文｜正解局
在韓國首都首爾，一個(gè)叫孔賢淑的女房主有點(diǎn)絕望：
她要賣房，在一年半前把房子就掛出去了，價(jià)格下降了15%，但到現(xiàn)在根本沒人來看房。
慌得不行的不光是二手房主，新房的開發(fā)商更急。
韓國有開發(fā)商打出廣告：買房送奔馳。
還有開發(fā)商更實(shí)惠，只要到訪，看樣板間，就送Chanel手袋和蘋果Air Pods。
也有打土豪牌的，買房返金條。
開發(fā)商急，二手房主更急。
樓市的地雷要爆了，每個(gè)人都想著比別人早一步跑出去。
這就是現(xiàn)在韓國樓市的真實(shí)情況。
韓國開發(fā)商的廣告
韓國樓市，堪稱亞洲，甚至是全球之“妖”。
其中，又以首都首爾最甚。
韓國總?cè)丝?100多萬，其中，950萬居住在首爾，占比約18.6%。
如果算上流動(dòng)人口，還要增長50%。
首爾很小，不到北京昌平區(qū)的一半，面積只占韓國全國的0.6%。
如果再加上仁川廣域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所謂的韓國“首都圈”，集中了韓國50%以上的人口。
人稠地狹，首爾樓市也創(chuàng)造了一個(gè)巨大的神話。
房價(jià)持續(xù)瘋狂上漲。
在過去5年，韓國房價(jià)整體上漲了差不多80%。
2022年首爾中心區(qū)域平均房價(jià)超過15萬元人民幣每平米，位居全球第2（第一的是中國香港）；外圍區(qū)域也超過7萬元人民幣每平米，居全球第3。
房價(jià)瘋狂上漲的結(jié)果，大家應(yīng)該不算陌生。
韓國年輕人希望先買房，然后才會(huì)考慮結(jié)婚。
但已經(jīng)飛上天的房價(jià)，讓年輕人怎么能夠得結(jié)上婚呢？
所以，韓國的單身家庭已經(jīng)超過30%。
2022年韓國結(jié)婚登記數(shù)量下降到19.2萬件，是50多年來最少的。
隨之而來的，是出生人口“雪崩”。
2022年，韓國總和生育率下降到0.78，再創(chuàng)新低，在主要國家中排名倒數(shù)第1。
其中，首爾的生育率更是低到塵土里，只有區(qū)區(qū)0.59。
我們知道，要維持人口規(guī)模不縮小，生育率要在2.1，韓國這個(gè)出生率已經(jīng)低到讓人感到費(fèi)解、可怕了。
哪怕是少子化問題纏身的日本，出生率也還有1.3。
難怪有一個(gè)說法，韓國將是全球第一個(gè)滅亡的國家：不戰(zhàn)而亡。
韓國雖然已經(jīng)是發(fā)達(dá)國家，但是根據(jù)知名民調(diào)機(jī)構(gòu)益普索集團(tuán)發(fā)布的《2023年度全球幸福感》調(diào)查報(bào)告，在32個(gè)國家中，2022年韓國人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。
只有34%的韓國人“感到人生充滿意義”，在所有國家里是最低的。
前段時(shí)間，有個(gè)報(bào)道。
首爾一個(gè)叫鄭智賢的31歲男青年，身穿西裝，還在胸口插著一朵鮮花。
在很多親人的見證下，莊重宣誓：
終生不婚。
“余生，珍惜并愛護(hù)自己?！?/p>
而他還出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遙遙無期。
更有些諷刺的是，他從事的工作就是房地產(chǎn)開發(fā)。
不婚典禮邀請(qǐng)函
不過，去年以來，韓國的房價(jià)就開始跳水。
房價(jià)不斷刷刷刷地下跌，房價(jià)永遠(yuǎn)漲的信仰被打破。
就出現(xiàn)了文章開頭說的，新房賣不出去，二手房更賣不出去。
新房庫存量達(dá)到10年來最多，過去一年里，增長了1.5倍。
有個(gè)韓國特色的東西，助長了韓國房價(jià)的暴漲暴跌。
