界面新聞?dòng)浾?| 趙孟

界面新聞編輯 | 翟瑞民

2023年4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，中國(guó)已全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。該消息一出引發(fā)輿論熱議。

從2007年物權(quán)法規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，到2013年《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》明確，由原國(guó)土資源部承擔(dān)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記簿冊(cè)、統(tǒng)一登記依據(jù)和統(tǒng)一信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”改革任務(wù)，再到2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，中國(guó)完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已歷時(shí)16年。

自然資源部發(fā)文稱(chēng)，產(chǎn)權(quán)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石，不動(dòng)產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的重要制度，是自然資源管理不可或缺的重要基礎(chǔ)性工作，是永恒的事業(yè)。如今，登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”已全面實(shí)現(xiàn)落地，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記越來(lái)越便利，進(jìn)入了不可逆轉(zhuǎn)的歷史進(jìn)程。

中國(guó)政法大學(xué)教授、民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院原院長(zhǎng)王衛(wèi)國(guó)參與過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)立法工作。他告訴界面新聞，我國(guó)曾長(zhǎng)期實(shí)行城鄉(xiāng)二元土地制度，農(nóng)村和城市土地的管理和使用分屬不同體系，沒(méi)有城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地登記制度。1994年出臺(tái)的房地產(chǎn)管理法，只適用于城市房屋。在這種情況下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)障礙重重。農(nóng)村土地如果要進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征收。由此引發(fā)利益沖突，損害農(nóng)民利益，并導(dǎo)致資源向城市集中，不利于鄉(xiāng)村發(fā)展。

此外，過(guò)去我國(guó)的土地和房產(chǎn)登記還存在不同部門(mén)和不同地方各自為政、互不相聯(lián)的局面，不利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理，也不利于產(chǎn)權(quán)保護(hù)和市場(chǎng)交易秩序。在2007年物權(quán)法實(shí)施以前，各地對(duì)土地和房產(chǎn)實(shí)施分別登記，不同地區(qū)的登記信息各成一系，不能全國(guó)聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)。物權(quán)法第10條明確規(guī)定，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，為建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度確立了上位法依據(jù)。當(dāng)時(shí)，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)管理處于“九龍治水”局面，涉及國(guó)土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等多個(gè)部門(mén)，由于各個(gè)部門(mén)對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)存在差異，立法工作推進(jìn)緩慢。

2013年3月，《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出，“加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”“減少部門(mén)職責(zé)交叉和分散。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)，整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)”。同年11月，國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由原國(guó)土資源部承擔(dān)，并提出統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記簿冊(cè)、統(tǒng)一登記依據(jù)和統(tǒng)一信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。至此，各地才在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到國(guó)土資源部一個(gè)部門(mén)。

2014年11月24日，國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，2015年3月1日起正式施行。這份條例成為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心法律依據(jù)，對(duì)規(guī)范登記行為、強(qiáng)化政府職責(zé)、提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力具有重要意義?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行當(dāng)日，江蘇徐州、四川瀘州和江西崇義等地分別頒發(fā)了全國(guó)第一批不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

王衛(wèi)國(guó)介紹，中央很早就提出建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就需要統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。這既有利于保護(hù)公民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，也有利于不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地進(jìn)行統(tǒng)一登記后，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)就可以有序進(jìn)入市場(chǎng)，從而避免非公共利益需要的政府征收，也能鼓勵(lì)投資者參與鄉(xiāng)村發(fā)展。這對(duì)打破城鄉(xiāng)二元體制，實(shí)現(xiàn)資本、人才向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，具有重要意義。

建立統(tǒng)一登記制度后，不動(dòng)產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)共享，公民的產(chǎn)權(quán)和交易活動(dòng)也可以得到更好保護(hù)。比如，“在北京要買(mǎi)海南的房子，不出北京就可以了解待售房屋的產(chǎn)權(quán)真實(shí)性、有無(wú)抵押等信息?！贝送?，有關(guān)部門(mén)必要時(shí)可以查詢(xún)官員持有不動(dòng)產(chǎn)的情況，這對(duì)反腐敗也會(huì)起到積極作用。

王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，也是推行財(cái)產(chǎn)稅的必要前提。如果將來(lái)房產(chǎn)稅實(shí)行按持有總面積累進(jìn)計(jì)稅的辦法，這就需要根據(jù)登記信息計(jì)算納稅人擁有房產(chǎn)的準(zhǔn)確面積。

對(duì)于建成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與推出房產(chǎn)稅的關(guān)系，早在2018年時(shí)有專(zhuān)家表示，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是把原來(lái)分散在不同部門(mén)的登記，整合在一個(gè)平臺(tái)、一個(gè)系統(tǒng)、一套權(quán)證下，對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不是那么明顯。房?jī)r(jià)本身受各種因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融環(huán)境、供求關(guān)系乃至相應(yīng)的政策等等。

自然資源部表示，今后一個(gè)時(shí)期，將聚焦四個(gè)重點(diǎn)方面，其中排第一的是加快推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記法立法，“推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度法治建設(shè)開(kāi)啟新篇章，積極為改革發(fā)展提供更有力的法治保障，創(chuàng)造更好的法律環(huán)境?！?/span>

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的法律依據(jù)為國(guó)務(wù)院2014年發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，屬于行政法規(guī)，而非法律。王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，其權(quán)威性有待提高，內(nèi)容也有待完善，因此未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記法呼之欲出。制定更權(quán)威更完善的不動(dòng)產(chǎn)登記法，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)預(yù)期、促進(jìn)市場(chǎng)交易。

“十幾億人都有房、有地，如果沒(méi)有一部法律來(lái)確定他們的權(quán)利，任何人心里都不踏實(shí)?！彼榻B，當(dāng)年制定《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，起草時(shí)本意是朝著制定法律的方向努力，但在此過(guò)程中，涉及到的多個(gè)部門(mén)對(duì)某些條款提出不同看法，未能形成統(tǒng)一意見(jiàn)，最后只能“做減法”，即將有爭(zhēng)議的條款全部刪除，并以“暫行”的名義推出。隨后，原國(guó)土資源部又制定《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，但僅僅靠行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章，其權(quán)威性不夠。

他表示，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》在涉及城鄉(xiāng)登記方面的有關(guān)內(nèi)容，仍存在改進(jìn)空間。在近些年施行過(guò)程中，應(yīng)該積累了相當(dāng)多的經(jīng)驗(yàn)，部門(mén)間對(duì)于一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也應(yīng)該逐漸形成共識(shí)，因此下一步全國(guó)人大出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記法將是順理成章，勢(shì)在必行。

“有恒產(chǎn)者，才有恒心。”王衛(wèi)國(guó)指出，不動(dòng)產(chǎn)尤其是土地，不僅具有使用價(jià)值，還具有信用價(jià)值，可以用來(lái)抵押融資。在物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的保障下，不動(dòng)產(chǎn)的擁有者、交易者有了穩(wěn)定預(yù)期，既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也可助力金融市場(chǎng)更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和民生。