文|顯微故事 張公子
編輯|卓然
一則“上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)或?qū)㈥P(guān)門(mén)”的消息，刷遍了滬上朋友圈，這也一定程度也說(shuō)明了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)輝煌時(shí)代的落幕。
在廣東汕尾海豐，同樣有個(gè)梅隴鎮(zhèn)，這里被稱(chēng)為“中國(guó)首飾之都”。
靠著生產(chǎn)加工銷(xiāo)售的中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈模式，梅隴鎮(zhèn)的首飾遠(yuǎn)銷(xiāo)海外，甚至有“中國(guó)每賣(mài)出10件首飾，就有3件來(lái)自海豐梅隴鎮(zhèn)”的說(shuō)法。
但在源源不斷的訂單的繁榮之下，海豐梅隴鎮(zhèn)也面臨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈面臨的種種困局。因此本期顯微故事，將走進(jìn)兩個(gè)不同的梅隴，去探尋背后不同模式的差異。
長(zhǎng)三角梅龍和珠三角梅隴的“不同命運(yùn)”
“梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)要關(guān)門(mén)了！”
前段時(shí)間，這則消息幾乎在每一個(gè)上海人的朋友圈里都瘋轉(zhuǎn)了起來(lái)。
起因是，有消息稱(chēng)梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)內(nèi)的伊勢(shì)丹百貨結(jié)束了24年的合同期，決定正式退出上海。
圖 | 南京西路路口的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)
盡管這條消息并沒(méi)有得到伊勢(shì)丹百貨官方的確認(rèn)，但如果你親身去廣場(chǎng)走一走，多少可以從蕭條的商場(chǎng)中找到一些證據(jù)。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)于1997年修建，近20多年來(lái)，一直還保留著當(dāng)時(shí)的Artdeco設(shè)計(jì)風(fēng)格——這種大量運(yùn)用鯊魚(yú)紋、粗體與曲線(xiàn)的設(shè)計(jì)風(fēng)格起源于19世紀(jì)的法國(guó)，在1960年前后在英美流行起來(lái)。
在伊勢(shì)丹百貨剛?cè)腭v時(shí)，Artdeco設(shè)計(jì)算得上是前沿、潮流的象征，而如今，它卻在上海各色網(wǎng)紅商場(chǎng)中顯得格格不入。
圖 | 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)內(nèi)部挑高設(shè)計(jì)
此外，伊勢(shì)丹百貨依然保留著傳統(tǒng)百貨式的商業(yè)布局：
一層是黃金珠寶和化妝品，二層男女服飾、三層兒童運(yùn)動(dòng)、四層餐飲和影院，這種布局也很難滿(mǎn)足如今年輕消費(fèi)群體的需求。
“這里現(xiàn)在生意不行啦”，一位在梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)負(fù)一層經(jīng)營(yíng)餐館的商戶(hù)表示。
“都說(shuō)這幾年外賣(mài)員增加了，但他們卻都不是來(lái)我們這兒的，外賣(mài)員多了，訂單卻少了，可見(jiàn)這里人流量是真不行了”。
圖 | 周五下午6點(diǎn)的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)負(fù)一樓
該商戶(hù)在梅龍鎮(zhèn)干了三年，以往小店每天出餐金額近萬(wàn)元，如今卻連5000元也不到。
相比之下，她所加盟的品牌店在南京路樓口的另一家分店銷(xiāo)售額依然和以往持平。
“就算有些客人來(lái)店里吃飯，你也能感覺(jué)到年輕人越來(lái)越少”，該商戶(hù)指出，餐飲生意的好壞，往往能從就餐者的年齡來(lái)判斷。
