文 | 債市觀察 蒲肅
身為央企開發(fā)商，而連續(xù)虧損的并不多見，華僑城A（000069.SZ）就是其中之一。
由于巨虧百億，深交所對華僑城發(fā)送問詢函，函中連發(fā)11問，要求在5月5日前詳細說明各項收入、計提減值、往來款項等財務賬目，并評估償債能力、現(xiàn)金流風險等。
這相當于讓華僑城再算一次“賬”，并給予公開。但5月5日，華僑城不僅沒有按時回復，還宣布公司總會計師馮文紅離職，隨后又公告將回復時間延長到5月19日。
作為財務高層，馮文紅在此時離職讓投資人士有些敏感。華僑城在公告中的表達比較平淡，只說是“因工作調(diào)動”，而且離任后不再擔任公司任何職務。
在馮文紅離職前，華僑城先后發(fā)布了2022年財報和2023年一季度報，凈利潤和經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)虧損。不少投資人士在股吧留言，希望華僑城可以改善業(yè)績，提振股票。
01、連續(xù)5個季度虧損，現(xiàn)金流持續(xù)告負
其中，2022年財報披露，公司全年歸母凈利潤虧損109.05億元，同比大幅下降387.05%。
不少媒體報道稱，這是華僑城“歷史首虧”。但若從扣非后凈利潤來看，華僑城實際從2022年開始，每個季度都在虧損。
從每季度的凈利潤情況看，華僑城全年虧損難以避免。不少財務人士分析認為，在公司財會處理中，在公司凈利潤虧損成定居的情況下，有些公司會選擇大幅計提減值，為下一財年恢復凈利潤增長做鋪墊，這也被稱為“洗大澡”。
讓人關注的是，即使今年2、3月份各地樓市短暫回暖，華僑城2023年一季度的凈利潤仍是虧損。
截至2023年一季度，華僑城營收約69.17億元，同比減少7.44%；凈利潤虧損約3.03億元，去年同期約為1.76億元。如果按扣非后凈利潤來看，華僑城則虧損約3.38億元，自去年底至今，華僑城已經(jīng)連續(xù)虧損5個季度。
來源：東方財富數(shù)據(jù)
華僑城方面表示，凈利潤、歸母凈利潤同比分別下降 121%、272%，主要系結(jié)轉(zhuǎn)量減少，導致結(jié)轉(zhuǎn)毛利下降所致。
實際上，從銷售情況來看，華僑城今年1季度約85.54億元，超過去年同期的81.11億元。雖然銷售額同比增加，但結(jié)轉(zhuǎn)量卻減少，導致凈利潤不如去年同期，“含金量”不足。
需要注意的是，結(jié)轉(zhuǎn)項目包括去年甚至前年的部分已售項目，其回款比例也影響著利潤情況。
同時，去年同期華僑城的主要在售項目多達84個，并且還有部分尾盤，而今年一季度只有55個主要項目在售。這一方面影響結(jié)轉(zhuǎn)情況，但另一方面則說明，雖然減少了近30個項目，但華僑城留下的項目比較優(yōu)質(zhì)，又恰巧趕上一季度樓市短暫提振，所以銷售額反而超出去年。
同時，華僑城2022年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額虧損5.75億元，貨幣資金416.2億元，同比下降38.41%。
截至2023年一季度末，華僑城經(jīng)營性現(xiàn)金流繼續(xù)虧損約79.82億元，去年同期虧損約113.83億元，這與凈利潤保持5個季度虧損的節(jié)奏非常同步。
深交所也關注到這一問題，要求華僑城結(jié)合公司有息債務情況，分析短期及長期償債能力，是否存在流動性風險。
來源：企業(yè)公告
同時，華僑城貨幣資金也減少至371.9億元，為2019年以來新低。而短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債合計約203.87億元，一年內(nèi)并無境內(nèi)債券到期，從兌付角度來看，尚能覆蓋一年內(nèi)的償債要求，但現(xiàn)金流若持續(xù)虧損可能會加大還債壓力。
