界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 彭飛
作為樓市晴雨表的土地市場，如今一改去年的沉寂，熱勢難擋。
“60家房企搶一塊地”、“最低中簽率僅2.1%”、“拿地新面孔頻現”，今年的土地交易行情再度熱起來了。
在熬過2022年的行業(yè)調整期后，房企們紛紛加入北京、杭州、成都等熱點城市的拿地戰(zhàn)局，在優(yōu)質地塊面前頻頻出手，并不斷刷新記錄。
同時，土拍市場的選手不再是國企、央企唱主角，部分未出現流動性危機或已經走出困境的民營房企開始恢復活力，隨時準備攪動土拍戰(zhàn)況。
典型如杭州，今年已進行了兩輪土拍，參拍企業(yè)均超50家，其中民企數量占比近一半，且民企拿地金額占比達57.9%；合肥市首批土拍迎來40余家房企報名，民企占比55%左右；南京土拍民企拿地金額占比亦有提高，民企拿地金額占比達26.9%；一些三四線城市中，高溢價地塊也多為民企摘取。
形勢逼人，不可不搶。
又現搶地潮
在剛剛結束的年度業(yè)績會上，不少房企紛紛喊話今年要加大投資力度，并都要換倉到核心城市的核心板塊。
萬科聯席總裁、開發(fā)經營本部首席合伙人張海認為，投資研究更關注城市的宏觀指標，今年以來投資聚焦在核心城市。
龍湖集團地產航道總經理張旭忠也提到，“今年要聚焦主力城市和機會城市的核心區(qū)域?！?/p>
作為這兩年的黑馬房企，廈門國資建發(fā)房產會比去年更生猛，喊出了“今年要拿兩千億貨值?！?/p>
“除了好的一二線城市要去拿，對于符合改善性需求的三四線城市土地也要加強拓展?！睋u中了北京昌平朱辛莊地塊的民企大華集團，表明會在上海繼續(xù)拿地。之前土拍場上“陪跑”了幾次的新希望地產，在其大本營成都也沒打算就此放棄。
截至目前統(tǒng)計，在全國22個重點集中供地城市中，還有10個城市將在4月掛牌拍賣地塊，如合肥、杭州、廣州、上海、長沙、北京、成都、天津等，合計出讓80余宗，總起始價超過1000億元。
一場又一場的搶地大戰(zhàn)，正蓄勢待發(fā)。
進入2023年以來，隨著經濟預期好轉，全國樓市活躍度提升，土拍也隨之升溫，以北京、廣州、杭州、南京、成都為代表的多個城市多數地塊競爭激烈，部分地塊的房企報名數甚至創(chuàng)歷史新高。
而且，這一火熱現象不僅發(fā)生在核心熱點城市，一些基本面較好的三四線城市尤其是長三角和珠三角地區(qū)也出現搶地潮，整體溢價率提升，如揚州、臺州、紹興、金華、湖州等城市的核心區(qū)域地塊競爭激烈，溢價率最高達到50%，地塊競拍輪次也較高。
土拍方式優(yōu)化、改善需求突出
“減量”和“提質”是今年以來絕大多數城市供地的關鍵詞。
與過去兩年的集中供地模式相比，今年多城采取少量多頻并增加優(yōu)質地塊來提振土地市場熱度。尤其是在集中供地政策優(yōu)化后，這一現象幾乎成為常態(tài)。
去年12月，自然資源部明確指出，允許地塊“在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓?！?/p>
以上海為例，4月18日將進行的年內首輪土拍僅推出19幅地塊，出讓面積約6.5萬平方米，而去年首輪土拍則是40宗地塊，總出讓面積為210.51萬平方米。
杭州今年已完成了3次集中供地出讓，但一共才成交28宗地；成都截至目前已經進行兩輪土拍，共成交了7宗地塊，4月18日將再出讓3宗地塊；蘇州首輪土拍前后兩半場共出讓11幅地；而北京首場土拍僅推出了2塊地。
