文｜讀懂財經(jīng)
房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的靴子終于落地了。
5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》涉及加強從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀服務內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀服務收費、嚴格實行明碼標價等十方面。
與市場此前的認知不同，《意見》并非打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展，更像是一個廣泛的行業(yè)規(guī)范建議。作為近年來政府官方層面為數(shù)不多對經(jīng)紀行業(yè)服務行業(yè)的表態(tài)，此次意見在肯定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)價值的同時，也對服務內(nèi)容、收費機制等方面做出了明確的指引。
在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，《意見》的出臺，對于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極作用，同時也為行業(yè)發(fā)展提出了很多新思路。
/ 01 / 優(yōu)化定價機制，推進探索新發(fā)展模式
隨著《意見》的發(fā)布，如何理解此次政策的意義成為市場普遍關心的一個問題。
從整體內(nèi)容看，定價機制作為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的核心問題，成為此次《意見》的重中之重。在經(jīng)紀服務收費方面，此次政策明確定價的三要素，即服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和供求關系。在此基礎上，政策也圍繞中介費合理化、透明化以及支付機制提出了相應的建議。
其中，對于最為重要的中介費率，《意見》并沒有通過劃定一個臨界值直接管制費率?！兑庖姟芬?guī)定了“合理確定經(jīng)紀服務收費”，表示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。
這與之前市場傳聞的中介費率限價不同。換句話說，房地產(chǎn)經(jīng)紀費率市場化的趨勢沒有改變。考慮地產(chǎn)行業(yè)目前處于下行趨勢，市場化機制的完善有利于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。對行業(yè)來說，這無疑是一個好消息。
“這個消息傳言已久，最終落地的政策，沒有對費率進行直接管制，對于中介這種復雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒有一刀切，體現(xiàn)了政府智慧?！焙洗T機構首席分析師郭毅表示。
在對費率沒有直接限制的同時，《意見》還提出了經(jīng)紀服務收費透明化。根據(jù)政策建議，收費之前不僅需要明確公示，還要當事人簽字。這一規(guī)定基本與國外接近。在國外成熟市場，收費標準往往會寫入委托合同，收費標準前置確定，極大避免了后續(xù)的費率爭議。
從這個角度上說，公示和簽字的規(guī)定，為經(jīng)紀行業(yè)的費率收取和經(jīng)紀人權益保護提供了依據(jù)，將促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。郭毅表示，此舉將定價權交還給市場，服務費用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”，有利促進大型品牌經(jīng)紀公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀服務，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。
在支付機制方面，《意見》建議，引導交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。這將極大改變現(xiàn)有的支付機制。盡管目前中國平均的中介費率不足2%，與發(fā)達國家的費率差距甚遠（美國6%，日本5%）。但在實際支付中，買方需要承擔幾乎所有中介費和相關服務費，而國外主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付。隨著意見的出臺，國內(nèi)支付中介費支付機制也將與國際接軌。
在優(yōu)化定價機制的同時，意見還明確鼓勵中介行業(yè)探索新發(fā)展模式。在此次政策，明確了經(jīng)紀服務內(nèi)容由基本服務和延伸服務組成。其中，基本服務是促成房屋交易提供的一攬子必要服務，延伸服務是可單獨提供的額外服務。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，該表述將利好中介行業(yè)探索服務的“新菜單”，延伸服務將是未來值得探索的新領域。
無論優(yōu)化定價機制，還是鼓勵中介行業(yè)探索新發(fā)展模式，都說明了《意見》不應該被簡單解讀為傭金管理政策，反而更像是一個廣泛的行業(yè)規(guī)范建議。
/ 02 / 全面規(guī)范，促進中介行業(yè)健康發(fā)展
《意見》之所以在市場引起很大的反響，除了本身的內(nèi)容外，更重要的是，這是多年來官方層面少有的對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)的完整的表態(tài)，這背后反映出政府對于地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的認可。
清華大學恒隆房地產(chǎn)研究中心主任、長聘副教授、博士生導師吳璟表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)在我國已經(jīng)有二十多年的發(fā)展歷史了，《意見》是近年來第一次以部級聯(lián)席文件的方式專門對行業(yè)進行的管理指導，規(guī)格很高；《意見》開頭就開宗明義地肯定了這個行業(yè)的重要性，對行業(yè)的存在價值、社會地位是一種認可。
在肯定行業(yè)價值的同時，政策對行業(yè)的發(fā)展方向做出了明確的指引。除了優(yōu)化定價機制外，政策還對行業(yè)的規(guī)范化運營提出了意見。比如，《意見》明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案制度，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構都應向住建部門備案，并具體規(guī)范了其管理要求。
“這一政策會讓渠道公司、從事帶客看房服務的媒體平臺浮上水面，而隨著管理要求的進一步規(guī)范，以及監(jiān)管措施的實施，將有助全方位保障消費者利益，促進市場健康發(fā)展。”郭毅認為。
在規(guī)范經(jīng)紀機構的同時，《意見》還對經(jīng)紀人提出了相應的要求。比如，人員實名登記，佩戴信息卡等。對于這樣的規(guī)定，空白研究院院長楊現(xiàn)領解讀道，“經(jīng)紀行業(yè)是典型的人力資源行業(yè)，對人的規(guī)范是一切的源頭，只有人員規(guī)范，行業(yè)才能規(guī)范。在這一點上，行業(yè)協(xié)會和經(jīng)紀服務平臺都可以做非常多的工作?！?/p>
放在當下時點看，《意見》的出臺對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展有著更為積極的意義。今年以來，二手房市場總體趨于活躍并步入復蘇階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)面臨著新的發(fā)展機遇。以杭州為例，根據(jù)錢報美好生活研究院數(shù)據(jù)，今年3月杭州二手房成交數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升，整個杭州市（含臨安、富陽，不含桐廬、建德、淳安）二手房共計成交10096套，環(huán)比2月漲幅達60%，同比去年3月更是上漲120%。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，《意見》從全國層面出發(fā)，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務全鏈條加以監(jiān)督和規(guī)范，服務的標準提升、取費的公開透明，對于經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展將是長期利好；在全國一二線城市逐步進入存量交易時代的當口，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供堅實動力。
可以預見，中介行業(yè)的規(guī)范有望推動二手房交易持續(xù)回暖，并進一步促進中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。