文 | 真故研究室 鄭思芳

編輯 | 龔 正

今年年初，家中疑掛齊白石畫作的“萬(wàn)柳書院少爺”視頻火遍全網(wǎng)，所在的萬(wàn)柳書院，因靠近北京頤和園、圓明園和101中學(xué)等學(xué)區(qū)，成為北京的頂級(jí)富人區(qū)，均價(jià)一度超30萬(wàn)/平米，被公認(rèn)為是“北京樓市的盡頭”。

然而也同樣是萬(wàn)柳書院，5月6日，75套書院住宅被作為債權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物，出現(xiàn)在拍賣平臺(tái)上。圍繞這背后的開(kāi)發(fā)商——中赫集團(tuán)的資金鏈和債務(wù)猜測(cè)增多。

中赫集團(tuán)在國(guó)內(nèi)并非以規(guī)?；_(kāi)發(fā)房產(chǎn)為路線，而是幾乎專為富豪階層蓋房，所以普通大眾不甚熟悉。但它旗下有一個(gè)中國(guó)球迷都知曉的品牌資產(chǎn)——國(guó)安足球俱樂(lè)部，中赫集團(tuán)是其第一大股東。

“萬(wàn)柳少爺”的房，被抵押了嗎？

5月6日，中國(guó)信達(dá)在京東拍賣上架了一組資產(chǎn)，顯示為“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目，抵押物中就包括75套萬(wàn)柳書院住宅，債權(quán)總額近47億。

先不說(shuō)這75套豪宅背后的“神秘開(kāi)發(fā)商”和較為復(fù)雜的利益關(guān)系，看熱鬧的網(wǎng)友們聚焦的第一點(diǎn)是：豪宅暴雷，“萬(wàn)柳少爺們”的房子有沒(méi)有受到影響。

先來(lái)看看這些豪宅的價(jià)值。

若按47億元價(jià)格計(jì)算，這75套房源平均每套售價(jià)為6000萬(wàn)，以其平均250平方一套的面積來(lái)算，均價(jià)為24萬(wàn)元/平方米。

這低于此前萬(wàn)柳書院顯示的市場(chǎng)均價(jià)。去年，該豪宅的一套法拍房，在經(jīng)歷117輪報(bào)價(jià)后、以高達(dá)36.46萬(wàn)元/平米的拍賣價(jià)售出，刷新北京樓市成交記錄。

如今，中國(guó)信達(dá)的拍賣價(jià)格，給大眾的感覺(jué)是豪宅似乎也沒(méi)逃過(guò)“陰跌”的命運(yùn)。

其次，來(lái)看看這些豪宅的業(yè)主，有沒(méi)有受影響。

在中國(guó)信達(dá)的拍賣公告中，75套房源狀況為“全部未售”。然而在住建委官網(wǎng)上，這75套萬(wàn)柳書院中，至少有15 套顯示已網(wǎng)簽。還有熟悉萬(wàn)柳書院的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴媒體，這些住宅大多已出售并有業(yè)主入住。

這里面的情況就分為未售出、已網(wǎng)簽和已售未網(wǎng)簽三種。

如果是未售出狀態(tài)，抵押好說(shuō)。一般而言，只有未銷售房源能因借債而拿來(lái)抵押，否則會(huì)出現(xiàn)一房?jī)少u的情況。

一種是已網(wǎng)簽。一般大眾的理解是網(wǎng)簽就代表具備了物權(quán)登記的效力，但實(shí)際上并非如此。有法律人士指出，網(wǎng)簽只是購(gòu)房環(huán)節(jié)的一個(gè)流程。如果出現(xiàn)已網(wǎng)簽而被抵押，業(yè)主需要在第一時(shí)間進(jìn)行預(yù)告登記，并不是只要網(wǎng)簽了，房屋就保險(xiǎn)了。