不能忽視的還有地塊質量大幅提升。據中指研究院統(tǒng)計，2023年多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應力度，如北京、成都核心區(qū)占比分別提升至5成以上，長沙核心區(qū)占比高達96.2%，提升幅度為24.7個百分點。
杭州首輪土拍多數地塊來自于主城區(qū)上城區(qū)，第二場土拍的13宗地塊中有9宗土地來自于錢江新城二期、蕭山市北等熱點區(qū)域。蘇州的地塊質量也屬上乘，近一半地塊來自湖西、獅山等熱點區(qū)域。
在備受關注的上海，首輪僅僅推出的19塊地中也不乏核心區(qū)域核心地塊，如徐匯區(qū)田林街道地塊、靜安區(qū)中心社區(qū)地塊、普陀桃浦社區(qū)地塊等。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為，從主要城市土拍出讓規(guī)則調整和優(yōu)化的目的來看，將有利于減輕房企集中拿地的資金壓力，同時也有利于促進地塊的成交。
一家頭部央企投資負責人告訴界面新聞，以往大規(guī)模集中供地，公司要調集大體量資金到一個城市爭奪多幅地塊還是會有難度，如今分散、小規(guī)模供地后，以公司的資金調度能力，只要運氣好點，就能在一個城市拿下多塊熱門地。
少量和質優(yōu)的背后，無一不是指向改善性住宅。
以偉星房產奪得的南京河西南G03地塊為例，這宗創(chuàng)下南京第二高樓面地價的地塊，在拿地半個月后就出具了項目規(guī)劃，預計打造6棟圍合式住宅，以及建筑面積為238平方米和308平方米的兩款高端產品。
為更大力度精準支持改善性住房需求，部分城市核心區(qū)地塊降容提質。如杭州首批次出讓的中杭政儲出[2023]10號地塊，容積率上限由3.0、2.5降至2.35；南京的南站G07地塊容積率由3.2降為2.1。
在行業(yè)新發(fā)展階段下，改善需求韌性突出，為市場提供著足夠支撐。2022年，北京單價10萬元/平方米以上的住宅成交量創(chuàng)歷史新高。調研顯示，北京改善性需求占比54.0％，已超越剛需成為住宅市場增長新動能。
中指研究院居民置業(yè)意愿調查也顯示，在2023年計劃置業(yè)群體中，改善購房占比超四成。
一名地方國資房企人士向界面新聞指出，其實目前的市場環(huán)境，地段漸漸不再是首要決定因素，不如過去那般具有競爭力，“核心還是看產品，產品定位來決定銷售情況?！?/p>
于是，當市場改善需求日益上漲，不少房企也開始加深對改善產品的探索，聚焦于打造項目品質和行業(yè)口碑，其拿地重心也隨之而變。
建發(fā)房產高管在近日的業(yè)績會上表示，“只要符合改善性需求的區(qū)域，都要去努力加強拓展?！?/p>
“生存之戰(zhàn)”
“地產公司要生存，就要努力進行優(yōu)質的投資”，金地集團董事長凌克告訴界面新聞。
3月份，金地在西安拿地后也重新進入土地市場。對于今年在土地投資策略，凌克回復界面新聞稱：“房企經營就像踩單車，不前行就會跌落，房企需要新投資”。
對于大多數房企而言，過去兩年在土地市場隱身后，隨著行業(yè)復蘇，重新獲取優(yōu)質地塊成了公司要持續(xù)發(fā)展的頭等大事，沒有新投資，也就沒有了后續(xù)發(fā)展的基礎。