這就是：傳貰（shi，第四聲）房，也叫全租房。
這是韓國的特色。
傳貰房什么意思？
在韓國字典中，“傳”是指傳給或轉(zhuǎn)交，“貰”是指出租或租借。
簡單說，就是房客按照房價(jià)的一定比例（一般在50%~80%左右），給了房東押金，就可以“免費(fèi)”住，不用再交房租。
一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。
這個(gè)看起來有些不可思議。
按照韓國這個(gè)做法的話，相當(dāng)于就要付超過100萬人民幣！
可正是這個(gè)“傳貰”制度，放大了樓市暴漲暴跌的風(fēng)險(xiǎn)。
初看起來，房東不收房客房租，“免費(fèi)”給房客住房。
房客也相當(dāng)于有了“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄”，把買房錢攢下來，等攢夠了錢就能買自己的房子。
看起來，是雙贏。
甚至銀行還給房客放傳貰貸款，也就是押金都可以貸。
但其實(shí)，哪有那么好的事情？
房東拿到押金之后，基本上都會(huì)去投資，用投資的收益來當(dāng)作房租。
但問題是，利益最終會(huì)毀掉一切美好、不切實(shí)際的設(shè)想。
房價(jià)不斷上漲，房東拿到了房客的押金，轉(zhuǎn)而去買更多的房子。
等兩年后，把房賣了，押金退給房客，還能大賺一筆，繼續(xù)去投資買房。
就這樣周而復(fù)始地操作。
結(jié)果是，有房的人，手里的房越來越多。
而租客拿到押金，才發(fā)現(xiàn)，“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄”的這么一點(diǎn)錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)上漲的速度。
只能繼續(xù)“傳貰”，繼續(xù)給房東打工。
圖片來源：唐燕等：《基于融資和儲(chǔ)蓄理念的住房供給途徑》，《國際城市規(guī)劃》2016年第1期
問題是，樹不會(huì)長到天上去。
房價(jià)，當(dāng)然也不會(huì)一直漲。
從去年開始的這輪下跌，很多人不得不拋房搶跑，不然兩年后，可能連押金都虧沒了。
結(jié)果搶跑的人越多，市面上的房子就越多，買房人就想著等等看，成交量越來越少。
結(jié)果，只能爆雷。
前兩年，有房東通過傳貰房，攢下上千套房子，資金鏈斷裂，還不上押金，跑路了。
韓國人居研究院測算，如果未來房價(jià)下跌20%，那么，就有40%的房東返還不起房客的押金。
想想那是一幅什么場景！
房客損失的不是一個(gè)月、兩個(gè)月的租金，而是半套甚至大半套房子。
如果貸了傳貰貸，還要繼續(xù)還貸。
就像有人買了一個(gè)爛尾樓，樓爛尾了，貸款還要還。
不氣死人才怪。
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)數(shù)據(jù)
前幾年，韓國年輕人為了買房，“連靈魂都拿去”貸款。
在2022年，韓國家庭平均債務(wù)第一次超過9000萬韓元（約合47.6萬元人民幣），而在10年前，這個(gè)數(shù)字不過是5000萬出頭。
這里面，大部分是房貸，或者傳貰貸款。
韓國是世界上負(fù)債率最高的國家之一
前段時(shí)間，著名的《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》報(bào)道了一個(gè)案例。
33歲的金明洙（Kim Myung-soo），他在首爾蠶室區(qū)的一套公寓已經(jīng)貶值了差不多40萬美元（約合275萬元人民幣）。
妻子懷孕33周。
現(xiàn)在，先不說房子能不能賣掉，就算賣掉，連貸款都還不上了。
他無奈地說，“2021年買下這套房子是我一生中最大的遺憾之一。”