界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
二手房存量市場(chǎng)關(guān)乎樓市的根基以及穩(wěn)定發(fā)展，在市場(chǎng)回暖動(dòng)力不足的當(dāng)下，相關(guān)政府部門開始著手規(guī)范房產(chǎn)中介行為。
5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡(jiǎn)稱“意見”），意見從十方面明確監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。
意見指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，服務(wù)內(nèi)容不斷拓展。但部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。
針對(duì)上述情況，意見從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、規(guī)范簽訂交易合同等方面給出指導(dǎo)。
在加強(qiáng)從業(yè)主體監(jiān)管方面，意見嚴(yán)格落實(shí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記。
在經(jīng)紀(jì)服務(wù)收方面，意見稱，經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，延伸服務(wù)是可單獨(dú)提供的額外服務(wù)。
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。
意見還指出，要嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)存在不規(guī)范行為，意見稱將規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)納入房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治的重要內(nèi)容，曝光典型案例。對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員存在收費(fèi)不規(guī)范、侵犯客戶個(gè)人信息合法權(quán)益等情形的，行業(yè)組織給予自律處分。
在規(guī)范交易合同方面，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成房屋交易，應(yīng)當(dāng)辦理房屋買賣、租賃合同網(wǎng)簽備案。
值得注意的是，針對(duì)購(gòu)房者頭疼的信息泄露問題也有望改善。根據(jù)意見，將加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。
對(duì)于此次意見出臺(tái)對(duì)中介行業(yè)的影響，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，意見各?xiàng)提議對(duì)整個(gè)行業(yè)服務(wù)水平的提升、房?jī)r(jià)穩(wěn)定等都有意義，但還需要做好相關(guān)配套措施，這樣才能對(duì)經(jīng)紀(jì)人既有支持又有監(jiān)督，從而經(jīng)紀(jì)人能夠更好的配合相關(guān)部門落實(shí)該項(xiàng)政策。
另外，針對(duì)意見中“鼓勵(lì)按成交價(jià)高服務(wù)費(fèi)率低原則分檔定價(jià)”，陸騎麟稱，對(duì)于鼓勵(lì)成交價(jià)越高服務(wù)費(fèi)率越低的建議，實(shí)際在買賣交易過程中恰恰是相反的。這項(xiàng)措施很難在實(shí)際買賣過程中實(shí)現(xiàn)，并且中介費(fèi)率的高低也是市場(chǎng)行為，過多的干預(yù)可能適得其反。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，首先，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)方面，不僅消費(fèi)者對(duì)中介的服務(wù)有客觀的評(píng)價(jià)，也有利于政府部門做合理的監(jiān)管中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)化發(fā)展，從而一改其形象差的局面。
其次，意見首次明確了延申服務(wù)，這是重大的變化，基本服務(wù)，其經(jīng)紀(jì)費(fèi)用是必須承擔(dān)的，而額外的服務(wù)，比如擔(dān)保、贖樓甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費(fèi)等，不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢(shì)去獲取。
“此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與客戶舉報(bào)相結(jié)合來(lái)實(shí)現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機(jī)構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應(yīng)，也有助于實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)?！崩钣罴畏Q。
對(duì)于收費(fèi)行為的規(guī)范，李宇嘉認(rèn)為，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，該政策更多從保護(hù)買賣雙方的角度觸發(fā)，但還要明確最低服務(wù)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)，特別是在交易流程長(zhǎng)、鏈條多，法律風(fēng)險(xiǎn)隱患大的背景下，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強(qiáng)。
“如果沒有最低服務(wù)費(fèi)用，很難吸引到專業(yè)的人員，長(zhǎng)期從事這一事業(yè)，最終導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，市場(chǎng)秩序很難扭轉(zhuǎn)過來(lái)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也還很難高質(zhì)量發(fā)展。”
今年以來(lái)，關(guān)于促進(jìn)二手房市場(chǎng)合理穩(wěn)步發(fā)展的支持政策逐步增多。
今年4月份，自然資源部和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，要求推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。
“帶押過戶”是指已經(jīng)抵押的不動(dòng)產(chǎn)在交易時(shí)，不需要提前歸還貸款，就可以過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款。這一改革可以節(jié)省不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)間，降低交易難度和交易成本。
李宇嘉，此次意見出臺(tái)與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本，特別是過去樓市繁榮時(shí)期，形成的尾大不掉的制度性成本，各種機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員，都想來(lái)分一杯，以及其中的欺詐和亂象，讓購(gòu)房者買單。
只有消除這些成本，同時(shí)開正道，將合理的成本顯化出來(lái)，該收的，應(yīng)該收取。只有這樣，經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)。