界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
如果地產(chǎn)圈也有熱搜榜，那么大華集團(tuán)定要占據(jù)一席之位。
一周前，備受關(guān)注的北京昌平朱辛莊0028地塊，吸引了42家房企搖號(hào)，最后被來(lái)自上海的新面孔大華集團(tuán)幸運(yùn)拿下。
該地塊規(guī)模不算大，投入較少，低總價(jià)、沒(méi)有競(jìng)現(xiàn)房、區(qū)域平均去化周期較短使得開發(fā)門檻較低，為想躋身北京市場(chǎng)的房企提供了好機(jī)會(huì)。
初次進(jìn)京，大華集團(tuán)成為這名幸運(yùn)者。這幅地塊最終成交價(jià)12.995億元，成交樓面價(jià)約3.55萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，中簽率僅2.38%，刷新了北京土拍史上中簽率新低紀(jì)錄。
業(yè)內(nèi)人士分析，大華搖中這宗不大不小的地塊，資金壓力較小，雖然不在大熱板塊，但只要項(xiàng)目產(chǎn)品不出問(wèn)題，就不會(huì)愁賣，且也有一定利潤(rùn)空間。
總部位于上海的大華集團(tuán)并非首次北上，此前還曾在天津、大連、煙臺(tái)、青島、沈陽(yáng)等城市開發(fā)過(guò)項(xiàng)目。但此次高調(diào)進(jìn)京，背后也是大華集團(tuán)發(fā)展策略的調(diào)整。
在大本營(yíng)上海市場(chǎng)，大華集團(tuán)近幾年的銷售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)下滑，被瑞安房地產(chǎn)、金地、廈門象嶼、寶華等房企超越，排名由2020、2021年的第6名和第5名，下滑至2022年的第11位。
2022年，大華集團(tuán)在上海市場(chǎng)的銷售額為213.69億元，較2020年、2021年分別下滑17.5億元和9.89億元。
在大本營(yíng)也面臨銷售壓力后，大華不得不走出去以尋求更多的市場(chǎng)機(jī)遇。目前看來(lái)，北京是其今年出滬的第一站。
地產(chǎn)下行期“高調(diào)”拿地
大華集團(tuán)以“幸運(yùn)者”身份搖中昌平地塊后，讓這家相對(duì)低調(diào)的中小民營(yíng)房企瞬間成為這輪土拍最受關(guān)注的企業(yè)。
首次進(jìn)京便成功摘地，大華集團(tuán)究竟意欲何為？
據(jù)界面新聞了解，在這次參與拿地時(shí)，部分北京本土開發(fā)商有意向跟大華集團(tuán)合作，這對(duì)于第一次進(jìn)京拿地的大華而言，并不是什么壞事。不過(guò)，大華集團(tuán)似乎更傾向于獨(dú)立操盤。
地塊項(xiàng)目體量較小，規(guī)劃約400套房源，周邊二手次新房領(lǐng)秀慧谷的售價(jià)6.8-7萬(wàn)元/平方米之間，存在明顯倒掛，適合快進(jìn)快出，任何一家房企都不懼押注于此。
對(duì)大華來(lái)說(shuō)，能夠搖中可謂意外之喜。一名接近大華集團(tuán)的知情人士向界面新聞表示，目前大華集團(tuán)在北京尚未設(shè)立團(tuán)隊(duì)，成立成熟的管理架構(gòu)還需要一段時(shí)間。
在房地產(chǎn)行業(yè)上一輪高速發(fā)展周期，大華也曾在2018年開啟“買買買”模式。當(dāng)年，大華集團(tuán)首入廣州、惠州、徐州、昆明等城市，激進(jìn)擴(kuò)張之路自此開始。
2019年，大華曾在上海斬獲了10宗地塊，成為地區(qū)拿地面積和拿地金額雙料冠軍，新增拿地金額高達(dá)327億元，增幅高達(dá)289%，“地主”之名坐實(shí)。
此后，大華進(jìn)一步在各地加倉(cāng)，曾短短一個(gè)月內(nèi)分別在上海、天津、南京、江蘇摘得地塊，總斥資逾百億元。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年和2022年，大華集團(tuán)權(quán)益拿地金額分別為260億元和95億元，排名分別為27名和32名。
在去年6月的上海首輪土拍中，多家頭部民營(yíng)房企隱身，大華集團(tuán)卻斥資48.8億元競(jìng)得了嘉定安亭鎮(zhèn)地塊和寶山顧村地塊。
