界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
在向港交所遞交IPO招股書不到一個(gè)月，京東集團(tuán)（09618. HK）旗下的京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（下稱“京東產(chǎn)發(fā)”）計(jì)劃再次出手英國(guó)，開啟“買買買”模式。
4月24日，市場(chǎng)消息稱，京東產(chǎn)發(fā)將斥資2.5億英鎊（約合21.43億人民幣），收購(gòu)高盛位于英國(guó)的大型物流資產(chǎn)包。
據(jù)了解，該資產(chǎn)包共包括面積為110萬平方英尺（約10.2萬平方米）的大型園區(qū)Prospero Ansty Park，位于英格蘭考文垂；以及一個(gè)面積55萬平方英尺（約5.1萬平方米）的物流倉(cāng)庫(kù)，位于英格蘭普雷斯頓。
其中，Prospero Ansty Park園區(qū)共有兩期，包括辦公空間、工業(yè)工廠和物流倉(cāng)儲(chǔ)空間。第一期目前已招募到不少租客，第二期將于2024年初完工。
一名知情人士向界面新聞確認(rèn)了上述消息，表示京東產(chǎn)發(fā)的這項(xiàng)收購(gòu)正在接觸過程中。
這是京東產(chǎn)發(fā)在宣布赴港上市后最值得關(guān)注的一件事。有業(yè)內(nèi)人士稱，此次交易金額將刷新今年中資投資英國(guó)的最高紀(jì)錄。
今年3月30日晚，京東集團(tuán)宣布擬分拆旗下兩個(gè)業(yè)務(wù)京東工業(yè)和京東產(chǎn)發(fā)在港交所主板獨(dú)立上市，當(dāng)天京東工業(yè)和京東產(chǎn)發(fā)分別向港交所遞交IPO招股書。
上市前，京東集團(tuán)持有京東工業(yè)78.01%的股權(quán)，持有京東產(chǎn)發(fā)74.96%股權(quán)。分拆完成后，京東集團(tuán)依然持有京東工業(yè)和京東產(chǎn)發(fā)50%以上股權(quán)，兩家公司仍然屬于其子公司。
京東產(chǎn)發(fā)成立于2007年，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)于2018年，聚焦于物流基礎(chǔ)設(shè)施并布局多元化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是京東集團(tuán)內(nèi)智能物流倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)的唯一開發(fā)持有者，其主要資產(chǎn)是物流基礎(chǔ)設(shè)施，包括京東旗下大型智能物流中心亞洲一號(hào)。
近年來，京東產(chǎn)發(fā)盈利能力逐漸增強(qiáng)。招股書顯示，2020年到2022年，京東產(chǎn)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為39.4%、64.3%和70.6%。
過去三年，京東產(chǎn)發(fā)實(shí)現(xiàn)收入5.82億元、7.987億元、23.2億元。在業(yè)績(jī)期經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)28.8億元、22.4億元和31.1億元。2022年，京東產(chǎn)發(fā)完成了對(duì)中國(guó)物流資產(chǎn)的并表，這一平臺(tái)貢獻(xiàn)了7.93億元租金收入。
在2021年，京東產(chǎn)發(fā)以40億港元收購(gòu)了中國(guó)物流資產(chǎn)26%股份，此后發(fā)起強(qiáng)制收購(gòu)，中國(guó)物流資產(chǎn)在2022年中退市。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)的園區(qū)總數(shù)量已達(dá)236個(gè)，總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)937億元，總建筑面積約2330萬平方米，這一管理規(guī)模位居行業(yè)前列。
規(guī)模的快速提升，很大程度源于京東產(chǎn)發(fā)在世界范圍內(nèi)大舉收購(gòu)資產(chǎn)組合。
這筆交易如果最終完成，將是最近一年內(nèi)京東產(chǎn)發(fā)在英國(guó)收購(gòu)的第三個(gè)資產(chǎn)包。
2022年10月27日，斥資4400萬英鎊（約合3.68億人民幣，收益率為4.7%）收購(gòu)了英國(guó)連鎖超市Tesco位于英格蘭北部城市唐卡斯特（Doncaster）的一個(gè)配送中心。該物流中心是溫控倉(cāng)庫(kù)，面積為444,180平方英尺，約41265.67平方米，此前為Tesco租賃。
