文|真故研究室 石雨菡
編輯|龔 正
隨著我國人口老齡化程度加深，比我國老齡化更嚴重、但在養(yǎng)老方面積累了服務經驗的日本，正在掘金中國。
2月底，松下電器與中國養(yǎng)老地產企業(yè)雅達合作的一個養(yǎng)老社區(qū)在江蘇宜興市開門迎客。3萬/平米的價格在當地不算便宜，但截至目前入住率已達到50%。在雙方的合作中，中國企業(yè)負責批地建設，松下電器負責提供智能化家電及社區(qū)服務。
《真故研究室》關注到這一項目，來自于日本官商媒一體的高頻報道，一個側面顯示出日本方面對中國老齡化市場的重視。同為老齡化加速的兩個國家，雙方能開展合作的潛力不小。尤其是具備一定退休收入的數千萬中國富裕老人，已成為包括日本在內的海內外養(yǎng)老企業(yè)瞄準的重點目標對象。
01 均價每平3萬的養(yǎng)老社區(qū)長啥樣
防滑倒的坐式淋浴器、可監(jiān)測心跳和血壓的智能馬桶、日本進口的抗菌木地板；可通過6恒氣候站，來實現室內溫度、濕度、氧氣量等舒適恒定；一個名為深眠爽醒的系統(tǒng)，則能夠智能調節(jié)燈光、室溫，來改善和提升老年人的睡眠質量。
今年2月末，由松下與北京雅達養(yǎng)老產業(yè)股份有限公司（以下簡稱“北京雅達”）聯合開發(fā)的一個養(yǎng)老社區(qū)項目，在江蘇宜興的陽羨生態(tài)旅游度假區(qū)內建成迎客。來自松下提供的日式養(yǎng)老智能化產品服務，成為該項目一個特點。
據公開信息，該養(yǎng)老社區(qū)建設面積約440畝，共1170戶，包括公寓794戶，別墅376戶。戶型以89㎡、115㎡、133㎡為主。配置有室內外游泳池等各類運動設施，還配置了雅達自營醫(yī)院，以及建立了與當地三甲的宜興市人民醫(yī)院的合作關系，每周都會有專家醫(yī)生過來坐診。
圖|該養(yǎng)老社區(qū)室內圖
社區(qū)以物業(yè)銷售為主。每平米均價3萬左右，每年需繳納4000元的物業(yè)費。而宜興當地人均可支配收入為5.8萬元（2022年數據），顯然很難說這一養(yǎng)老社區(qū)是面向本地人。
購房者并沒有年齡限制，普通成年人也可購買。社區(qū)選址在有“華東第一天然氧吧”之稱的陽羨度假區(qū)內，森林覆蓋率80%以上。
或許是因為這樣的地利，該項目銷售似乎比較順利。相關售樓處的工作人員告訴《真故研究室》，目前該養(yǎng)老社區(qū)入住率50%左右，常住住戶在20%—30%。住戶主要來自北京、上海，以及宜興周邊的無錫、常州、蘇州等富裕城市。
北京雅達的官網顯示，該公司成立于2011年左右，主打養(yǎng)老、健康、旅游業(yè)務。創(chuàng)始人名為蔣建寧，曾在中青旅任職高管10年以上。目前該公司共完成四輪融資，身后有IDG、紅杉和云峰三大基金的影子。目前雅達在南京高淳、烏鎮(zhèn)以及宜興，各開發(fā)有所謂的復合式園區(qū)養(yǎng)老項目。
北京雅達與松下牽手，來源于2018年7月，松下以5%的股份入股北京雅達。雙方約定，共同開發(fā)中國健康養(yǎng)老綜合用品和服務市場。雅達擅長的是養(yǎng)老社區(qū)融資營建，而松下擅長的是智能化適老家電及服務，雙方容易形成互補關系。
松下進軍中國養(yǎng)老領域不算意外。1998年松下便在日本深耕養(yǎng)老業(yè)務，設立養(yǎng)老產業(yè)子公司“松下Age free服務”。
2011年和2012年，由于家電產品創(chuàng)新力不足、押注等離子電視失敗等原因，松下連續(xù)兩年虧損超7000億日元。2018年國際消費電子展上，松下提出“Home X”計劃，即針對不同場景打造科技感+舒適感相結合的空間。
