文|投資界PEdaily

又是黑石。

投資界從黑石方面獲悉，旗下最新全球房地產(chǎn)基金B(yǎng)lackstone Real Estate Partners X（簡稱：BREP X）已完成最終募資——一舉獲得304億美元（約合人民幣超2000億元）的總資本承諾，成為有史以來最大的房地產(chǎn)或私募股權(quán)基金。

至此，黑石全球、亞洲、歐洲三大機(jī)會型策略共有500億美元的資本承諾，而其總AUM也將達(dá)到一萬億美元，是名副其實(shí)的PE之王。

每當(dāng)全球地產(chǎn)市場動蕩之時，我們總能看到黑石的身影。1991年起，黑石正式啟動房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，迄今管理的房地產(chǎn)股權(quán)投資資產(chǎn)約為3260億美元，是華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主。30多年來，黑石全球掃貨，房地產(chǎn)板塊已成為它最賺錢的業(yè)務(wù)板塊。

另一邊，大洋彼岸的中國也開始浮現(xiàn)嶄新一幕，首批不動產(chǎn)私募投資基金管理人揭開面紗。據(jù)上海證券報消息，首批不動產(chǎn)私募投資基金管理人包括鼎暉投資、深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金、高和資本、中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金、鼎信長城投資集團(tuán)、建信（北京）投資基金管理有限責(zé)任公司等頭部機(jī)構(gòu)?；蛟S很快，我們將見證“中國黑石”的誕生。

黑石史上最猛募資，2000億，PE之王最賺錢業(yè)務(wù)

具體來看這支新基金。

根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的官方更新——去年5月，黑石向美國證券交易委員會注冊BREP X，短短的兩個月后便募集到了240億美元。據(jù)當(dāng)時報道稱，此新基金中，黑石投入約3億美元的自有資本，并向投資者額外分配了59億美元的融資額度。

時隔一年，這支基金終于浮出水面，最終規(guī)模304億美元（約合人民幣超2000億元），是同類基金中最大規(guī)模的項(xiàng)目。要知道，上一次打破全球募資紀(jì)錄的還是黑石在2019年募集的260億美元并購基金。

至此，黑石管理的房地產(chǎn)股權(quán)投資資產(chǎn)達(dá)到了3260億美元（約合人民幣2.2萬億元），是世界上最大的商業(yè)房地產(chǎn)所有者，“宇宙規(guī)模之王”稱號名不虛傳，抄底彈藥充足。

不過這一次，BREP X基金方向有了些許調(diào)整。黑石表示，由于預(yù)見到宏觀趨勢的變化，黑石房地產(chǎn)投資已將其投資組合從面臨逆風(fēng)的資產(chǎn)（如傳統(tǒng)辦公樓和購物中心）中轉(zhuǎn)移，目前投資組合中約80%的資產(chǎn)集中于物流、租賃住房、酒店、實(shí)驗(yàn)室和數(shù)據(jù)中心等板塊。BREP X的規(guī)模和可自由支配的資本使其能夠充分利用全球最看好板塊中的機(jī)會。

“我們認(rèn)為，當(dāng)前的市場為黑石房地產(chǎn)提供了絕佳機(jī)會。在當(dāng)下這個市場波動和混亂時期，我們進(jìn)行了一些最好的投資?！焙谑康禺a(chǎn)全球聯(lián)席主管Ken Caplan表示，隨著房地產(chǎn)不同領(lǐng)域的表現(xiàn)出現(xiàn)分化，板塊選擇的重要性愈加凸顯，該趨勢利好黑石高度看好的投資主題。

自1991年開展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)以來，黑石沿用“買入，修復(fù)，賣出”的資管策略，幾乎沒有失過手。三十多年來，這只PE巨鱷在地產(chǎn)界締造了不少創(chuàng)紀(jì)錄的案例，其中物流是它最大的業(yè)務(wù)，約占整個房地產(chǎn)投資組合的40%。

在中國我們也總能看到它霸氣出手的身影。尤其是最近兩年，盡管黑石集團(tuán)收購SOHO中國沒有成功，但2021年收購富力物流園的交易，讓黑石集團(tuán)在中國的物流投資組合大幅擴(kuò)張，達(dá)到5300萬平方英尺，覆蓋中國23個城市。

時至如今，這已經(jīng)成為黑石最明星業(yè)務(wù)。透過黑石最新財報可以看到，目前黑石總資產(chǎn)管理規(guī)模(AUM)達(dá)到9750億美元，其中有3260億美元投資在房地產(chǎn)，占總資產(chǎn)管理規(guī)模的34%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也成為黑石最賺錢業(yè)務(wù)——2022年，黑石可分配收益一共是74.56億美元，其中來自房地產(chǎn)板塊的是43.12億美元，占比達(dá)到58%。也就是說，黑石超一半收入來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“沒有比房地產(chǎn)更好的例子了?！焙谑偛眉媸紫\(yùn)營官喬恩·格雷在最新財報會議上也提到，在過去30年的經(jīng)濟(jì)和利率周期中，黑石為BREP全球基金中超過1000多億美元的承諾資本提供了16%的凈內(nèi)部回報率。