除了在上海積極加倉(cāng)，2022年大華也曾南下在廣州成功落子。同樣在去年廣州首批集中供地上，大華集團(tuán)以13.28億元競(jìng)得了廣州地鐵二十一號(hào)線朱村街山田站北地塊，也是該批次少數(shù)拿地的民企之一。
四處拿地的同時(shí)，銷售金額一直在百億規(guī)模徘徊的大華集團(tuán)，前幾年業(yè)績(jī)規(guī)模也日漸壯大。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年大華集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)銷售金額500.4億元和559.9億元；2022年受大環(huán)境影響，大華集團(tuán)銷售額大幅下滑45%至361億元，位列百?gòu)?qiáng)房企第57位。
能夠在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期大舉拿地，反應(yīng)出大華集團(tuán)仍具備一定的資金能力。
據(jù)界面新聞了解，大華集團(tuán)這些年在融資方面一直不碰非標(biāo)融資，也沒(méi)有商票，堅(jiān)持低負(fù)債經(jīng)營(yíng)，三道紅線指標(biāo)長(zhǎng)期保持綠檔。在拿地支出上，主要是自有資金，即便是融資，也以銀行貸款為主，利息較低。
這也是大華集團(tuán)在這一輪民營(yíng)房企大洗牌中不至于被淘汰，還能繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張的主要原因。
舊改起家，從集體企業(yè)到民營(yíng)房企
放眼到全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，大華顯然算不得上出眾。即使是將范圍收窄至上海，也還有綠地、旭輝、新城等在行業(yè)內(nèi)排名比較靠前的房企。
不過(guò)大華集團(tuán)成立時(shí)間更久，在地產(chǎn)行業(yè)與萬(wàn)科集團(tuán)都是在上世紀(jì)80年代成立。
1988年，上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)成立了一家鎮(zhèn)辦企業(yè)，即大場(chǎng)房地產(chǎn)公司。彼時(shí)，該企業(yè)還屬于集體所有制企業(yè)。10年之后，大場(chǎng)房地產(chǎn)公司改制，正式改名為大華集團(tuán)，注冊(cè)資本11億元。
當(dāng)時(shí)的大華集團(tuán)有兩大股東，上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社持股85%，以及上海華翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股15%，仍是一家屬于大場(chǎng)鎮(zhèn)政府所有的企業(yè)。
直至2002年底，上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將其所持大華集團(tuán)75%的股權(quán)、上海華翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其所持大華集團(tuán)15%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓至金惠明等34名自然人股東。
自此，大華集團(tuán)從鎮(zhèn)辦企業(yè)正式演變成一家民營(yíng)企業(yè)，金惠明成為控股股東。
一直以來(lái)，大華集團(tuán)延續(xù)其老板金惠明的風(fēng)格，在行業(yè)里極為低調(diào)，甚少出席公開活動(dòng)。
1953年出生的金惠明，過(guò)去幾十年的人生基本都在上海大場(chǎng)鎮(zhèn)度過(guò)，曾擔(dān)任過(guò)新華村支書、大場(chǎng)鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)，也是在這里他完成了從副鎮(zhèn)長(zhǎng)到億萬(wàn)富翁的身份轉(zhuǎn)變。
在2022年胡潤(rùn)百富榜上，金惠明家族以125億元的財(cái)富排名第494位。