一種是已售未網(wǎng)簽。這些房源有業(yè)主，面臨全額交了房錢，但是辦不了房本，同時(shí)房子還被抵押的情況。

如果是這一種，中赫置地可能把已經(jīng)售出的房子，當(dāng)作自己的私有物抵押。這在一些人看來(lái)是在割萬(wàn)柳書院富豪住戶們的韭菜。

但這樣割并不容易。因?yàn)槿绻课菀呀?jīng)售賣，且已有富豪業(yè)主確實(shí)已經(jīng)支付價(jià)款并實(shí)際占有，就要確定業(yè)主是否擁有優(yōu)先權(quán)。業(yè)主可以提出執(zhí)行異議，讓房源可能不會(huì)被抵押查封拍賣。

不過(guò)，目前市場(chǎng)尚未出現(xiàn)萬(wàn)柳書院住戶維權(quán)的信息。

不管是富豪還是普羅大眾，面對(duì)上述復(fù)雜的情況，有律師建議，由于涉及的相關(guān)條款非常復(fù)雜，比如正式買賣合同的簽訂時(shí)間（是抵押在前，還是簽訂在前）、購(gòu)房款的支付情況等，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（比如自家住房被抵押），最好立即提出異議，通過(guò)訴訟手段維護(hù)自身權(quán)益，以避免出現(xiàn)人財(cái)兩空的情況。

背后的開(kāi)發(fā)商遇債務(wù)危機(jī)？

北京豪宅圈素有這樣一句順口溜，“萬(wàn)柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹(shù)，北平府的院子住著誰(shuí)?！?/p>

2014年末上市的萬(wàn)柳書院，對(duì)手曾是當(dāng)時(shí)有名的融創(chuàng)觀瀾嘉苑、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、恒大華府等，而現(xiàn)在萬(wàn)柳書院已經(jīng)完全蓋過(guò)了這些對(duì)手的風(fēng)頭。

作為坐擁北京三山五園皇家風(fēng)光的頂級(jí)豪宅和最強(qiáng)學(xué)區(qū)房，萬(wàn)柳書院備受高凈值人群青睞，里面住的人非富即貴。

有傳聯(lián)想集團(tuán)創(chuàng)始人柳傳志、網(wǎng)易丁磊等知名商業(yè)大佬都是萬(wàn)柳書院的業(yè)主，金山軟件前董事長(zhǎng)葛珂，也被傳曾花1.09億元拍下了這里的豪宅。

然而，萬(wàn)柳書院的背后開(kāi)發(fā)商及大老板，卻一直低調(diào)神秘。不過(guò)這也符合中國(guó)富豪們普遍的神秘調(diào)性。他們的客戶，也不希望因買了大老板的房而有朝一日被牽連曝光。

萬(wàn)柳書院的開(kāi)發(fā)商為民營(yíng)開(kāi)發(fā)商中赫集團(tuán)。官網(wǎng)顯示，其成立于2005年9月，“以地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目和頭部體育IP等核心資產(chǎn)為依托，集體育、文娛、商業(yè)和科技等核心資源于一體?！?/p>

中赫集團(tuán)背后的老板為周金輝，2005年成立中赫時(shí)才是一個(gè)才30歲的男人，然而當(dāng)年就顯示出不菲財(cái)力。中赫集團(tuán)旗下的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中赫置地，由其斥資1.17億元成立。當(dāng)年坊間流傳，周金輝為“行伍”出身。

而在早期中赫集團(tuán)的對(duì)外宣傳中，其還涉及礦業(yè)。企查查顯示，早在2008年，就有一家名為中赫礦業(yè)投資的公司成立。其法人代表也是周金輝。另有早前的資料稱，周金輝也投資過(guò)O2O互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。

中赫集團(tuán)旗下，房地產(chǎn)是其著力最密集的項(xiàng)目。萬(wàn)柳書院是其 2012 年以26.3億元拿地開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，除此之外中赫集團(tuán)旗下的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目還包括北京釣魚臺(tái)7號(hào)院等。

這些項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是，為中國(guó)頂級(jí)的“非富即貴”人群打造。比如釣魚臺(tái)7號(hào)院，位于玉淵潭湖邊，項(xiàng)目自稱是為“中國(guó)頂級(jí)背景客戶群打造的精裝100席湖案宅邸”。這里面流傳最廣的知名業(yè)主就有演員宋丹丹和她的實(shí)力老公。