如今依然會(huì)出現(xiàn)在梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的只剩下大爺大媽?zhuān)八麄儊?lái)這里也就是習(xí)慣，年紀(jì)大了，不愛(ài)探索其他商場(chǎng)了”。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)式微也體現(xiàn)在電梯等候時(shí)間和商場(chǎng)客流量上。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)內(nèi)的寫(xiě)字樓配備有9部高速電梯，鼎盛時(shí)期，37層的寫(xiě)字樓里，有美國(guó)領(lǐng)事館公民簽證處、中宏保險(xiǎn)、伊勢(shì)丹(中國(guó))投資有限公司等跨國(guó)公司入住，構(gòu)成了“小聯(lián)合國(guó)”。
一位在此工作的白領(lǐng)回憶，以往等一次電梯起碼要15分鐘，“大家都穿著休閑西裝，打著領(lǐng)帶，看起來(lái)很精神得樣子”。
圖 | 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓電梯間
“但現(xiàn)在，電梯嘛，隨便等等就到了，進(jìn)來(lái)上班的也都不知道是什么公司的了，穿著很休閑，很隨意”，該白領(lǐng)表示。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)曾引以為傲的租金，也被陸家嘴片區(qū)的高端寫(xiě)字樓趕超?！叭缃瘢挥行∥⑵髽I(yè)愿意續(xù)租這里的寫(xiě)字樓，但也很多皮包公司，幾個(gè)月就換一家”。
就在大家惋惜“長(zhǎng)三角梅龍鎮(zhèn)”的衰敗時(shí)，1300公里外的“珠三角梅隴鎮(zhèn)”則呈現(xiàn)出完全不一樣的熱鬧景象。
位于廣東省汕尾市海豐縣的梅隴鎮(zhèn)，看起來(lái)比大部分內(nèi)地縣城都要繁華，每天早晚高峰，小鎮(zhèn)的通勤路上就擠滿(mǎn)了電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)。
圖 | 汕尾市梅隴鎮(zhèn)的上下班高峰期
和其他“老齡化”的縣城不同，海豐梅隴鎮(zhèn)擠滿(mǎn)了年輕人。
他們大多都在附近廠(chǎng)房上班——這座小鎮(zhèn)容納了超過(guò)8000家首飾相關(guān)的企業(yè)，就業(yè)人數(shù)超5.5萬(wàn)人，形成了首飾研發(fā)、設(shè)計(jì)、加工、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、機(jī)械、器材、輔料等配套服務(wù)完善的產(chǎn)業(yè)鏈。
如果是加工旺季，梅隴鎮(zhèn)廠(chǎng)區(qū)的晚上也亮如白晝。
掛著不同省份車(chē)牌的貨車(chē)將開(kāi)進(jìn)梅隴鎮(zhèn)，將一箱箱首飾運(yùn)輸出去，隨后這些首飾將通過(guò)龐大的電商網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售到世界各地。
“中國(guó)每賣(mài)出10件首飾，就有3件來(lái)自海豐梅隴鎮(zhèn)”。
也正是如此，僅有14萬(wàn)人口常駐的梅隴鎮(zhèn)，被冠以“首飾之都”的稱(chēng)呼。不愁生意、人滿(mǎn)為患，是海豐梅隴鎮(zhèn)的真實(shí)寫(xiě)照。
長(zhǎng)三角梅龍、珠三角梅隴，一個(gè)曾經(jīng)的商業(yè)中心，一個(gè)現(xiàn)在的制造大縣。
在我們惋惜一個(gè)時(shí)代的過(guò)去時(shí)，不如也將目光放到現(xiàn)在，看看廣東的梅隴到底為何能吸引大部分年輕人留下，這里制造業(yè)發(fā)達(dá)的原因到底是什么？
南轅北轍的模式
翻翻兩個(gè)“梅隴”的歷史，我們發(fā)現(xiàn)了一些有意思的聯(lián)系。
首先是，梅龍鎮(zhèn)的由來(lái)多少都和李嘉誠(chéng)有點(diǎn)關(guān)系。
上海市的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)由香港前首富李嘉誠(chéng)所持有的和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，以及上海梅龍鎮(zhèn)集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)，而珠三角的梅隴鎮(zhèn)也只離李嘉誠(chéng)的老家廣東省潮州市不到200公里。
李嘉誠(chéng)擅長(zhǎng)“抄底拿地”，通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)、低買(mǎi)高租的形式不斷做多利潤(rùn)。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的最初，也采用了類(lèi)似的模式發(fā)展。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)定位為高端品牌服務(wù)，和“和記黃埔”類(lèi)似，不從事直接生產(chǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)物業(yè)、邀請(qǐng)品牌入駐、充當(dāng)房東的角色賺取租金，相當(dāng)于“高端包租公”。