界面新聞發(fā)現(xiàn)，層層穿透股權(quán)后，金氏家族在大華集團(tuán)持股總額超過(guò)50%，金惠明胞弟金建明、女兒金玲通過(guò)持有上海華強(qiáng)投資等公司股權(quán)，間接持有了大華集團(tuán)超過(guò)30%股權(quán)。
大華集團(tuán)在改制成功后，有過(guò)一段快速發(fā)展期，2005年-2006年兩年時(shí)間，大華成為了上海市商品房銷售面積、金額的雙冠，甚至一度成為上海本土民營(yíng)房企的領(lǐng)頭羊。
但較之國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民營(yíng)房企，大華的步伐依然算不上快。尤其在各家民營(yíng)房企均進(jìn)軍全國(guó)，展開全面擴(kuò)張之際，大華卻錯(cuò)過(guò)了成為行業(yè)頭部企業(yè)的窗口期，幾乎快要掉出全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企榜單。
直到2018年，大華似乎才意識(shí)到過(guò)去的節(jié)奏和模式在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中已經(jīng)行不通了。于是，全國(guó)土拍上又重新頻繁見(jiàn)到大華的身影。
與大多數(shù)民營(yíng)房企另一個(gè)不同之處在于，大華是靠舊改起家。
從第一個(gè)項(xiàng)目大華社區(qū)開始，大華便一直傾向于舊改項(xiàng)目和大型社區(qū)開發(fā)，目前已開發(fā)的有如大華社區(qū)、大華錦繡華城、大場(chǎng)老鎮(zhèn)改造社區(qū)等大型社區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。
舊改和大盤的定位，也是大華在過(guò)去多年沒(méi)有采取高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的主要原因。舊改和大盤開發(fā)不僅需要機(jī)強(qiáng)的耐心，更需要穩(wěn)健的資金保障，有些大盤項(xiàng)目一開發(fā)便長(zhǎng)達(dá)十余年。
可以說(shuō)正是得益于這樣的定位，是成就今日大華集團(tuán)的主因。有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)道，“慢慢開發(fā)，到最后都是利潤(rùn)。”
在此次北京土拍現(xiàn)場(chǎng)，大華集團(tuán)在媒體采訪中也提到，“上海每10戶就有一戶住在大華，從90年代開始，我們是做城建舊區(qū)改造出家的，到現(xiàn)在我們?cè)谄謻|也還有項(xiàng)目在開發(fā)中?！?/p>
但進(jìn)入2022年以來(lái)，大華在上海也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，全國(guó)樓市下行，上海樓市也面臨著壓力。與此同時(shí)，上海新房供應(yīng)速度加快，尤其是從去下半年開始，保持每個(gè)月一批新房供應(yīng)的節(jié)奏。
大華去年在上海也推出了多個(gè)項(xiàng)目，如大華錦繡四季，均價(jià)為53358元/平方米；大華朗香公園映的銷售均價(jià)57000元/平方米；大華峯薈的均價(jià)132000元/平方米；還有大華錦宸府，均價(jià)101000元/平方米，以及大華紫悅府，均價(jià)為66000元/平方米。
但相比同區(qū)位的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較高認(rèn)籌率，大華的項(xiàng)目卻遇冷，如大華錦繡四季（第二批）認(rèn)籌率59%，大華峯薈也未觸發(fā)積分，303套房源最終認(rèn)購(gòu)率僅20%。
供應(yīng)量增大，本土市場(chǎng)逐漸遇冷，大華不得不出走上海，尋求更多的市場(chǎng)機(jī)遇。
同樣，處在行業(yè)變化周期中，大華的業(yè)績(jī)也未能避免增收不增利。根據(jù)2022年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度大華集團(tuán)營(yíng)收約為265.35億元，同比增長(zhǎng)70.5%；凈利潤(rùn)約為19.63億元，同比下降27%。