此前罕見違約，蘇世民：適宜投資的時機(jī)總會到來

最近幾個月，美國地產(chǎn)業(yè)的麻煩逐漸顯現(xiàn)，黑石也深陷不小的震蕩。

先是“王牌”產(chǎn)品BREIT遭遇瘋狂擠兌——今年3月，黑石700億美元體量的房地產(chǎn)投資信托基金收到了45億美元的贖回請求，較2月增加了15%；黑石已連續(xù)第五個月限制贖回，僅獲批6.66億美元。

一波未平，一波又起。3月初，黑石有價值5.62億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）發(fā)生違約，由此被拖入嚴(yán)重的信任危機(jī)中。這批證券是以2018年收購的芬蘭企業(yè)SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店作為擔(dān)保，到期時間為2023年2月14日。但是去年以來歐美不斷加息，芬蘭房地產(chǎn)市場動蕩，最終導(dǎo)致了黑石的違約。

事件爆發(fā)的大背景是，硅谷銀行和另外兩家美國地區(qū)性銀行的迅速倒閉引發(fā)了人們對其他銀行可能會遭遇擠兌的擔(dān)憂。手機(jī)應(yīng)用程序使人們能夠快速溝通及轉(zhuǎn)移資金，疊加疫情后存款的大幅增加，釀造了此次風(fēng)暴。

就在此時，管理著1500億美元的加州大學(xué)投資部門與黑石取得了聯(lián)系，促成了一筆令人振奮的募資——今年1月，美國最大的捐贈基金之一加州大學(xué)系統(tǒng)旗下的大型投資公司UC Investments，向黑石房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)REIT第一類普通股投資40億美元。某種程度上，這筆出資提振了投資者對黑石房地產(chǎn)基金的信心。

黑石集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官蘇世民（Stephen A. Schwarzman）同樣在近期的采訪中表示，“我們看到經(jīng)濟(jì)確實(shí)在放緩，導(dǎo)致資產(chǎn)估值承壓。美聯(lián)儲加息對資產(chǎn)估值構(gòu)成壓力是合乎邏輯的。而這也可能為黑石提供買入機(jī)會，將會有合適的時機(jī)部署我們的資金?！?/p>

但近萬億規(guī)模的私募巨頭違約，雷曼時刻是否會重演？

黑石并不悲觀。蘇世民強(qiáng)調(diào)，預(yù)計(jì)大多數(shù)美國銀行能夠經(jīng)受住目前的行業(yè)動蕩，“黑石的房地產(chǎn)投資狀況良好。我們已經(jīng)削減了辦公樓板塊的投資，而倉儲等其他板塊則表現(xiàn)優(yōu)異?！苯刂?022年底，黑石共有1870億美元的待投資金（dry powder），是世界上最具投資能力的公司之一，專注于多個類別的房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資，例如數(shù)據(jù)中心、酒店，以及私募信貸。

“我們幸運(yùn)地能夠在資產(chǎn)價值上漲時期募集了大量資金，然后等待資產(chǎn)價值下降的合適時機(jī)， 從而投資被低估的資產(chǎn)并取得增長?！碧K世民說，“適宜投資的時機(jī)總會到來?！?/p>

中國的黑石正在崛起

如你所見，不動產(chǎn)私募投資在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類?，F(xiàn)在，屬于中國的這一時代也將啟幕。

今年2月，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（簡稱《備案指引》）。根據(jù)《備案指引》，符合試點(diǎn)要求的管理人，自3月1日起可以提交申請材料。

其實(shí)近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。中基協(xié)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。

具體來看，本次備案指引明確表示，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

開展不動產(chǎn)私募投資，監(jiān)管部門對基金管理人的準(zhǔn)入要求十分嚴(yán)格。證監(jiān)會要求，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

此外，證監(jiān)會還規(guī)定，不動產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，且鼓勵境外投資者以合格境外有限合伙人（QFLP）方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

中基協(xié)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)委員會委員周以升曾表示，不動產(chǎn)私募投資基金重要目的有：1）紓困，在過去房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)生風(fēng)險的項(xiàng)目里，讓一些專業(yè)的市場化機(jī)構(gòu)能夠參與進(jìn)來；2）存量的盤活，包括房地產(chǎn)企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)等，他們大量的存量需要用一個金融工具進(jìn)行盤活，那么私募基金可以起到這樣的作用。

試點(diǎn)規(guī)則一經(jīng)發(fā)布，投資機(jī)構(gòu)們躍躍欲試。據(jù)上海證券報從知情人士處獲悉，首批管理人均為頭部機(jī)構(gòu)，包括鼎暉投資、深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金、高和資本、建信（北京）投資基金管理有限責(zé)任公司等機(jī)構(gòu)，目前他們正在和監(jiān)管部門、LP以及相關(guān)項(xiàng)目方溝通協(xié)調(diào)，緊鑼密鼓地籌備產(chǎn)品中。

一直以來，黑石的一舉一動都被認(rèn)為是風(fēng)向標(biāo)的存在，一位中國創(chuàng)投大佬也曾多次公開慨嘆：“中國其實(shí)還沒有真正的黑石”。而伴隨著這次不動產(chǎn)私募基金試點(diǎn)取得新進(jìn)展，也許，屬于中國的黑石也快了。