“看到2、3月份的蘇州、武漢、成都等樓市火熱，公司卻無比焦慮，因為在這些城市無貨可賣”，一家頭部房企人士告訴界面新聞，由于前兩年在這些城市基本沒拿地，因此也錯過了最新一輪回暖。
在過去兩年大批量供應土地方式改變后， “少而精”的地塊更能吸引房企積極參拍，也能刺激房企拿地的欲望，但隨之獲取難度也大增。
如今在競拍激烈的土地市場，去年可以輕松斬獲熱門地塊，現在不得不跟數十家競爭對手拼價格、比品質，甚至還要看運氣，到最后可能面臨“陪跑”的境地。
以成都本地民營房企新希望地產為例，在2022年投資速度下降，仍然能在長三角地區(qū)寧波以上限價19.88億元搖號競得一宗地塊，但在今年的成都、西安土地市場積極現身參拍搖號，終一無所獲。
“一塊都沒搖到”是當前土地市場給這家企業(yè)最直接的信號，即房企間的競爭激烈度在不斷增加，想要獲得補倉，除了要做好準備與各家房企展開廝殺，還要足夠好的運氣才行。
在3月熱門城市的土拍上，甚至有了“拿地要靠燒香拜佛”的說法。
“黑馬”建發(fā)房產今年的運氣就差了不少。作為去年全國土地招拍掛市場的?？停衲暌詠斫òl(fā)已參與過多場土拍，但最終“命中率”不及2022年，比如在北京、深圳、南京、佛山、寧波、合肥等城市的土拍場上未能如愿以償。
在意識到“今年大家拿地都比較積極”后，建發(fā)不僅提高了拿地目標，也開始調整策略，要“加強拓展符合改善性的三四線城市”。 在4月初的一周內，建發(fā)除了在福建廈門拿地，還分別在泉州和浙江麗水成功落子。
但仍需要看到的是，眼下房地產的調整浪潮遠還沒結束，行業(yè)鏈上的多數企業(yè)還處在求生中。一些曾經活躍在土地市場的房企如今依然不見蹤影，當前的第一要務是“活下去”。
一位TOP30房企人士告訴界面新聞，公司今年內大概率不會投資拿地，先保住流動，平穩(wěn)度過行業(yè)陣痛期，“市場復蘇還是很艱難”。
比較典型的一點是，即便是還存在求大、求快、求規(guī)模的房企，在市場風向逆轉之際，其布局也是有聚焦有輕重，不會再如過去那般盲目鋪攤。對于企業(yè)而言，核心區(qū)域、核心城市、核心板塊的城市的市場確定性更高，在這些地區(qū)擁有優(yōu)質土地儲備更安全。
龍湖集團執(zhí)行董事張旭忠透露，今年會持續(xù)做一些動態(tài)回顧，以便更加精準把控市場，會重點聚焦在20個主力城市和14個機會城市，以合理處理供、銷、存關系。
首次進軍北京土拍市場便成為“運氣王”的上海民企大華地產，也有其自己的投資邏輯，布局依然聚焦在高能級城市。
一位接近大華地產的人士告訴界面新聞，雖不能準確了解公司今年整體拿地目標，但上海土拍會參加。據界面新聞了解，在下周開啟的上海土拍，大華對其中至少10幅地有競奪意向。
可以說，雖然當前多數優(yōu)質城市重現“土地高溫”，民營房企拿地意愿明顯增強，但并不能代表整體，企業(yè)端的投資預期依然算不上強，是否真正回暖還需看銷量端的反饋。
在剛剛過去的樓市“金三”，北京、上海、杭州、成都等城市均交出了亮眼成績單，但也不乏熱點城市與之失約。如今“銀四”已來，若各房企能抓住市場熱度窗口期大力促銷售加快回款，那么在接下來的土地市場中方能更積極更有底氣。
無論是出于補倉需求，還是隨著市場復蘇而恢復投資，對于房企而言，拿地都是必須要做的事情。
不拿地，意味著后續(xù)的發(fā)展資源越來越少，會逐步被行業(yè)淘汰；而拿到地后，能否成功變現并小有盈余，更考驗著這些房企的操盤運營能力。