文|真故研究室 石雨菡

編輯|龔 正

隨著我國人口老齡化程度加深，比我國老齡化更嚴(yán)重、但在養(yǎng)老方面積累了服務(wù)經(jīng)驗的日本，正在掘金中國。

2月底，松下電器與中國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)雅達合作的一個養(yǎng)老社區(qū)在江蘇宜興市開門迎客。3萬/平米的價格在當(dāng)?shù)夭凰惚阋?，但截至目前入住率已達到50%。在雙方的合作中，中國企業(yè)負(fù)責(zé)批地建設(shè)，松下電器負(fù)責(zé)提供智能化家電及社區(qū)服務(wù)。

《真故研究室》關(guān)注到這一項目，來自于日本官商媒一體的高頻報道，一個側(cè)面顯示出日本方面對中國老齡化市場的重視。同為老齡化加速的兩個國家，雙方能開展合作的潛力不小。尤其是具備一定退休收入的數(shù)千萬中國富裕老人，已成為包括日本在內(nèi)的海內(nèi)外養(yǎng)老企業(yè)瞄準(zhǔn)的重點目標(biāo)對象。

01 均價每平3萬的養(yǎng)老社區(qū)長啥樣

防滑倒的坐式淋浴器、可監(jiān)測心跳和血壓的智能馬桶、日本進口的抗菌木地板；可通過6恒氣候站，來實現(xiàn)室內(nèi)溫度、濕度、氧氣量等舒適恒定；一個名為深眠爽醒的系統(tǒng)，則能夠智能調(diào)節(jié)燈光、室溫，來改善和提升老年人的睡眠質(zhì)量。

今年2月末，由松下與北京雅達養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份有限公司（以下簡稱“北京雅達”）聯(lián)合開發(fā)的一個養(yǎng)老社區(qū)項目，在江蘇宜興的陽羨生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)建成迎客。來自松下提供的日式養(yǎng)老智能化產(chǎn)品服務(wù)，成為該項目一個特點。

據(jù)公開信息，該養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)面積約440畝，共1170戶，包括公寓794戶，別墅376戶。戶型以89㎡、115㎡、133㎡為主。配置有室內(nèi)外游泳池等各類運動設(shè)施，還配置了雅達自營醫(yī)院，以及建立了與當(dāng)?shù)厝椎囊伺d市人民醫(yī)院的合作關(guān)系，每周都會有專家醫(yī)生過來坐診。

圖|該養(yǎng)老社區(qū)室內(nèi)圖

社區(qū)以物業(yè)銷售為主。每平米均價3萬左右，每年需繳納4000元的物業(yè)費。而宜興當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霝?.8萬元（2022年數(shù)據(jù)），顯然很難說這一養(yǎng)老社區(qū)是面向本地人。

購房者并沒有年齡限制，普通成年人也可購買。社區(qū)選址在有“華東第一天然氧吧”之稱的陽羨度假區(qū)內(nèi)，森林覆蓋率80%以上。

或許是因為這樣的地利，該項目銷售似乎比較順利。相關(guān)售樓處的工作人員告訴《真故研究室》，目前該養(yǎng)老社區(qū)入住率50%左右，常住住戶在20%—30%。住戶主要來自北京、上海，以及宜興周邊的無錫、常州、蘇州等富裕城市。

北京雅達的官網(wǎng)顯示，該公司成立于2011年左右，主打養(yǎng)老、健康、旅游業(yè)務(wù)。創(chuàng)始人名為蔣建寧，曾在中青旅任職高管10年以上。目前該公司共完成四輪融資，身后有IDG、紅杉和云峰三大基金的影子。目前雅達在南京高淳、烏鎮(zhèn)以及宜興，各開發(fā)有所謂的復(fù)合式園區(qū)養(yǎng)老項目。

北京雅達與松下牽手，來源于2018年7月，松下以5%的股份入股北京雅達。雙方約定，共同開發(fā)中國健康養(yǎng)老綜合用品和服務(wù)市場。雅達擅長的是養(yǎng)老社區(qū)融資營建，而松下擅長的是智能化適老家電及服務(wù)，雙方容易形成互補關(guān)系。

松下進軍中國養(yǎng)老領(lǐng)域不算意外。1998年松下便在日本深耕養(yǎng)老業(yè)務(wù)，設(shè)立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)子公司“松下Age free服務(wù)”。

