界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏
經(jīng)過“冰封”的2022年后，香港樓市加快收復(fù)失地。
4月4日，香港土地注冊(cè)處發(fā)布3月樓宇買賣表現(xiàn)。今年3月，香港樓宇買賣合約數(shù)目和金額為8599宗和688.77億元，按年上升124.6%和97.7%，其中登記宗數(shù)創(chuàng)20個(gè)月新高。
自兩地通關(guān)以來，香港地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇明顯。1月樓宇買賣合約達(dá)4427宗和324.95億元，按月增加24.2%和25.6%；2月為5980宗和438.08億元，按月增加35.1%和34.8%。
今年一季度，香港樓宇買賣約1.9萬宗，交易額超過1450億元，按季均大幅上升超過六成。交易數(shù)目也創(chuàng)下自2022年第二季后3個(gè)季度的新高。
香港樓市依舊被視為最具潛力的投資品。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁（港澳）布少明撰文指出，香港房地產(chǎn)在疫情期間展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗跌力，去年樓市跌約15%，隨著今年全面復(fù)常，將有更多“聰明錢”積極入市。
一季度樓價(jià)累升7.39%
相比2022年，一季度的表現(xiàn)無疑開了個(gè)好頭。2022年香港樓宇買賣成交59619宗，涉及金額5544.6億元，對(duì)比2021年分別下滑38%和39.6%。而今年一季度花了全年四分之一的時(shí)間，已經(jīng)追平了2022年整體業(yè)績(jī)的約三成。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一手私人住宅方面，3月交易達(dá)1773宗，總值186.5億元，較2月分別上升1.74倍及1.05倍，數(shù)字創(chuàng)16個(gè)月新高；一季度實(shí)現(xiàn)2772宗及327.8億元，按季各升1.14倍。
二手私人住宅方面，3月交易達(dá)4500宗，總值374.4億元，較2月分別上升37.7%及44.8%，宗數(shù)創(chuàng)20個(gè)月新高，金額創(chuàng)10個(gè)月新高；一季度實(shí)現(xiàn)10223宗及863.7億元，按季升58.9%及55.4%。宗數(shù)及金額同創(chuàng)下自2022年第二季度以來的新高。
地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)情況也是樓市的風(fēng)向標(biāo)。根據(jù)香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局，截至3月31日，香港持牌代理人數(shù)有41074人，按月增加36人，已經(jīng)連升兩個(gè)月，共267人。其中持有地產(chǎn)代理（個(gè)人）牌照（俗稱大牌或“E牌”）的人數(shù)達(dá)18866人，按月增加98人。
不過對(duì)比2022年3月底的42016人，最新地產(chǎn)代理人數(shù)仍有下滑，同比減少942人。
中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事楊明儀指出，這反映了2月新春后旺市持續(xù)、樓市交投暢旺，而且市場(chǎng)預(yù)期加息周期快將見頂，對(duì)樓市發(fā)展正面，估計(jì)4月份登記數(shù)字繼續(xù)穩(wěn)定在8000宗左右。
反映二手樓市情況的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL也呈現(xiàn)反復(fù)上升走勢(shì)，最新于3月26日?qǐng)?bào)168.35點(diǎn)，按周升1.11%，指數(shù)創(chuàng)23周新高，重上2022年10月水平。
這一數(shù)字主要反映3月6日至3月12日的二手市況，2023年以來已累計(jì)上升7.39%。不過，相比2021年三季度191.34點(diǎn)的歷史高位，累跌12.02%。
