異常波動風(fēng)險防控安排，合理確定戰(zhàn)略配售比例，保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕；明確基金經(jīng)理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分論證基金經(jīng)理的專業(yè)勝任能力和兼任安排的合理性；規(guī)范費用收取水平，要求基金管理費、財務(wù)顧問費水平能夠覆蓋展業(yè)成本，相關(guān)參與機構(gòu)不得以明顯低于行業(yè)定價水平等不正當(dāng)競爭方式招攬業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次對產(chǎn)品設(shè)計的指引要求，直指目前REIT市場招投標的“價格戰(zhàn)”亂象?！澳壳叭珖馁Y管機構(gòu)都在各地找項目，為了拿下好的資產(chǎn)項目，甚至0費率。”該人士表示。

此前， 興銀基金中標的云南云投中裕能源有限公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目（云投中裕能源公募REITs）就被曝出項目發(fā)行、托管都是零費率，此舉開了行業(yè)先河。

3月22日，興銀基金官微發(fā)文稱，今年2月17日，興銀基金首次中標公募REITs項目——貴州興義市水務(wù)有限責(zé)任公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目（興義水務(wù)公募REITs），打響了興銀基金公募REITs業(yè)務(wù)首秀。3月20日，興銀基金公募REITs團隊再中標云投中裕能源公募REITs。

就具體報價而言，興銀基金報出的發(fā)行階段費用（包括基金管理人財務(wù)顧問費及其他中介費用）費率和托管費率響應(yīng)報價（%/年）這兩項費用均為0費率。這意味著興銀基金將無償為該項目提供REIT發(fā)行階段的各項服務(wù)。

此外，《REITs審核關(guān)注事項指引》還著重明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩大類資產(chǎn)的審核標準、信息披露制度等。

對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT項目，文中要求明確土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、配套設(shè)施入池、租賃合同備案、重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)屬性等合規(guī)性關(guān)注事項；細化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目歷史運營數(shù)據(jù)、評估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息披露要求。明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基金涉及的投資性房地產(chǎn)原則上應(yīng)當(dāng)采用成本法進行會計計量。

對于收費公路REIT項目，明確收費公路項目資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權(quán)依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制、收費標準等合規(guī)性關(guān)注事項；細化收費公路項目歷史運營數(shù)據(jù)、競爭性交通設(shè)施項目影響、評估參數(shù)、收費減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息披露要求；要求管理人對收費公路項目延續(xù)或者提升道路通行能力的安排、經(jīng)營權(quán)提前回收風(fēng)險進行評估，并采取相關(guān)應(yīng)對措施。此外，關(guān)注項目隱性質(zhì)量問題，要求管理人進行核查，原始權(quán)益人承諾其提供的安全風(fēng)險相關(guān)資料真實、準確、完整。

上交所表示，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作啟動以來，截至目前，上交所共有20只基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得注冊批復(fù)，預(yù)計最新獲批2只REIT產(chǎn)品成功發(fā)行后，市場融資規(guī)模將超710億元，回收資金帶動新項目投資額將超3300億元。已獲批項目涵蓋了倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。