次年，松下在中國成立了中國東北亞公司，重返中國家電市場的同時，把健康養(yǎng)老作為兩大核心戰(zhàn)略之一。也就是在這時，雅達找到了松下。
日企在中國開展業(yè)務容易受地緣關系影響。今年3月，松下出版了《松下電器與中國》一書旨在紀念日中邦交正?；?0周年，似乎在重新強調與中國的良好關系。
中國加快的老齡化速度無疑為其提供了一個廣闊的潛在市場。截至2022年末中國65歲及以上人口2.1億人，占全國人口的14.9%。預計2025年中國養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模將達到12萬億元。
松下集團全球副總裁本間哲朗稱，該社區(qū)是松下在中國最大規(guī)模的智慧養(yǎng)老社區(qū)，未來計劃形成樣板間推廣，使松下能提供的住宅規(guī)模達到每年10000戶的水平。
02 外企爭奪中國養(yǎng)老市場的20年
如此大的中國老年人市場，松下肯定不是獨具慧眼。
2010年到2020年，包括日本維斯福祉株式會社、長樂國際事業(yè)投資株式會社、日本美邸、日本禮愛在內的至少11家日企紛紛來到中國，盯上中國老人們的錢包。這些日企在日本從事養(yǎng)老服務業(yè)務平均30年以上，行業(yè)經驗豐富。
除日企外，美國、歐洲的養(yǎng)老服務提供商也成為重要參與者。
據養(yǎng)老服務研究機構AgeLifePro發(fā)布的《外資企業(yè)進軍中國養(yǎng)老服務市場商戰(zhàn)報告白皮書》數據，截至2020年末，已有至少11個國家的40家公司進軍中國養(yǎng)老服務市場，遍布17個省份，建成44個項目。這些外企中有12家來自美國，11家來自日本，11家來自歐洲，1家來自韓國，1家來自新加坡。
外資來華進入養(yǎng)老領域，經歷了幾個摸索階段。
2000年，中國65歲以上老年人占人口比例彼時達到7%以上，被稱為是我國正式進入老齡化社會的標志。
不過從 2000年到2009年近十年間，外資養(yǎng)老企業(yè)對中國市場涉獵并不深。即使有企業(yè)試水，也鮮有成功的案例。
比如美國假日退休集團沿用美國CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)， Continuing Care Retirement Community）養(yǎng)老模式，曾在1998年于上海郊區(qū)建立了一座退休社區(qū)，但因為入住率較低，2006年停運并改為經濟酒店。
2006年，德國奧古新諾養(yǎng)老機構擬出資10億在上海建立一家頤養(yǎng)中心，但中途敗在了土地審批困難上。
分析稱，當時中國對養(yǎng)老行業(yè)的重視度、市場環(huán)境、用戶心理遠不如今日成熟，土壤還不足，生意立不起來。
而從2010年開始，外資對中國養(yǎng)老市場的關注明顯更積極了些。該年我國的老齡化率進一步提高，65歲及以上老年人約為1.1883億，占總人口比例為8.87%。
彼時，日本于2010年出臺了“新增長戰(zhàn)略”，計劃將醫(yī)療、護理、健康等優(yōu)勢產業(yè)、發(fā)展成在中國等亞洲國家重點開發(fā)的內容。2010年到2012年的兩年間，至少有9家日企、7家美企來華，擴大對本地市場的參與。
這一時期，不論是美企還是日企，比較多采用的是輕資產方式入局，向中國輸出的養(yǎng)老機構運營管理以及養(yǎng)老咨詢培訓。當時一個背景是國內養(yǎng)老市場監(jiān)管還不成熟、外企拿地，投資養(yǎng)老地產這樣的重資產形式，被認為具備較大的風險性。