2011年和2012年，由于家電產(chǎn)品創(chuàng)新力不足、押注等離子電視失敗等原因，松下連續(xù)兩年虧損超7000億日元。2018年國際消費電子展上，松下提出“Home X”計劃，即針對不同場景打造科技感+舒適感相結(jié)合的空間。

次年，松下在中國成立了中國東北亞公司，重返中國家電市場的同時，把健康養(yǎng)老作為兩大核心戰(zhàn)略之一。也就是在這時，雅達找到了松下。

日企在中國開展業(yè)務(wù)容易受地緣關(guān)系影響。今年3月，松下出版了《松下電器與中國》一書旨在紀(jì)念日中邦交正?；?0周年，似乎在重新強調(diào)與中國的良好關(guān)系。

中國加快的老齡化速度無疑為其提供了一個廣闊的潛在市場。截至2022年末中國65歲及以上人口2.1億人，占全國人口的14.9%。預(yù)計2025年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到12萬億元。

松下集團全球副總裁本間哲朗稱，該社區(qū)是松下在中國最大規(guī)模的智慧養(yǎng)老社區(qū)，未來計劃形成樣板間推廣，使松下能提供的住宅規(guī)模達到每年10000戶的水平。

02 外企爭奪中國養(yǎng)老市場的20年

如此大的中國老年人市場，松下肯定不是獨具慧眼。

2010年到2020年，包括日本維斯福祉株式會社、長樂國際事業(yè)投資株式會社、日本美邸、日本禮愛在內(nèi)的至少11家日企紛紛來到中國，盯上中國老人們的錢包。這些日企在日本從事養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)平均30年以上，行業(yè)經(jīng)驗豐富。

除日企外，美國、歐洲的養(yǎng)老服務(wù)提供商也成為重要參與者。

據(jù)養(yǎng)老服務(wù)研究機構(gòu)AgeLifePro發(fā)布的《外資企業(yè)進軍中國養(yǎng)老服務(wù)市場商戰(zhàn)報告白皮書》數(shù)據(jù)，截至2020年末，已有至少11個國家的40家公司進軍中國養(yǎng)老服務(wù)市場，遍布17個省份，建成44個項目。這些外企中有12家來自美國，11家來自日本，11家來自歐洲，1家來自韓國，1家來自新加坡。

外資來華進入養(yǎng)老領(lǐng)域，經(jīng)歷了幾個摸索階段。

2000年，中國65歲以上老年人占人口比例彼時達到7%以上，被稱為是我國正式進入老齡化社會的標(biāo)志。

不過從 2000年到2009年近十年間，外資養(yǎng)老企業(yè)對中國市場涉獵并不深。即使有企業(yè)試水，也鮮有成功的案例。

比如美國假日退休集團沿用美國CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)， Continuing Care Retirement Community）養(yǎng)老模式，曾在1998年于上海郊區(qū)建立了一座退休社區(qū)，但因為入住率較低，2006年停運并改為經(jīng)濟酒店。

2006年，德國奧古新諾養(yǎng)老機構(gòu)擬出資10億在上海建立一家頤養(yǎng)中心，但中途敗在了土地審批困難上。

分析稱，當(dāng)時中國對養(yǎng)老行業(yè)的重視度、市場環(huán)境、用戶心理遠(yuǎn)不如今日成熟，土壤還不足，生意立不起來。

而從2010年開始，外資對中國養(yǎng)老市場的關(guān)注明顯更積極了些。該年我國的老齡化率進一步提高，65歲及以上老年人約為1.1883億，占總?cè)丝诒壤秊?.87%。

彼時，日本于2010年出臺了“新增長戰(zhàn)略”，計劃將醫(yī)療、護理、健康等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、發(fā)展成在中國等亞洲國家重點開發(fā)的內(nèi)容。2010年到2012年的兩年間，至少有9家日企、7家美企來華，擴大對本地市場的參與。

這一時期，不論是美企還是日企，比較多采用的是輕資產(chǎn)方式入局，向中國輸出的養(yǎng)老機構(gòu)運營管理以及養(yǎng)老咨詢培訓(xùn)。當(dāng)時一個背景是國內(nèi)養(yǎng)老市場監(jiān)管還不成熟、外企拿地，投資養(yǎng)老地產(chǎn)這樣的重資產(chǎn)形式，被認(rèn)為具備較大的風(fēng)險性。