這也從一個(gè)側(cè)面顯示出中赫開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的思路并非規(guī)模復(fù)制化，而是走的“上層路線”，而這需要相當(dāng)級(jí)別的廣泛人脈。人脈背書也能成為當(dāng)年瘋狂的房地產(chǎn)企業(yè)融資的一項(xiàng)保證。

與“曲高和寡”的房產(chǎn)路線不同，中赫集團(tuán)也于2016年“走入了大眾民間”。當(dāng)年12月27日，在螞蟻金服與IDG資本退出后，中赫集團(tuán)出資35.5億元參股北京國(guó)安足球俱樂(lè)部64%股權(quán)，成為國(guó)安最大的股東。

35.5億元的盤子中，其中 15.56 億元以自有資金出資，剩余 20 億元由山東國(guó)際信托貸款提供。

彼時(shí)，廣大球迷多不認(rèn)識(shí)這個(gè)國(guó)安的新老板周金輝是何方人物。在“懶熊體育”當(dāng)年的報(bào)道中，被員工證實(shí)屬于摩羯座的周金輝低調(diào)、很少笑、打扮體面、注意視覺(jué)審美，喜歡將加繆、朱棣、黑格爾、愛(ài)默生、普羅泰戈拉、朱光潛等人的名言放入企業(yè)內(nèi)刊。

其實(shí)，周金輝搞體育，也不算突然為之。在百度百科中稱，早在2009年，周金輝就與來(lái)自瑞士的體育界運(yùn)營(yíng)專家共同創(chuàng)立了盛開(kāi)體育。

在如今盛開(kāi)體育的官網(wǎng)中，其稱總部設(shè)于北京，在洛桑和蘇黎世設(shè)有辦事處。業(yè)務(wù)主要有體育贊助（撮合中國(guó)贊助商與全球體育賽事之間的生意）、體育款待旅游、賽事運(yùn)營(yíng)（比如高爾夫界的美巡中國(guó)系列賽）、特許商品經(jīng)營(yíng)、為國(guó)際體育組織提供中國(guó)戰(zhàn)略建議的咨詢服務(wù)。

在前不久，中赫集團(tuán)還迎來(lái)了有一個(gè)體育地標(biāo)項(xiàng)目的改造——北京新工人體育館，這也是國(guó)安足球隊(duì)的主場(chǎng)。在官方對(duì)外發(fā)布中稱，新工體改造復(fù)建項(xiàng)目由中赫集團(tuán)牽頭成立的中赫工體公司負(fù)責(zé)投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

就是這么一個(gè)“龐然大物”，然而卻突陷萬(wàn)柳書院被抵押事件中。

事件中的三方——北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是萬(wàn)柳書院開(kāi)發(fā)商，原本隸屬于中赫集團(tuán)。2019年，赫華恒瑞出現(xiàn)股權(quán)變更，中赫集團(tuán)及其子公司退出股東行列，接盤者正是中國(guó)信達(dá)旗下子公司——金谷信托。

中國(guó)信達(dá)全稱是中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司，成立于1999年4月，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。在其業(yè)務(wù)組成中，受托企業(yè)客戶的不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是其重要板塊之一。官網(wǎng)顯示，目前其累計(jì)收購(gòu)受托不良資產(chǎn)規(guī)模近1.4萬(wàn)億元。

而金谷信托是中國(guó)信達(dá)旗下專業(yè)從事信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，成立于1993年，公司股東為中國(guó)信達(dá)（持股93.75%）和中國(guó)婦女活動(dòng)中心（持股6.25%）。

從現(xiàn)有公開(kāi)信息來(lái)看，三者之間展開(kāi)的可能劇本是中赫集團(tuán)找金谷信托借款，抵押物是萬(wàn)柳書院的75套房子和赫華恒瑞的100%股權(quán)，同時(shí)中赫集團(tuán)實(shí)控人周金輝也對(duì)這筆債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。

現(xiàn)在的情況是，可能中赫集團(tuán)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，還不起借款，債權(quán)人中國(guó)信達(dá)決定拍賣房源。