到了2014年，商務部和民政部聯合發(fā)布了《關于外商投資設立營利性養(yǎng)老機構有關事項的公告（2014年第81號）》。不僅支持外國投資者在中國進行養(yǎng)老投資，規(guī)?；⑦B鎖化運營，也鼓勵與國內企業(yè)合資、合作，并與國內資本投資舉辦的營利性養(yǎng)老機構享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。同時，相關監(jiān)管措施也一并出臺，進一步規(guī)范市場環(huán)境。
在中央政策的推動下，2014年至今，歐洲的養(yǎng)老機構開始大批入華，美企、日企、澳企等也不斷有新力量進入。這期間外企慢慢摸索到適合的發(fā)展路徑，比如積極尋求與政府和國內頭部險企合作等，并開始出現重資產運營模式。
據媒體報道，澳大利亞最大的養(yǎng)老社區(qū)運營方和開發(fā)商聯實（Lendlease），2020年投資18億元在上海青浦打造的逸浦薈養(yǎng)老社區(qū)，占地面積85萬平方米，提供800多套精裝養(yǎng)老公寓，可容納1300位老人。逸浦薈是聯實在中國的“養(yǎng)生享老”旗艦項目，目前全部三期項目建設已經完成，是上海較為熱門的高端養(yǎng)老社區(qū)。
對于中國本土的養(yǎng)老服務機構，無論是日本還是歐美，其優(yōu)勢在于常年積累的養(yǎng)老機構運營和養(yǎng)老看護經驗。畢竟海外的老齡化開始的早。
當然，這些外企來華后走過不少的彎路，出局者不在少數。
以日企為例，由于日本實行“保險介護制度”，養(yǎng)老機構能夠獲得約三分之一的護理報酬，這使得日本介護工作能夠普及。然而，日企在中國卻無法獲得對應的政策條件，同時中國人以家庭為單位養(yǎng)老的孝文化也阻礙了日企養(yǎng)老機構在中國的迅速壯大。
比如2012年日本禮愛在北京建立的北京禮愛護理中心，2017年由于出租方不再續(xù)租最終停業(yè)。但其實其運營之初就由于房租較高，無法對接社保、獲得政府補貼等，一直面臨難以盈利的困境。
對于中國養(yǎng)老市場的潛力，并不僅存在進入就能獲益的一面，畢竟中國人在養(yǎng)老方面，還沒有準備好相關的財源及完善的政策。
03 國內養(yǎng)老產業(yè)的錢、服務與商品發(fā)展還有廣闊空間
業(yè)內有一個觀點，我國養(yǎng)老產業(yè)的黃金發(fā)展期才剛剛開始。
這一結論來自于新中國成立后經過的三次嬰兒潮，已經陸續(xù)已在和將在2010年、2020-2030年、2040-2050 年代步入老年期。
這三次嬰兒潮出生的人口規(guī)模巨大，分別是1952—1958 年出生的50后（1 億人）、1962-1975 出生的60后、70后（3 億人）以及改革開放以后1981-1997年出生的80后、90 后（3億人）。他們中的70、80后，不少受益于改革開放的紅利，養(yǎng)老的家底比較足。
發(fā)展養(yǎng)老市場，離不開錢、服務性產品和實體商品?！吨袊淆g產業(yè)發(fā)展報告》把我國的養(yǎng)老產業(yè)分為養(yǎng)老金融、養(yǎng)老服務、養(yǎng)老用品三個組成部分。
在養(yǎng)老金融方面，基本養(yǎng)老保險、企職業(yè)年金以及個人商業(yè)養(yǎng)老保險，構成了養(yǎng)老金融的三大支柱。近年，我國發(fā)展的一個重點在于個人商業(yè)養(yǎng)老保險，期望能形成對前兩者財源的補充。（三大支柱具體發(fā)展狀況，可參考此前真故研究室此前發(fā)布的《個人養(yǎng)老金開存，銀行地推爭奪00后》這篇文章）
養(yǎng)老市場有了錢，才能夠為個人提供更好的服務，發(fā)展相關的產業(yè)。這是養(yǎng)老金融發(fā)展的一個小目標。
在養(yǎng)老服務層面，我國目前已經形成“9073”的服務體系，即90%的老年人居家養(yǎng)老，7%老人參與社區(qū)養(yǎng)老服務，3%入住機構養(yǎng)老。