到了2014年，商務(wù)部和民政部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于外商投資設(shè)立營利性養(yǎng)老機構(gòu)有關(guān)事項的公告（2014年第81號）》。不僅支持外國投資者在中國進行養(yǎng)老投資，規(guī)?；?、連鎖化運營，也鼓勵與國內(nèi)企業(yè)合資、合作，并與國內(nèi)資本投資舉辦的營利性養(yǎng)老機構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。同時，相關(guān)監(jiān)管措施也一并出臺，進一步規(guī)范市場環(huán)境。

在中央政策的推動下，2014年至今，歐洲的養(yǎng)老機構(gòu)開始大批入華，美企、日企、澳企等也不斷有新力量進入。這期間外企慢慢摸索到適合的發(fā)展路徑，比如積極尋求與政府和國內(nèi)頭部險企合作等，并開始出現(xiàn)重資產(chǎn)運營模式。

據(jù)媒體報道，澳大利亞最大的養(yǎng)老社區(qū)運營方和開發(fā)商聯(lián)實（Lendlease），2020年投資18億元在上海青浦打造的逸浦薈養(yǎng)老社區(qū)，占地面積85萬平方米，提供800多套精裝養(yǎng)老公寓，可容納1300位老人。逸浦薈是聯(lián)實在中國的“養(yǎng)生享老”旗艦項目，目前全部三期項目建設(shè)已經(jīng)完成，是上海較為熱門的高端養(yǎng)老社區(qū)。

對于中國本土的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，無論是日本還是歐美，其優(yōu)勢在于常年積累的養(yǎng)老機構(gòu)運營和養(yǎng)老看護經(jīng)驗。畢竟海外的老齡化開始的早。

當(dāng)然，這些外企來華后走過不少的彎路，出局者不在少數(shù)。

以日企為例，由于日本實行“保險介護制度”，養(yǎng)老機構(gòu)能夠獲得約三分之一的護理報酬，這使得日本介護工作能夠普及。然而，日企在中國卻無法獲得對應(yīng)的政策條件，同時中國人以家庭為單位養(yǎng)老的孝文化也阻礙了日企養(yǎng)老機構(gòu)在中國的迅速壯大。

比如2012年日本禮愛在北京建立的北京禮愛護理中心，2017年由于出租方不再續(xù)租最終停業(yè)。但其實其運營之初就由于房租較高，無法對接社保、獲得政府補貼等，一直面臨難以盈利的困境。

對于中國養(yǎng)老市場的潛力，并不僅存在進入就能獲益的一面，畢竟中國人在養(yǎng)老方面，還沒有準(zhǔn)備好相關(guān)的財源及完善的政策。

03 國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的錢、服務(wù)與商品發(fā)展還有廣闊空間

業(yè)內(nèi)有一個觀點，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金發(fā)展期才剛剛開始。

這一結(jié)論來自于新中國成立后經(jīng)過的三次嬰兒潮，已經(jīng)陸續(xù)已在和將在2010年、2020-2030年、2040-2050 年代步入老年期。

這三次嬰兒潮出生的人口規(guī)模巨大，分別是1952—1958 年出生的50后（1 億人）、1962-1975 出生的60后、70后（3 億人）以及改革開放以后1981-1997年出生的80后、90 后（3億人）。他們中的70、80后，不少受益于改革開放的紅利，養(yǎng)老的家底比較足。

發(fā)展養(yǎng)老市場，離不開錢、服務(wù)性產(chǎn)品和實體商品?！吨袊淆g產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》把我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分為養(yǎng)老金融、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老用品三個組成部分。

在養(yǎng)老金融方面，基本養(yǎng)老保險、企職業(yè)年金以及個人商業(yè)養(yǎng)老保險，構(gòu)成了養(yǎng)老金融的三大支柱。近年，我國發(fā)展的一個重點在于個人商業(yè)養(yǎng)老保險，期望能形成對前兩者財源的補充。（三大支柱具體發(fā)展?fàn)顩r，可參考此前真故研究室此前發(fā)布的《個人養(yǎng)老金開存，銀行地推爭奪00后》這篇文章）

養(yǎng)老市場有了錢，才能夠為個人提供更好的服務(wù)，發(fā)展相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。這是養(yǎng)老金融發(fā)展的一個小目標(biāo)。