02、百億文旅大盤尚未完工，仍需注資開發(fā)
在一眾房企中，華僑城是較早打磨出成熟的“文旅+地產(chǎn)”雙主業(yè)模式的開發(fā)商，北京、深圳、上海等一線城市的歡樂谷主題公園和中高端豪宅華僑城也都是城市名片一般的存在。
2020年之前，地產(chǎn)紅利仍在，華僑城分別2020年和2021年實現(xiàn)銷售額破千億和營收突破千億。
但可惜隨后遇到了三年疫情，華僑城在“沖千”之后迅速回落，銷售和營收兩端開始下滑，而此前收購的土儲項目也開始“賣賣賣”模式。
早在2021年，華僑城就轉(zhuǎn)讓了多達24個子公司的股權(quán)，其中涉及廣州、上海、深圳等一線城市的在建項目。
2022年，華僑城放慢了出貨節(jié)奏，但仍有一些項目股權(quán)被出售，如間接從屬于華僑城集團旗下的劍門關華僑城旅游開發(fā)股份有限公司、建水僑博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和西安華盛佳成置業(yè)有限公司部分或全部股權(quán)，擬回籠資金約8.35億元。
另外，港股上市公司華僑城（亞洲）旗下的華僑城（上海）置地有限公司51%股權(quán)和華僑城（A）旗下的涿州僑城惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的50股權(quán)及相關債權(quán)也被出售，擬出售金額約合計約9.46億元。
在賣賣賣的同時，華僑城也在收購新的項目。從華僑城戰(zhàn)略投資管理部總監(jiān)汪文進在業(yè)績會上的介紹來看，2021年華僑城新獲取項目23個，土地總價款302億元，權(quán)益地價177億元，但剩余可開發(fā)建面較2020年末仍減少118萬平米。
華僑城在2022年新收購項目大幅縮水至5個，權(quán)益地價僅14.49億元。總計剩余可開發(fā)計容建面約為1151.89萬平米，項目總數(shù)也從2021年的77個大幅減少至43個。
雖然項目有所減少，但華僑城用錢的地方還很多。
目前華僑城主要開發(fā)項目（土地成交金額超50億元）還有12個，累計投資總額達1343.8億元，與預計總投資金額相比，還有約496.32億元的差額。
這其中，華僑城依然有多個百億投資級別的大盤尚未開發(fā)完畢，比如成都信和御龍山項目早在2012年就已經(jīng)開工，至今仍有約29%的工程尚未完工。
這個開發(fā)了長達10年的項目預計投資高達285億元之多，累計投資已經(jīng)超過185億元，也就是說還需要100億元才能建設完成。
另外，武漢華僑城歡樂天際中央?yún)^(qū)由華僑城100%持有，預計投資超146億元，項目在2018年底開工，至今4年多時間，工程進度只有23%，累計投資已達83.08億元。
這些項目接下來是籌集資金開發(fā)，還是繼續(xù)出售項目股權(quán)減負，關鍵因素之一，還是要看華僑城自身現(xiàn)金流的恢復情況。
同時，華僑城計劃在2023年推進存量項目更新，包括推進東部華僑城改造、深圳歡樂谷冒險山改造及北京歡樂谷七期改造；同時，要求推進新項目建設，如南京歡樂濱江、寧波歡樂海岸、常熟沙家浜文旅綜合項目計劃今年開業(yè)迎客。
有利的消息是，隨著文旅復蘇，華僑城有望今年獲得較大幅度的文旅收入。
據(jù)公開資料，剛剛過去的“五一”假期，華僑城共計接待游客596萬人次，按可比口徑較去年同期增長148%，復蘇速度大幅領跑行業(yè)。
其中深圳歡樂谷累計接待游客超15萬人次，創(chuàng)下了開園25年來同期歷史新高，同比2019年增長70%；華僑城旗下深圳酒店“五一”假期入住率同比去年增長31%，營業(yè)收入同比去年增長76%。
希望這些營收大幅增長的項目，能幫助華僑城盡快扭虧。