界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
上海黃浦兩大豪宅地塊的股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)果出爐，得主是魯能集團(tuán)，代價(jià)為132.9億元。
近日，上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提交了黃浦兩大豪宅地塊的股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)果，中國(guó)綠發(fā)及旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)魯能集團(tuán)參與競(jìng)標(biāo)，并以底價(jià)競(jìng)得兩家項(xiàng)目公司股權(quán)，間接獲得了這兩幅優(yōu)質(zhì)地塊。
具體來(lái)看，上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓的是上海新喬?hào)|企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“新喬?hào)|”）90%股權(quán)及其持有的71.94億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)72.1億元。
轉(zhuǎn)讓的另一項(xiàng)目公司是上海新淞原企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“新淞原”）100%股權(quán)及其持有的60.64億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)60.8億元。兩個(gè)地塊的轉(zhuǎn)讓起始價(jià)格合計(jì)約132.9億元。
其中，新喬?hào)|開(kāi)發(fā)的地塊是小東門街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01地塊及258-04、258-06地下空間地塊，深居黃浦，周邊多條軌交環(huán)繞，與綠城黃浦灣、華潤(rùn)外灘九里等高端住宅項(xiàng)目只隔一條中華路。
據(jù)界面新聞了解，地塊周邊交通、商業(yè)資源豐富，覆蓋了外灘、老西門商圈、豫園商圈等，兩公里內(nèi)即可通達(dá)多條主要高架路、到達(dá)9號(hào)線小南門站僅約60米直線距離，同時(shí)周邊教育和醫(yī)療配套齊全。
公開(kāi)資料顯示，喬家路地塊是黃浦區(qū)最大的城市更新項(xiàng)目之一，總開(kāi)發(fā)體量超過(guò)33萬(wàn)平方米，因地塊體量太大，只能選擇分散出讓形式。本次轉(zhuǎn)讓的部分位于蓬萊路與光啟路東南的258、260地塊，規(guī)劃為聯(lián)排+別墅+小高層+商業(yè)等多種類型。
因?yàn)轫?xiàng)目大部分的體量為聯(lián)排或者別墅街區(qū)，項(xiàng)目含商業(yè)的樓板價(jià)已經(jīng)接近12萬(wàn)元/平方米，未來(lái)的銷售售價(jià)或接近20萬(wàn)元/平方米。
而新淞原開(kāi)發(fā)的地塊是半淞園路街道F02-01地塊及F02-09地下空間地塊。該地塊板塊屬于黃浦世博濱江，街道屬于半淞園路街道，靠近南浦大橋，也屬黃浦核心位置。
地塊交通便利，位于中山南路以北、南車站路以東、半淞園路以北、外馬路以東，內(nèi)環(huán)高架入口處，緊鄰地鐵4號(hào)線南浦大橋站及地鐵8號(hào)線西藏南路站。
較之喬家路地塊，世博濱江地塊也相對(duì)更新，位于上海當(dāng)代藝術(shù)館和市南自來(lái)水廠北側(cè)，與黃浦江之間僅相隔一個(gè)自來(lái)水廠以及濱江綠地，擁有約350米的朝南看江面。
根據(jù)規(guī)劃，該用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)。從此前世博會(huì)地區(qū)的控規(guī)來(lái)看，F(xiàn)02-01住宅地塊容積率為2.89、建筑高度100米，住宅套數(shù)610套，未來(lái)大概率會(huì)推出高層住宅。而且地塊的岸對(duì)面是浦東世博板塊的新盤保利天峯，未來(lái)形成兩大豪宅對(duì)望。
從此前浦西世博園區(qū)的黃浦濱江段公布的整體開(kāi)發(fā)方案來(lái)看，將打造黃浦的世界級(jí)會(huì)客廳，擁有大量住宅及綜合體供應(yīng)。此次轉(zhuǎn)讓的世博濱江地塊為該區(qū)域首發(fā)項(xiàng)目，且大部分產(chǎn)品為中小戶型，將為市區(qū)的改善客戶帶來(lái)更多的選擇機(jī)會(huì)。
整體而言，此次轉(zhuǎn)讓的兩幅地塊均位于黃浦核心區(qū)域，且開(kāi)發(fā)難度較大，對(duì)房企的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力要求較高，一般房企很難承接此類百億級(jí)地塊。
同時(shí)，兩幅地塊的產(chǎn)品也基本帶來(lái)上海核心區(qū)未來(lái)的住宅供應(yīng)形態(tài)，即高層、超高層大平層或是歷史風(fēng)貌別墅、聯(lián)排。
此次競(jìng)得人魯能集團(tuán)，作為曾經(jīng)國(guó)家電網(wǎng)旗下的非核心業(yè)務(wù)公司，擁有大量地產(chǎn)資產(chǎn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在2020年，魯能集團(tuán)100%股權(quán)劃入中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)，國(guó)家電網(wǎng)以此退出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
魯能集團(tuán)此前在上海也持有一定資產(chǎn)，如位于黃浦區(qū)南京東路外灘的上海艾迪遜酒店。如今以132.9億元拿下黃浦核心區(qū)域兩地塊，也意味著魯能集團(tuán)正式進(jìn)軍上海樓市。
此次的地塊出讓方上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，是由上海地產(chǎn)集團(tuán)和黃浦國(guó)資共同持股，分別對(duì)其持股60%和40%。
這并非上海地產(chǎn)集團(tuán)首次打包掛牌多宗地塊。
今年3月，上海地產(chǎn)集團(tuán)持股73.75%的上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司轉(zhuǎn)讓了兩家企業(yè)的股權(quán)及債權(quán)，總轉(zhuǎn)讓底價(jià)超過(guò)147億元。兩家公司所擁有的三宗地塊均位于上海三林濱江板塊內(nèi)，其中兩宗為商住用地。
業(yè)內(nèi)人士稱，上海地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行的項(xiàng)目股權(quán)出售已成為其盈利模式的一種，同時(shí)也為市場(chǎng)上其他有資金實(shí)力的房企提供了進(jìn)入上海樓市的渠道。