目前養(yǎng)老服務的參與主體包括房地產公司，如萬科、保利、綠城、遠洋等；保險公司如泰康、太平、國壽、平安等；養(yǎng)老服務機構如誠和敬、親和源等；其他投資者，主要包括實業(yè)集團（如新華錦集團、寶鋼建筑等）、信托公司（如中鐵信托、安信信托等）和私募股權投資，基金（如丹麥-中國養(yǎng)老產業(yè)投資基金等）。
從運營方式上看，養(yǎng)老服務主要有輕資產運營和重資產運營兩種。
輕資產運營就是參與主體采用第三方合作、租賃物業(yè)、委托管理等形式，提供居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老或機構養(yǎng)老服務。而重資產運營則是參與主體自建或收購養(yǎng)老社區(qū)，或通過私募基金、股權投資、信托產品等參與養(yǎng)老社區(qū)的投資建設。
盡管我國從政策上給予養(yǎng)老服務不少支持，比如鼓勵發(fā)展福利性以及非營利性養(yǎng)老機構，鼓勵企事業(yè)單位、個人利用閑置的房屋資產興辦養(yǎng)老服務機構等，但當下我國養(yǎng)老服務行業(yè)存在的痛點不少。
一方面，我國居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的基礎設施建設仍不夠完善，比較依賴政府的參與，財政壓力較大。
另一方面，高品質養(yǎng)老機構多屬于重資產運營，投資成本高、周期長等特征導致相關費用較高。但在我國老齡人口一部分面臨未富先老的困境下，高門檻無疑擋住了不少需求者。此外，護理從業(yè)者數量相對我國老齡人口的數量差距較大，高質量護理人才比較缺失。
養(yǎng)老用品層面，主要分為醫(yī)療器械類、康復輔具類和老人日常用品三類，“適老化”是養(yǎng)老用品的關鍵詞。
根據國家社科基金《養(yǎng)老消費與養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展研究》課題組測算，到2050年，我國老年用品市場的規(guī)模將達到100萬億，占國內生產總值的33%。我國養(yǎng)老用品的需求和市場潛力是非常巨大的。
不過，目前國內適老產業(yè)發(fā)展方面，現階段存在產品供給不足的問題。從世界范圍來看，適老康養(yǎng)用品的品類有4萬多個，國內的品類只有3000多個。
比如在醫(yī)療器械領域，日本當下已經是僅次于美國的第二大醫(yī)療器械市場，而我國醫(yī)療器械市場一半為進口產品，國產覆蓋率不足。
而從細分行業(yè)看，2019年日本成人失禁護理用品市場滲透率高達80%，紙尿褲等產品品類豐富、具備高舒適性，尤妮佳、花王等知名日用品品牌持續(xù)深耕。而我國如 2019 年中國成人失禁用品雖規(guī)模增長較快，但截至2019年滲透率僅為3%。
總體來看，由于我國老齡化進程較快，不論是養(yǎng)老金融、養(yǎng)老服務還是養(yǎng)老產品，目前都存在供需不平衡的問題，與發(fā)達國家存在不小的差距。
但差距也就意味著商機。隨著國家對養(yǎng)老產業(yè)的持續(xù)投入和扶持、外企入局以及國內企業(yè)的深耕，市場的多層次供給有望進一步豐富，將有更多選擇對作為消費者的老人而言，無疑是利好，但前提是他們得有能跑贏通脹的收入。
參考資料：
1、《外資企業(yè)進軍中國養(yǎng)老服務市場商戰(zhàn)報告白皮書》，AgeLifePro。
2、前景廣闊，時機未到——中國養(yǎng)老產業(yè)展望，中信證券。
3、健康安全體面尊嚴，適老產業(yè)助力樂享銀發(fā)生活——日本養(yǎng)老產業(yè)與適老用品復盤專題報告，國泰君安。
4、守正出奇，輕資產服務與重資產社區(qū)雙軌并行，平安證券。