記者 杜萌
自2021年6月份首批公募REITs項目獲批發(fā)行后，該類產(chǎn)品迅速走上快車道。截至4月6日，共有27只REIT項目在滬深交易所上市。
截至最新，有20只REIT項目已經(jīng)披露了2022年年度報告，相關(guān)項目去年的營收利潤情況也得以展示?？傮w來看，受到疫情反復(fù)等原因，不同底層資產(chǎn)的REIT項目2022年利潤差距較大。
從凈利潤來看，鵬華深圳能源REIT的凈利潤高達1.53億元，位居榜首。年報顯示，其底層項目主要是深圳市東部電力有限公司，為深圳市提供電力供應(yīng)。2022年，該項目最終的平均電價達到了0.5543元/千萬時（含稅），高于廣東省電力市場發(fā)電側(cè)總電量均價的0.5356元/千萬時。
排在第二位的平安廣州廣河REIT，其底層資產(chǎn)則是廣東省內(nèi)廣州-河源段的高速公路項目。雖然受到疫情的影響，2022年該項目的交通量和路費收入均受到負面影響。但由于地處經(jīng)濟發(fā)達的珠三角地區(qū)，去年四季度以來，高速公路的貨流量和人流量均有了明顯回升。
而底層資產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs項目，因為受到疫情反復(fù)的影響，對部分租戶減免了租金，從而對營業(yè)收入造成了一定影響。
年報數(shù)據(jù)顯示，東吳蘇園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT對符合條件的租戶減免了6075.5萬元的租金。本次租金減免后，基金管理人通過放棄部分管理費，運營管理機構(gòu)通過放棄部分運營管理費，并通過補貼申請等方式化解了此次租金減免的影響。年報數(shù)據(jù)顯示，此次減免租金沒有對持有人利益造成影響。其中，該基礎(chǔ)設(shè)施項目的兩個公司：科智商業(yè)管理有限公司、艾派科項目管理有限公司均超額完成了年度凈收入目標。
同為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建信中關(guān)村REIT也在2022年進行了租戶的租金減免。年報數(shù)據(jù)顯示，基金管理人自去年三季度開始減免了相關(guān)管理費，最終，該項目2022年凈利潤為5203.1萬元。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在年報中表示，2022年，該項目預(yù)測的年化可供分配金額為9267.2萬元，實際實現(xiàn)可供分配金額為8661.17萬元，完成了《招募說明書》預(yù)測的93.46%。主要原因是出租率及回款率未達到預(yù)期。
作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如果重要租戶退租，則會對項目的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大的不利影響。華安張江光大園REIT年報信息顯示，項目有一重要現(xiàn)金流提供方租戶（其租賃面積占項目可租賃面積比例為28%）租賃合同于2022年末到期，到期后不予續(xù)租。年報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)收入8456.98萬元，尚不能覆蓋營業(yè)成本（包括折舊和攤銷）8954.7萬元，凈利潤為-3211.25萬元。
華夏中國交建REIT是首只央企高速公路項目，基礎(chǔ)設(shè)施項目則是武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設(shè)施（簡稱嘉通高速）。年報數(shù)據(jù)顯示，該項目去年營業(yè)收入32008.07萬元，凈利潤5387.55萬元。同樣底層資產(chǎn)是高速公路的華夏越秀高速REIT，受到疫情的影響，該公司通行費收入共計19873.17萬元，同比下降11.99%。
同樣受到疫情的影響，浙江滬杭甬高速REIT在2022年出現(xiàn)了虧損。年報數(shù)據(jù)顯示，項目在2022年四季度永久性償還了流動資金800萬元，并且由于防疫開支的增加，營業(yè)收入相較預(yù)測減少了10392.76萬元。
隨著REIT項目逐漸覆蓋更多的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，去年新發(fā)行成立的安居房REIT項目交出了靚麗的成績單。
紅土創(chuàng)新深圳安居REIT年報顯示，雖然基金在8月22日成立，但是截至2022年末，報告期內(nèi)實現(xiàn)了可供分配的金額為2107.76萬元，完成了《招募說明書》中預(yù)測的120.67%。數(shù)據(jù)顯示，該項目共持有深圳市4個保障性租賃住房項目，建筑面積合計13.47萬平方米，共1830套保障性住房及配套設(shè)施。其中，4個項目中個人租戶合計占比為42.92%，用人單位合計57.08%。
國金中國鐵建REIT自去年6月27日成立至年末，共實現(xiàn)收入31158萬元。其中通行費收入為28346.72萬元，占比為94.76%。收入不及預(yù)期的原因主要是2022年重慶地區(qū)出現(xiàn)高溫和山火情況，以及去年10月-12月貨車通行費用減免10%等因素所致。不過，由于基礎(chǔ)設(shè)施項目公司在去年10月底完成了對于重慶渝遂企業(yè)管理咨詢服務(wù)公司的反向吸收合并。完成后，對于設(shè)計反向吸收合并事項長盛的基礎(chǔ)資產(chǎn)部分進行了折舊攤銷，這也影響了項目的凈利潤。
3月31日， 證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于準予REITs產(chǎn)品變更注冊的批復(fù)，分別為華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT。后續(xù)以上4只REIRs在召開持有人會議后將正式進入擴募發(fā)售階段。
這意味著歷時半年，首批REITs擴募正式落地，邁出關(guān)鍵一步。業(yè)內(nèi)認為，REITs擴募機制有助于提升單基金資產(chǎn)規(guī)模及分派率并優(yōu)化資產(chǎn)組合，是我國REITs市場逐步邁向成熟的重要標志，REITs 擴募發(fā)售也將有助于REITs常態(tài)化發(fā)行持續(xù)推進。