這個(gè)模式在傳統(tǒng)零售百貨發(fā)展的最初，十分具有優(yōu)勢(shì)，只要你有足夠的資金盤(pán)，能在最短的時(shí)間內(nèi)，盡可能多地拿地，轉(zhuǎn)租，就能成為那個(gè)“最賺錢(qián)的送水人”——任何品牌想要積攢人氣、轉(zhuǎn)化客流，最后都繞不過(guò)百貨這一流量池。
伊勢(shì)丹百貨、Burberry、Zegna等世界名牌和Lacoste、CK CalvinKlein等時(shí)尚品牌接連加入，讓梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)成了上海最早盈利的購(gòu)物中心，并引來(lái)一眾同行效仿。
但緊接著，兩個(gè)“梅隴鎮(zhèn)”也正因?yàn)檫@一包租公模式，最后走向分道揚(yáng)鑣的局面。
汕尾海豐梅隴鎮(zhèn)最初沒(méi)有任何銷(xiāo)售能力，制造出來(lái)的首飾，主要利用梅隴鎮(zhèn)西和深汕、香港之間的地理優(yōu)勢(shì)，快速將產(chǎn)品銷(xiāo)售到東南亞和世界各地。
近幾年，隨著電商和物流的發(fā)展，作為源頭工廠(chǎng)的海豐梅隴鎮(zhèn)借助各個(gè)城市購(gòu)物中心增加的優(yōu)勢(shì)，入駐了多個(gè)渠道，利用電商擴(kuò)寬了銷(xiāo)量。
丹麥著名銀飾品牌PANDORA曾在中國(guó)紅極一時(shí)，引發(fā)了全民購(gòu)買(mǎi)熱潮。
但梅隴鎮(zhèn)憑借精湛的金銀加工工藝仿造后，很快將一整條手鏈的價(jià)格做到了100元以?xún)?nèi)，導(dǎo)致PANDORA敗走中國(guó)，業(yè)績(jī)近乎攔腰斬。
圖 | 價(jià)值數(shù)千元的PANDORA，在梅隴鎮(zhèn)只要零頭
“自從電商和短視頻發(fā)展后，很多人來(lái)我們買(mǎi)金銀首飾，市面上你看到的，我們都能做出來(lái)”，一位在海豐梅隴鎮(zhèn)開(kāi)設(shè)家族工廠(chǎng)的人表示。
據(jù)新華社報(bào)道，2022年梅隴鎮(zhèn)首飾行業(yè)工業(yè)產(chǎn)值約為276億元，其中電子商務(wù)銷(xiāo)售額超10億元。
相比之下，上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)則在電商、短視頻蓬勃發(fā)展后，開(kāi)始面臨競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)，利潤(rùn)削弱的窘境。
2003年國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，把房地產(chǎn)列為“支柱產(chǎn)業(yè)”，購(gòu)物中心作為產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)品也隨之發(fā)展。
在那之后，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)周?chē)群蟪霈F(xiàn)了金鷹廣場(chǎng)、久光廣場(chǎng)、芮歐百貨和嘉里中心。
圖 | 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)1公里內(nèi)就有10個(gè)購(gòu)物中心
如今，5公里之內(nèi)，更有吳江路步行街、南京東路、蘇河灣、新世界、新天地、馬當(dāng)路、外灘等數(shù)個(gè)商圈，超100家購(gòu)物中心。
據(jù)統(tǒng)計(jì)到2023年底，上海開(kāi)業(yè)的超3萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心將超過(guò)400家。
圖 | 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)附近的吳江路
電商對(duì)實(shí)體購(gòu)物中心的客流沖擊、許多品牌開(kāi)設(shè)線(xiàn)上店鋪，也進(jìn)一步加劇了梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的困境。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)有相當(dāng)一部分收入來(lái)源為線(xiàn)下店鋪營(yíng)銷(xiāo)額分成，如果客流和成交持續(xù)減少，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)收入必然不能覆蓋運(yùn)營(yíng)支出。