在養(yǎng)老服務(wù)層面，我國目前已經(jīng)形成“9073”的服務(wù)體系，即90%的老年人居家養(yǎng)老，7%老人參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，3%入住機構(gòu)養(yǎng)老。

目前養(yǎng)老服務(wù)的參與主體包括房地產(chǎn)公司，如萬科、保利、綠城、遠(yuǎn)洋等；保險公司如泰康、太平、國壽、平安等；養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)如誠和敬、親和源等；其他投資者，主要包括實業(yè)集團（如新華錦集團、寶鋼建筑等）、信托公司（如中鐵信托、安信信托等）和私募股權(quán)投資，基金（如丹麥-中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金等）。

從運營方式上看，養(yǎng)老服務(wù)主要有輕資產(chǎn)運營和重資產(chǎn)運營兩種。

輕資產(chǎn)運營就是參與主體采用第三方合作、租賃物業(yè)、委托管理等形式，提供居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老或機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。而重資產(chǎn)運營則是參與主體自建或收購養(yǎng)老社區(qū)，或通過私募基金、股權(quán)投資、信托產(chǎn)品等參與養(yǎng)老社區(qū)的投資建設(shè)。

盡管我國從政策上給予養(yǎng)老服務(wù)不少支持，比如鼓勵發(fā)展福利性以及非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵企事業(yè)單位、個人利用閑置的房屋資產(chǎn)興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)等，但當(dāng)下我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)存在的痛點不少。

一方面，我國居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍不夠完善，比較依賴政府的參與，財政壓力較大。

另一方面，高品質(zhì)養(yǎng)老機構(gòu)多屬于重資產(chǎn)運營，投資成本高、周期長等特征導(dǎo)致相關(guān)費用較高。但在我國老齡人口一部分面臨未富先老的困境下，高門檻無疑擋住了不少需求者。此外，護理從業(yè)者數(shù)量相對我國老齡人口的數(shù)量差距較大，高質(zhì)量護理人才比較缺失。

養(yǎng)老用品層面，主要分為醫(yī)療器械類、康復(fù)輔具類和老人日常用品三類，“適老化”是養(yǎng)老用品的關(guān)鍵詞。

根據(jù)國家社科基金《養(yǎng)老消費與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究》課題組測算，到2050年，我國老年用品市場的規(guī)模將達到100萬億，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的33%。我國養(yǎng)老用品的需求和市場潛力是非常巨大的。

不過，目前國內(nèi)適老產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，現(xiàn)階段存在產(chǎn)品供給不足的問題。從世界范圍來看，適老康養(yǎng)用品的品類有4萬多個，國內(nèi)的品類只有3000多個。

比如在醫(yī)療器械領(lǐng)域，日本當(dāng)下已經(jīng)是僅次于美國的第二大醫(yī)療器械市場，而我國醫(yī)療器械市場一半為進口產(chǎn)品，國產(chǎn)覆蓋率不足。

而從細(xì)分行業(yè)看，2019年日本成人失禁護理用品市場滲透率高達80%，紙尿褲等產(chǎn)品品類豐富、具備高舒適性，尤妮佳、花王等知名日用品品牌持續(xù)深耕。而我國如 2019 年中國成人失禁用品雖規(guī)模增長較快，但截至2019年滲透率僅為3%。

總體來看，由于我國老齡化進程較快，不論是養(yǎng)老金融、養(yǎng)老服務(wù)還是養(yǎng)老產(chǎn)品，目前都存在供需不平衡的問題，與發(fā)達國家存在不小的差距。

但差距也就意味著商機。隨著國家對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入和扶持、外企入局以及國內(nèi)企業(yè)的深耕，市場的多層次供給有望進一步豐富，將有更多選擇對作為消費者的老人而言，無疑是利好，但前提是他們得有能跑贏通脹的收入。

參考資料：

1、《外資企業(yè)進軍中國養(yǎng)老服務(wù)市場商戰(zhàn)報告白皮書》，AgeLifePro。

2、前景廣闊，時機未到——中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)展望，中信證券。

3、健康安全體面尊嚴(yán)，適老產(chǎn)業(yè)助力樂享銀發(fā)生活——日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與適老用品復(fù)盤專題報告，國泰君安。

4、守正出奇，輕資產(chǎn)服務(wù)與重資產(chǎn)社區(qū)雙軌并行，平安證券。