2022年7月22日，京東產(chǎn)發(fā)再斥資約6000萬英鎊（約合5億人民幣）買下米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）的物流倉(cāng)庫(kù)，位于倫敦衛(wèi)星城。該倉(cāng)庫(kù)曾是John Lewis的配送中心，面積約33538平方米，賣家為英國(guó)保險(xiǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)人壽安本（Abrdn）。
頻頻斥資收購(gòu)物流資產(chǎn)，京東產(chǎn)發(fā)看起來彈藥十分充足。此前，京東產(chǎn)發(fā)歐洲區(qū)負(fù)責(zé)人Cen Shen曾表示，“收購(gòu)英國(guó)倉(cāng)庫(kù)的投資，能夠帶來強(qiáng)勁的租賃回報(bào)和增值潛力，在未來幾年會(huì)繼續(xù)在英國(guó)和歐洲投資優(yōu)質(zhì)地段的資產(chǎn)。”
在最新的招股書中，京東產(chǎn)發(fā)也提及，除加強(qiáng)國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略布局外，還計(jì)劃擴(kuò)張海外市場(chǎng)的業(yè)務(wù)，在戰(zhàn)略層面選取的第一海外市場(chǎng)是東南亞。公開資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)已在在印尼投資管理了20個(gè)物流園，整體規(guī)模超過40萬平方米。
這也意味著，京東產(chǎn)發(fā)還在繼續(xù)加快全球化擴(kuò)張，投資屬性加強(qiáng)。因此，長(zhǎng)期以來京東產(chǎn)發(fā)的“其他收入及收益凈額”均明顯高于營(yíng)業(yè)收入，同時(shí)凈利潤(rùn)也持續(xù)高于營(yíng)業(yè)收入。
很明顯，雖然京東產(chǎn)發(fā)一直也在努力實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)化”，但當(dāng)前的發(fā)展依然偏向“重資產(chǎn)”。招股書顯示，2022年京東產(chǎn)發(fā)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為凈流出達(dá)221億元。
在用于中國(guó)物流資產(chǎn)收購(gòu)作出的銀行貸款，以及應(yīng)付京東集團(tuán)貸款影響下，京東產(chǎn)發(fā)的流動(dòng)負(fù)債凈額由截止2021底的82億元增至截止2022年底的193億元，流動(dòng)負(fù)債總額占總資產(chǎn)比例為30.65%。
整個(gè)2022年，京東產(chǎn)發(fā)新增投資物業(yè)達(dá)115億元，持續(xù)不斷的大額支出，使得2022年京東產(chǎn)發(fā)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物減少約16億元，年末現(xiàn)金余額只剩下約11億元。
另外，京東產(chǎn)發(fā)對(duì)于京東集團(tuán)的依賴程度雖已逐年降低，但依然不可忽視。據(jù)其招股書顯示，過去三年，京東集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司產(chǎn)生的租金收入分別占京東產(chǎn)發(fā)于相應(yīng)期間收入總額的68.1%、64.8%及47.4%。
作為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，早已成為兵家必爭(zhēng)之地。除順豐、郵政等物流商外，還有商普洛斯、安博、寶灣、豐樹等傳統(tǒng)物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商企業(yè)也有招商、遠(yuǎn)洋，還有國(guó)際資本黑石子公司龍地、摩根士丹利房地產(chǎn)均在這些領(lǐng)域進(jìn)行布局。
面對(duì)如此激烈的行業(yè)賽道，京東產(chǎn)發(fā)的主營(yíng)業(yè)務(wù)如何實(shí)現(xiàn)快速“造血”，如何成功IPO且保證可觀的估值，在面對(duì)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)與內(nèi)部運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)中繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，仍是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。