兩個(gè)“梅隴”何去何從？
上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)也嘗試過(guò)轉(zhuǎn)型，但收效甚微。
在業(yè)態(tài)上，除了維持已有的品牌，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)根據(jù)年輕消費(fèi)者習(xí)慣，引入了如美甲、健身房、街舞工作室等在線(xiàn)下才能體驗(yàn)的項(xiàng)目，也聯(lián)合許多國(guó)際品牌在這里舉辦大型活動(dòng)。
但因上海新開(kāi)了許多更高檔、更符合當(dāng)下消費(fèi)者的商圈，且電商勢(shì)頭來(lái)勢(shì)洶洶，這些轉(zhuǎn)型并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。
但在梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)工作人并沒(méi)有很悲觀(guān)，一位廣場(chǎng)里的商戶(hù)對(duì)顯微故事表示，他并不關(guān)心這個(gè)廣場(chǎng)接下來(lái)任何改造，“南京西路畢竟是上海最繁華的地段，有這個(gè)地段在，擔(dān)心什么？”
圖 | 繁華的南京西路路段
另一面，海豐梅隴鎮(zhèn)的老板們也在思考如何轉(zhuǎn)型。
不愁“生意”的海豐梅隴鎮(zhèn)里，轉(zhuǎn)型更加艱難。抄襲，曾是梅隴鎮(zhèn)異軍突起的利器，但現(xiàn)在成了梅隴鎮(zhèn)頭上的緊箍咒。
如今梅隴鎮(zhèn)有超8000家首飾相關(guān)的企業(yè)，這也導(dǎo)致了梅隴鎮(zhèn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力大，同質(zhì)化嚴(yán)重。
今年兔子飾品紅火，許多工廠(chǎng)都開(kāi)始搶時(shí)間生產(chǎn)，許多沒(méi)有原創(chuàng)能力的廠(chǎng)家則根據(jù)爆款設(shè)計(jì)，導(dǎo)致許多產(chǎn)品雷同，加上用的都是差不多的材質(zhì)，為了傾銷(xiāo)，最后往往變成了價(jià)格戰(zhàn)。
一位海豐梅隴鎮(zhèn)的廠(chǎng)家告訴顯微故事，扣除用材成本、旺季時(shí)浮動(dòng)的日結(jié)工資、水電開(kāi)支等，“現(xiàn)在最多只能賺點(diǎn)加工費(fèi)”。
在海豐梅龍鎮(zhèn)，專(zhuān)業(yè)的珠寶設(shè)計(jì)師價(jià)格高昂，不容易出“爆款”，面臨著“火一個(gè)被抄一個(gè)”的困境，這導(dǎo)致海豐梅隴鎮(zhèn)的老板們不愿輕易嘗試原創(chuàng)，只喜歡在網(wǎng)上找到設(shè)計(jì)原型后略加修改。
為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，大部分海豐梅隴鎮(zhèn)的廠(chǎng)家還是繼續(xù)做加工和低價(jià)銷(xiāo)售，設(shè)計(jì)和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型困難重重。
此外，首飾加工污染大，伴隨而來(lái)的環(huán)保壓力也成倍增長(zhǎng)，環(huán)保問(wèn)題甚至成為梅隴首飾產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的最大制約瓶頸。
如今，你也很難評(píng)判梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)和梅隴鎮(zhèn)背后代表的兩種模式哪種更好。畢竟時(shí)代里，沒(méi)有好壞，只有活下去。
*因上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)，在不少地方被寫(xiě)作“梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)”，所以文中指代兩個(gè)地方時(shí)，用“梅龍鎮(zhèn)”指代上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)，用“梅隴鎮(zhèn)”指代海豐縣梅隴鎮(zhèn)。