事實(shí)上，萬(wàn)柳書院所謂的暴雷，并不是中赫集團(tuán)近期危機(jī)的第一樁。

目前中赫集團(tuán)在企業(yè)預(yù)警通上顯示，共有5條被執(zhí)行信息，執(zhí)行標(biāo)的總金額為 11 億元，其中超過(guò)10 億元來(lái)自北京國(guó)安。據(jù)天眼查顯示，2022年中赫集團(tuán)持有的中赫置地投資控股、北京中赫工體商業(yè)管理中心（有限合伙）、中赫技術(shù)投資控股有限公司超過(guò) 1.1 億元股權(quán)被凍結(jié)。

今年2月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院還發(fā)布了一條限制消費(fèi)令，事由為申請(qǐng)執(zhí)行票據(jù)糾紛，中赫置地的法人周金輝被采取限制消費(fèi)措施。

種種跡象顯示，中赫集團(tuán)目前的債務(wù)出現(xiàn)了問(wèn)題。

豪宅暴雷之后

此次，萬(wàn)柳書院暴雷，估計(jì)也給豪宅市場(chǎng)帶來(lái)了影響。

去年，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣時(shí)，購(gòu)買豪宅一時(shí)成為很多富豪的選擇。因?yàn)樵谕獠績(jī)?yōu)質(zhì)投資標(biāo)的減少，對(duì)資金安全、保值增值意識(shí)的助推下，豪宅反而是讓富豪們最有安全感的一種投資。

投資豪宅既可以是錦上添花，也可以是雪中送炭。

不同于普通人的剛需思維，富豪的豪宅思維考慮要比普通人更多。

一般來(lái)說(shuō)，豪宅最重要的特征是稀缺和不可復(fù)制性，這也使得豪宅成為最為保值的資產(chǎn)。

像萬(wàn)柳書院這樣的高品質(zhì)豪宅，本來(lái)就很少出現(xiàn)在公開(kāi)的交易市場(chǎng)，所以一旦出現(xiàn)，不難引發(fā)潛在買家興趣。據(jù)萬(wàn)柳書院債權(quán)的拍賣公告顯示，目前共有 52 名意向人，吸引2萬(wàn)多次圍觀。

通過(guò)買賣豪宅，富豪也能在富有程度上更上一層樓。富豪通常會(huì)以全款形式購(gòu)房，用公司的名義付款抵扣一部分稅款，然后用這套全款房子再進(jìn)行銀行抵押貸款，再將此前全款付的錢從銀行拿出來(lái)。

這樣里外折騰后錢還是那些錢，卻能減免稅額，若公司再盈利，把錢還上就萬(wàn)事大吉，一旦公司虧損，房子再抵給銀行就好。

拿著這筆從銀行貸款出來(lái)的錢，分散做更多的投資，少則幾千萬(wàn)多則上億的投資資金，足以讓富豪在富有的量級(jí)上再升一級(jí)。

除錦上添花之外，很多時(shí)候賣豪宅，也是富豪們還債的首選。如果投資失敗、很多人或企業(yè)會(huì)通過(guò)銀行來(lái)拍賣豪宅，以此來(lái)緩解資金緊張問(wèn)題。

2022年，就有多家上市公司計(jì)劃出售名下房產(chǎn)，主要位于北京、上海、深圳、廣州、成都、武漢等一二線城市，通過(guò)出售房產(chǎn)來(lái)改善現(xiàn)金流。

58歲的周星馳就因?yàn)閷?duì)賭失敗，抵押了自己價(jià)值11億的豪宅“天比高”，以緩解資金壓力。

豪宅暴雷其實(shí)也并不少見(jiàn)。最近，價(jià)值1.2億的陸家嘴頂級(jí)豪宅中糧海景壹號(hào)二手交易就遭遇暴雷，買家在支付4000萬(wàn)贖樓款后，接連出現(xiàn)賣家失聯(lián)、房子被查封。而交易的中介方也是業(yè)內(nèi)名氣很大的網(wǎng)紅中介，此次暴雷被一些人看作是賣家單方面做的一個(gè)局。