以正式買賣合約日期計(jì)算，2023年首季CCL升7.39%，不僅收復(fù)了去年第四季7.4%的跌幅，更創(chuàng)下十二年以來的最大升幅。138個(gè)成份屋苑中，超過八成屋苑價(jià)格上漲，其中九龍站漾日居、大角嘴港灣豪庭和青衣翠怡花園三個(gè)屋苑價(jià)格上漲超20%。
4月4日，楊明儀表示，CSI（住宅售價(jià)）最新報(bào)58.98點(diǎn)，較上周下跌1.31點(diǎn)，已連續(xù)回軟4周共7.33點(diǎn)，反映了市場(chǎng)聚焦一手新盤，二手交投減慢。
介于CSI（住宅售價(jià)）仍高于55點(diǎn)好淡分界區(qū)間上限，楊明儀認(rèn)為預(yù)示樓價(jià)上升方向未變，但升幅放緩，走勢(shì)由連續(xù)上升轉(zhuǎn)為反復(fù)向上。
第二季有望繼續(xù)價(jià)量齊升
回顧今年前3個(gè)月，在內(nèi)地香港通關(guān)、預(yù)算案減印花稅及美國(guó)加息放緩等利好樓市消息的帶動(dòng)下，買樓需求涌現(xiàn)。
在業(yè)界看來，樓市開始由“小陽春”升格至“大牛市”格局。
利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮表示，通關(guān)、息口趨穩(wěn)、下調(diào)印花稅率、失業(yè)率持續(xù)改善等消息造就樓市180度扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)。他預(yù)計(jì)，樓價(jià)在傳統(tǒng)旺市的第二季可繼續(xù)價(jià)量齊升，樓價(jià)有機(jī)會(huì)再升5%，上半年累計(jì)漲幅有望接近9%，由之前預(yù)計(jì)的“U型回升”加速至“V型反彈”。
2022年港府《財(cái)政預(yù)算案》宣布降低首置印花稅，即1200萬元以下住宅可進(jìn)行8成按揭、1000萬元以下物業(yè)可進(jìn)行9成按揭，減輕首次上車及換樓家庭的置業(yè)負(fù)擔(dān)。
加上3月香港全面放寬防疫措施、撤銷口罩令，市場(chǎng)氣氛明顯轉(zhuǎn)好，也促成了樓市成交回暖。
雖然美聯(lián)儲(chǔ)在3月23日加息0.25厘，香港本地銀行已連續(xù)兩次未有跟隨，并維持最優(yōu)惠利率不變。
中原地產(chǎn)表示，加息影響將從4月中旬CCL開始反映，新盤屯門飛揚(yáng)2期及何文田瑜一第IB期熱賣的影響將會(huì)在4月下旬CCL反映，預(yù)料CCL目標(biāo)170點(diǎn)延遲至復(fù)活節(jié)長(zhǎng)假后（4月中旬）達(dá)到。
不可忽視的一個(gè)因素是內(nèi)地居民。布少明表示，內(nèi)地人及“新香港人”是支持樓市復(fù)蘇的重要力量。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)資料，按已知買家姓名作分析，去年第4季內(nèi)地買家占整體成交的占比高達(dá)11%，比率創(chuàng)11年的季度新高。
去年以來，港府推出多項(xiàng)“搶人才”計(jì)劃，為合資格的海外人才退還置業(yè)稅。以“高才通”為例，截至3月14日，已經(jīng)收到超過1.7萬宗申請(qǐng)，超過1萬宗已獲批。具備高收入水平的專業(yè)人士也被視為最具活力的消費(fèi)群體之一。
供給端也加速推出新樓盤。根據(jù)差估署發(fā)表的《香港物業(yè)報(bào)告2023》，預(yù)測(cè)今年私人住宅落成19950個(gè)，較2022年減少約5.8%；但2024年私人住宅落成量將高達(dá)26970個(gè)，增幅達(dá)35.2%，或創(chuàng)下2002年以來的供應(yīng)量新高；預(yù)計(jì)未來每年新屋供應(yīng)維持約2萬個(gè)水平。
值得指出，香港樓市想要完全“回血”難以一蹴而成。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，2月香港私人住宅整體售價(jià)指數(shù)為345.9，1月為338.4，2月僅接近于去年10月（350.2）的水平。相比2022年同期（383.6）和2021年同期（384.9），依舊“今不如昔”。
租賃市場(chǎng)方面，2月香港私人住宅整體租金指數(shù)為174.8，對(duì)比1月173.1有小幅上升，但仍遜于去年12月（175.2）的表現(xiàn)。